透過轉按將物業出租的4大考量

在沒有指定特殊原因的情況下，將高成數按揭物業作出租用途屬違法行為。最近有報導指，有人被揭發透過高成數按揭購買物業後，隨即將物業出租，最終被判處社會服務令。因此，業主如欲出租物業，必須先「甩按保」。常見做法是利用轉按將按揭成數降至七成或以下。筆者將在本文中拆解「甩按保」的4個考量。

一．估價

要成功透過轉按降低按揭成數，物業估值有一定升幅至關重要。假設一個物業於兩年前以460萬元購入，當時申請八成按揭，利率為3.25%。兩年後，剩餘貸款額約為356萬元。屆時業主若想將物業放租，並將按揭成數降至七成，物業估值必須升至約509萬元或以上，才能償還原有銀行的剩餘貸款。今年樓市回暖，不少屋苑估價錄得升幅，轉按前不妨多找幾間銀行比較，並選擇估值最高的一間。

二．罰息期

銀行基於成本考量，批出按揭時一般設有兩至三年的罰息期。罰息期結束後，業主才能正式轉按，否則將被徵收額外費用。不少人申請完按揭後已忘記罰息期的期限。如有「甩按保」需要，應重閱原有按揭條款，並於罰息期屆滿前三個月開始準備相關文件，屆滿後即可在短時間內轉按。

三：息率

為達至最佳效果，轉按的新按揭計劃息率不應高於舊按揭計劃的息率，否則轉按後利息增加，反而得不償失。現時除了主流的H按計劃息率為3.25厘外，業主亦可選擇個別銀行提供的定息按揭計劃，首3年或5年的息率固定為2.73厘，即時節省利息支出。

四：入息要求

轉按即指向另一間銀行申請新的按揭貸款，業主需符合供款與入息比率要求，每月按揭供款不得超過月入的50%。若入息不夠，可以把物業預估的租金收入計算在內。此外，所需的入息文件與新申請按揭一樣，受薪人士需提供過去3個月的入息證明及稅單，自僱人士則需提供過去6個月的收入紀錄、會計證明及稅單。

近月各銀行就轉按提供的現金回贈頗為進取，足以抵銷轉按所需支付的律師費用。大家在「甩按保」時，不妨先透過按揭轉介公司貨比三家，找出最適合自己的轉按方案。