人生第一次買樓不熟悉買樓程序，如果沒有相熟朋友或地產經紀幫忙，難免十分緊張。購買二手樓的買樓程序與一手樓有很大分別，今次經絡按揭為大家介紹二手樓的買樓程序及流程、成交期、買樓細訂大訂、何時申請二手樓按揭等問題，讓大家置業更得心應手。
買二手樓的10大程序
1. 網上搵樓及實地視察
2. 準備申請二手樓按揭
3. 正式睇樓
4. 向銀行估價
5. 簽署臨時買賣合約
6. 委託律師
7. 正式申請按揭
8. 簽署正約及大訂
9. 繳交物業印花稅
10. 收樓及支付佣金
1. 網上搵樓及實地視察
要找出適合自己的二手盤，可先從大型地產代理網頁著手，根據樓價、地區、間隔等情況找出一些心儀的單位，其後便可相約經紀睇樓。睇樓前要先做網上研究，了解「分區計劃大綱圖」，以及實地了解物業附近的交通設施（如是否設有公共交通交匯處、公園、學校、遊樂場、墳墓等。）
2. 準備申請按揭
決定購買物業前，除非有足夠資金「full pay」買樓，否則程序上必須申請按揭，了解自己的財務狀況及入息，以及金管局最新的按揭措施，是否符合「供款與入息比率」(DTI)。除了在按揭計算機了解自己的負擔能力，準買家更可直接與按揭轉介公司了解，並可初步查詢按揭計劃及現金回贈。
3. 正式睇樓
地產經紀陪同睇樓時，可留意單位內是否有改動或加建，除了業主以外，是否有其他人佔用等，影響單位的實際權益。如果打算買入的二手樓有包括傢俱、電器等，需檢查是否已列明在合約內。另外，地產代理會為準買家替有關單位進行查察，了解單位有否違反建築物條例等事項。
4. 向銀行估價
業主放盤時，會開出放盤價，要知道對方開出的價格是否合理，除了可諮詢地產代理意見，另一個方法是向銀行估價。雖然正式申請按揭程序在簽署臨約後才啟動，但在簽約前的議價階段已經可以向銀行估價。向銀行估價有2大好處，第１是了解業主的放盤價是否太進取，可用銀行的估價還價；第2是確保估價未會出現估價不足情況，估足價借取按揭便會更加順利。
5. 簽署臨時買賣合約
當雙方傾好物業價錢，下一步便是簽署臨時買賣合約（俗稱「臨約」），一般支付樓價的3%至5%訂金（俗稱「細訂」）。例如樓價為800萬，便需要支付24萬至40萬訂金。
6. 委託律師
根據一般買樓程序，買家及業主均需各自聘請律師處理交樓事宜，市面上每間律師樓的收費不一，除了可根據自己網絡聘請律師，經絡按揭轉介公司除了提供貨比三家的按揭計劃，亦可以介紹相熟的二手樓買賣的律師。買家的律師會查閱物業樓契是否齊全。
7. 正式申請按揭
在「申請按揭準備」一項中，買家應該已對自身的按揭財務狀況有基本了解，正式申請按揭時，需重新審視以下按揭有關的注意事項：
1. 物業估值：銀行會根據物業估值批出按揭貸款額
2. 利率：借取按揭的實際利率以及影響按揭利率升跌的因素
3. 還款期：還款期愈長，每月的還款額愈少；還款期愈短，每月的還款額愈長
4. 提前贖樓還款的手續費：按揭計劃的罰息期
5. 延遲還款的後果
6. 銀行提供的現金回贈
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由於每間銀行提供的按揭計劃及批核時間並不一樣，為了確保在物業成交期內有至少一間銀行批出按揭，申請按揭時最好同時向兩、三間銀行提交申請表。按揭轉介公司可以一次過為買家處理各銀行的按揭申請，節省時間。
8. 簽署「正約」及繳交「大訂」
簽署臨約後14日內，業主律師會負責正式買賣合約（俗稱「正約」)，再交予買方律師處理，簽署「正約」時要支付「大訂」，細訂加大訂為樓價的10%。例如細訂中支付了樓價的5%，大訂則只需支付額外樓價的5%即可。如果當初細訂為樓價的3%，那大訂則需支付樓價的7%。
9. 繳交物業印花稅
政府規定在簽署買賣協議後30日內要支付物業印花稅，一般情況下，在簽署正約時要同時向律師支付物業的印花稅，如果買家為首次置業及屬於香港永久居民，需要支付$100至最高樓價4.25%的印花稅，如果已經擁有住宅物業，則需要支付較高稅階的15%稅款。
10. 收樓及支付佣金
一般買樓程序下，買二手樓在簽署正式買賣合約後一、兩個月便進行收樓，期間買家需要成功申請按揭及簽署貸款合約信，樓契會存放在銀行。在成交日由銀行向賣家支付餘額90%，買家在成交日正式成為業主取得鎖匙，同日向地產代理支付佣金。
正式成為業主後，便可以開始裝修及為單位購買火險及家居保險了！如對二手樓按揭有任何疑問，歡迎與經絡按揭聯絡。
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