傳統藍籌股停止派息，令一眾收息一族大跌眼鏡，要維持穩定的回報，買樓收租是另一種常用途徑。要做個成功的收租達人，買樓前必須做好充份預算，計算收租回報及考慮按揭因素，現時主流有三種計算收租回報計法，可根據實際需要選擇，然後根據按揭要求選擇適合的物業出租。
收租回報率多種計法
收租要計算租金回報有多種方法，最基本方法為每年租金除以樓價，假設樓價為600萬，如果每月收租15,000元，其租金回報率便是3% （$15,000 x 12 / $6,000,000 x 100%）。這種方法最為普遍，以衡量樓價是否過高。然而，單位每年涉及不少開支，最基本為管理費，舊樓管理費一般較低，一般為每平方呎2.5元以下，惟新盤管理費一般較高，每平方呎至少4元以上。管理費貴會蠶食租金回報，以同一例子計算，如果該單位為300呎，單位管理費為每平方呎4元，總共為1,200元，收租回報率即為2.76%（$15,000-$1,200 x 12 / $6,000,000 x 100%）。
第三種計算方法是以投資角度考慮，以每年的收入扣減支出，再除以投入成本，如果400萬物業以5成按揭計算，首期為200萬，地產代理佣金為40,000元，印花稅為90,000元，律師費及雜費為10,000元，裝修費為60,000元，總投資額為2,200,000元。租金收入為13,000元，假設管理費為1,000元，每月供款為7,902元，淨收入即為4,080元（$13,000-$1,000-$7,920），回報便是2.23% （$4,080 x 12 / $2,200,000 x 100%）。
樓價 | $4,000,000 |
首期 | $2,000,000 |
地產代理佣金(1%) | $40,000 |
印花稅 | $90,000 |
律師費雜費 | $10,000 |
裝修費 | $60,000 |
總投資額 | $2,200,000 |
每月租金收入 | $13,000 |
每月供款 (假設實際利率為2.5%) | $7,920 |
管理費 | $1,000 |
淨收入 | $4,080 |
回報計算方法 | $4,080 x 12 / $2,200,000 x 100% |
*以上計算方法只供參考
按揭保險不能出租
初步計算好回報後，下一步要計算自己的借貸能力。大部份收租達人會依靠按揭買入單位出租，但要注意第一層按揭成數能承造五成（如為第二層只能承造四成），供款與入息比率及壓力測試方面也需要下調一成。
由於按揭要求較嚴謹，把物業出租的供款壓力會較大。同樣以400萬物業、五成按揭供款，以實際按息2.5%計算，如果屬於自住單位，供款與入息比率及壓測為15,804元及18,926元，但出租單位則為19,755元及22,712元，分別相差3,951元及3,786元。
| 出租物業 | 自用物業 |
按揭成數 | 50% | 50% |
每月供款額 | $7,902 | $7,902 |
供款與入息比率 | $19,755 (40%) | $15,804 (50%) |
壓力測試 | $22,712 (50%) | $18,926 (60%) |
另外，置業人士使用按揭保險買樓不能把單位出租，如果一旦被發現，有機會隨時被「call loan」，銀行也有機會削減按揭成數或增加利息。業主若沒有申請按揭保險而希望把單位出租，事前亦需得到銀行同意。
出租物業除了幫助業主增加收入，買入第二個單位時租金收入亦可計算在內，增加業主的借貸能力，當然其中亦包含風險。如對出租物業之按揭有任何疑問，可隨時與按揭專員聯繫。
;){kind=link}
;){kind=link}