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進階按揭

【美國加息】拆息創新高供樓辛苦咗?教你5招慳息技巧

2022.06.17

美國聯儲局宣布加息0.75%,為今年第3次加息,累積已加息1.5%。而與H按相關的1個月拆息,更已連升多日。雖然銀行現時未有調高最優惠利率,但市場預計下半年將會調升,供樓壓力難免增加。經絡按揭為大家拆解每百萬貸款額會增加多少供款,以及加息時代下的慳息攻略。

100萬貸款額每月供款變化:

雖然現時銀行未有調高最優惠利率,但拆息已經率先抽升,近日拆息升至0.6%(2022617),如果以H+1.3%按揭計劃計算,實際按息升至1.9%。如果拆息繼續向上升至1.2%,實際按息便會觸及封頂息率2.5%,屆時每月供款一般會比現時增加百多元至千餘元。如果最優惠利率增加,實際按息升至3%,每月供款有機會增加數千元以上。

貸款額實際按息1.9%實際按息2.5%實際按息2.75%實際按息3%
$1,000,000 $3,820 $3,951(+$131) $4,082(+$262)$4,216(+$396) 
$2,000,000 $7,639 $7,902(+$263) $8,165(+$526) $8,432(+$793) 
$3,000,000 $11,459 $11,854(+$395) $12,247(+$788) $12,648(+$1,189) 
$4,000,000 $15,279 $15,805(+$526) $16,330(+$1,051) $16,864(+$1,585) 
$5,000,000 $19,205 $19,756(+$551) $20,412(+$1,207) $21,080(+$1,875) 
$6,000,000 $23,046 $23,707(+$661) $24,494(+$1,448) $25,296(+$2,250) 
$7,000,000 $26,887 $27,658(+$771) $28,577(+$1,690) $29,512(+$2,625) 
$8,000,000 $30,728 $31,610(+$882) $32,659(+$1,931) $33,728(+$3,000) 
$9,000,000 $34,654 $35,561(+$907) $36,742(+$2,088) $37,944(+$3,290) 
$10,000,000 $38,505 $39,512(+$1,007) $40,824(+$2,319) $42,160(+$3,655) 

*假設為還款期30

**以上例子只供參考

慳息招數1: 善用Mortgage-link

Mortgage-Link(按揭存款掛鈎計劃)是近年銀行提供的按揭產品時的附帶項目,為貸款人提供高息儲蓄戶口,息率與按揭貸款利率相同。假設按揭貸款實際利率為1.9%,按揭存款掛勾戶口的利率亦同樣為1.9%。按揭利息上升,Mortgage-Link的息率也會同時上升,可以做到慳息效果。Mortgage-link另一好處是屬於活期存款戶口,當有資金需要,可隨時提款以應付緊急開支,所以非常適合存放備用資金,節省利息開支。

慳息招數2:轉按

另一個簡單慳息方法是轉按,根據過往歷史,在加息潮下,銀行會調整按揭計劃,例如收緊鎖息上限增加按揭利率等,由於現時按揭計劃仍有低至H+1.3%,加上現時有高達1.6%現金回贈,例如借貸額為800萬,現金回贈足以高達12.8萬,能夠抵銷數月的支出。

另一方面,過往有不少新盤買家選擇發展商按揭,在「蜜月期」過後,是以P+1%P+2%等按揭計劃供款,由於這些計劃的利息開支一早比市場上的按揭計劃為多,當最優惠利率上升,這些人士的供樓負擔更大,最好盡快轉按減低利息成本。

慳息招數3:固定金額供款

按揭市場有不同供款方法,其中一個方法是不論利率上升還是下跌,均以固定金額供款,並同時延長或縮減還款期。例如利息上升時,全期還款年期便會增加,如果利息下跌,全期還款年期便會縮減。不過選用固定金額供款,不能申請30年還款期,因為一旦加息,便會超出金管局的30年按揭還款期限制,詳情可以向我們查詢。

慳息招數4:定息按揭

市場上另一個慳息方法是選用定息按揭,現時定息按揭的利率分別為10年的2.7%15年的2.85%20年的3%。如果將來按揭利率升穿3%,定息按揭可以發揮作用,但現時H按的按揭計劃普遍為H+1.3%,以2022617日拆息0.6%計算,實際按息為1.9%,比定息按揭為低,故現階段仍未是最化算。

慳息招數5:息除本減

由於加息下每月利息難免增加,最簡單慳息方法是向銀行償還部份本金,最低額通常為510萬,在低息環境下,才向銀行借取更多資金。提早還款需要注意罰息期,現時一般按揭計劃設有23年罰息期,銀行有機會取回現金回贈,決定前記得先行審視按揭合約的條款。

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