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【美國加息前瞻】假如銀行調升0.25% 對現時供樓、將會供樓、轉按人士有何影響?

2022.09.20

本周三美國聯儲局議息,市場料大幅加息0.75%的機會甚高,業界亦預料本港銀行將跟隨加息。現時市場普遍預計銀行調升最優惠利率0.25%,究竟對現有供樓人士及將會供樓人士及轉按人士有何影響?經絡按揭為大家分析香港加息前不可不知的按揭資訊,讓大家在加息周期下更能做好財務配置。

 
1. 現時供樓人士:

現時每間銀行選用的最優惠利率均不同,由5%5.5%不等,但過往按揭計劃鎖息上限的實際按息絕大部份均為2.5%。假設銀行上調最優惠利率0.25%,供樓人士的每月供款便會增加。以500萬貸款額、還款期30年計算,由原有每月供款$19,756,調升至$20,412,增加$656,未來應預留更多供樓開支。

實際按息每月供款增加金額
2.5%$19,756/
2.75%$20,412$656

(假設以500萬貸款額、還款期30年計算)

2. 擬置業人士:

如果作為將來置業的人士,由於大部份銀行已經調升封頂息率至實際按息2.75%,如果銀行再增加最優惠利率0.25%,即實際按息門檻已經升至3%。除了影響每月供款,更有機會影響供款與入息比率及壓力測試。同樣以500萬貸款額、還款期30年計算,每月供款由$20,412增加$668$21,080。另外,供款與入息比率更由$40,824調升 至$42,160,壓力測試更由$48,631調升至$49,963

實際按息每月供款供款與入息比率壓力測試
2.75%$20,412$40,824$48,631
3%$21,080$42,160$49,963

 

小貼士:按揭計劃隨時調整可找按揭轉介公司免行冤枉路

對於銀行加息在即,準買家除了要預備較寬鬆的資金,其實現時市場上仍有銀行進行最後衝刺,仍有銀行暫時未跟隨調整最優惠利率,市場上更有銀行為新盤提供低至鎖息上限2.5%的按揭計劃,以搶攻市場份額。轉按的優惠每間銀行同樣不盡相同,由於每間銀行息率及優惠各異,想避行冤枉路的話,可找大型按揭轉介公司幫手「格價」。

3. 轉按人士可趕搭尾班車

對於一些對轉按有實際需要的人士,可以的話在現時趕搭轉按尾班車,例如一些本身屬於「呼吸Plan」供樓人士,可能每月需要供五、六厘息,透過轉按以減低利息開支,由於不少銀行有提供現金回贈,即使扣除律師費後仍有錢落袋。按揭保險已經由原本的1,000萬增加至1,920萬,即使屬於大銀碼的物業,也能透過轉按慳息。

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