樓契是物業重要的文件，市場上經常有無契樓以低價成交，最近拍賣行便出現不少折讓「無契樓」給人競投，究竟甚麼是無契樓？為甚麼對樓價構成影響？經絡按揭為大家介紹無契樓買賣及按揭的注意事項。
甚麼是無契樓？
無契樓是指在物業買賣過程中，賣方放售物業時，未能向買方提供完整樓契，或樓契中缺少部分重要文件。
為甚麼會出現無契樓？
無契樓常見原因如下：
1. 樓契遺失或損毀：搬屋、火災、水災等意外，或律師樓、銀行保管不善，近年電子化期間文件管理混亂亦加劇問題。
2. 繼承糾紛：業主去世後，繼承人未處理好遺產或家庭爭拗，樓契下落不明。
3. 逆權侵佔：有人佔用物業超過12年並成功申請業權，原業主失去控制權，變成無契樓。
4. 債務問題：業主以樓作抵押，違約後債權人發現樓契遺失，資產變無契樓。
5. 跨境爭議：涉及內地或海外業主，法律程序繁複，未能及時補辦或更新樓契。
無契樓主要風險
無契樓的主要風險包括：
1. 業權風險：即使補辦副本，原始樓契若被他人濫用，買家可能面臨產權訴訟。
2. 按揭困難：銀行普遍拒批無契樓按揭，買家多需全額付款，或只能向財務公司借貸，利息高昂。
3. 轉售困難：市場接受度低，投資者要求大幅折讓（一般低於市價約三至五成），普通買家更難入市。
4. 律師承接意願低：律師樓因專業風險高，多不願處理，願意接手的收費亦較高。
5. 隱藏負擔：無契樓可能有未披露的抵押、僭建或欠費，新業主或需承擔舊有法律責任。
無契樓補契流程
無契樓補契流程如下：
1. 樓契正本遺失後，不能補發正本，只能申請「樓契核證副本」（又稱影印契），具有法律效力。
2. 業主需委託律師，親身到律師樓宣誓，說明遺失原因及過程，並聲明樓契未作抵押。
3. 律師會協助向土地註冊處申請核證副本，成功後副本可用於日後買賣或按揭。
4. 但銀行對補契樓按揭態度保守，批核難度高、條件嚴苛，物業價值亦會受影響。
無契樓為甚麼仍會獲得買家垂青？
無契樓一般較難向銀行申請按揭，因此價格一般較低，成為買家吸納的原因。
無契樓如何放盤？
無契樓放售一般不會輕易見到，需要在拍賣行或由相熟的經紀放售。
無契樓申請按揭是否有難度？
絕大部份銀行均不接納無契樓的按揭申請，買家通常要「Full Pay」入市。如果真的想承造按揭，可考慮找財務公司，但利率會較高。如果日後有按揭需要，可申請補契，將來仍有機會申請按揭。
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