香港物業又稱為「磚頭」,皆因抗跌能力較其他投資產品強,像磚頭一樣硬淨,故深受投資者歡迎。不過在申請按揭方面要份外留神,在還款年期、支付訂金及在賣樓後的按揭還款時期也要注意。「我要做業主2」第3集已初步介紹買樓投資攻略,今次由經絡按揭再額外補充更多資料。
臨約正約訂金要幾多?
香港物業買賣,一般需要經過簽署臨時買賣合約(臨約)及「正式買賣合約」(正約)兩個程序。簽署臨時買賣合約時,一般買家支付「細訂」(一般為樓價 3-5%),大概在14日後,買賣雙方再簽定「正式買賣合約」,並支付「大訂」(與細訂合共為樓價 10%)。
按揭還款年期要清楚
每次買樓除非投資者實力雄厚可以「Full Pay」,一般均需要申請按揭,但銀行會以「樓齡」及「人齡」決定按揭最長還款年期。樓齡方面,一般住宅大部份銀行會用「75減」(75-樓齡)計算按揭年期,如果屬於豪宅級別,部份銀行會用「80減」(80-樓齡)計算。樓齡之外,買家亦要注意人齡的限制,如買家年紀不少,亦有機會難以承造30年按揭,不過如找到年輕近親作為擔保人就有機會承造30年。
短期賣樓小心罰息期
如果物業在短期內升值打算把物業放售,要留意按揭罰息期的期限,每間銀行罰息期條款有可能不同,現時大部份按揭計劃罰息期為2年,亦有銀行設有3年罰息期。而「罰款」的形式亦略有不同,主要以「借貸額+現金回贈」計算,例如首年借貸額2%加現金回贈,第二年借貸額1%加現金回贈,個別銀行則無需繳還現金回贈。
另外,不論是在罰息期內償還部份或全部貸款額,銀行通常均會收取一筆手續費,以貸款額1-3%計算,如非罰息期內,則有可能只需要幾百元手續費。作為換樓人士,如果按揭選擇同一間銀行,有可能豁免第一間物業的罰息。作為精明的投資者,如果計劃短期內出售投資物業,可以找專業的按揭中介公司,由他們介紹一些沒有罰息期或較短罰息期的按揭計劃,便可以節省銀行罰息支出。
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