【美國加息】美國聯儲局加息但本地銀行唔加 對樓市有何啟示？

美國聯儲局議息會議宣布加息0.25%，符合巿場預期，聯邦基金利率由4.25厘至4.5厘，提升至介乎4.5厘至4.75厘。究竟美國加息對香港供樓、借錢、定存的利率有何影響？最新息口走勢如何？經絡按揭一次過為大家拆解。

美國聯儲局加息，香港本地銀行未必會跟隨，例如2023年2月美國聯儲局議息會議宣布加息0.25%，本地銀行就未有跟隨加息。

經絡按揭認為，隨着內地與香港兩地正式恢復通關，對各行各業注入強心針，經濟將逐步復常，消費者信心亦會開始增強，加上滙豐銀行宣布最優惠利率P維持不變，業主供樓負擔暫未增加，以上因素對本港樓按市場有正面支持作用。

香港現時有3種利率，分別為「貼現窗基本利率」、香港銀行同業拆息(Hibor)及最優惠利率(Prime Rate)。

貼現窗是金管局為銀行提供短期流動資金窗口。銀行日終結算時，如果發現流動資金不足，可以在每日下午5:30至6:30把持有的向金管局借取隔夜港元流動資金進行銀行同業結算。如果銀行經貼現窗向金管局借錢，金管局收取的利率名為「貼現率」，利息是以「基本利率」計算。

銀行同業拆息（Hibor）：拆息分為隔夜、1星期、2星期、1個月、2個月、3個月、6個月及12個月，通常時間愈長，息率愈高。而樓宇按揭採用的H按，一般採用1個月銀行同業拆息計算。

最優惠利率（Prime-rate）：最優惠利率最稱為Prime Rate或P，現時市場上有多種P。P會因應銀行公佈而出現調動。而樓宇按揭中的P按，便是以最優惠利率作為基準。

現時供樓人士已經選用指定的按揭計劃供樓，如果已供樓人士選用H按，在減息周期，由於銀行同業拆息處於低位，H按供樓人士能受惠低息供樓。在加息周期，銀行同業拆息也會跟隨上升，供樓人士可以依靠H按的「鎖息上限」（俗稱Cap頂）供樓。而由於鎖息上限的結構為最優惠利率減一定百分比，所以當銀行調高最優惠利率時，鎖息上限的實際利率也會調高。

假設A先生置業時處於低息周期，向銀行借貸500萬供樓，申請H按計劃供樓，供款30年，按揭計劃為H+1.3%(鎖息上限為P-2.5%)，當時銀行的最優惠利率為5%，所以鎖息上限的實際按息為2.5%（5%-2.5%）。在低息周期，以銀行同業拆息0.7%計算，A先生供樓的實際按息只是0.7%+1.3%=2%，每月供款只需要$18,481。當拆息上升至2.5%以上，需要使用鎖息上限供樓，即以2.5%實際按息計算，每月供款升至$19,756。當香港處於加息周期，銀行提升最優惠利率，假如由5%至5.5%時，雖然仍可以使用鎖息上限供樓，但封息上限的實際按息亦已調整至3%（5.5%-2.5%），每月供款便增加至$21,080。

當香港轉變至減息周期，情況便會逆轉，銀行有機會下調最優惠利率，拆息回落下，未必再需要依靠鎖息上限供樓。

在加息周期，置業買家最受影響的是除了每月供款會比過往預期為高，按揭壓力測試由於是以最優惠利率+2%作為基準，當銀行調高最優惠利率，按揭入息門檻也會調升。

另外，在按揭市場方面，在息口上升時，大部份銀行會調整按揭計劃，例如近期有銀行調整新造按揭的鎖息上限，以及調升最優惠利率，均會對打算申請按揭的人士的供樓開支上升。另外，在加息周期，銀行有機會推出不同種類的按揭計劃，P按計劃有機會勝過H按，但與此同時，有個別銀行為搶市場份額，又會推出較高的現金回贈，導致按揭計劃差異擴大，屆時可向按揭轉介公司查詢哪一個按揭計劃最適合自己。

香港踏入加息周期時，銀行借貸成本上升，私人貸款的利率會較高；當香港處於低息周期，銀行借貸成本低，銀行會更願意以低息私人貸款搶客。不過個別銀行或財務機構也會推出快閃的低息私人貸款，例如2022年有銀行也有推出低至實際年利率1.62%的稅務貸款，減輕大家的稅項負擔。

在香港踏入加息周期時，香港銀行為避免資金流走，大有機會調升定存年利率，現時不少銀行的定存息率高達4至5厘。當香港處於減息周期，銀行資金充裕，定期存款息率通常較低。

美國加息後，香港金管局會同步調整貼現窗的基礎利率，例如美聯儲公布加息25基點，即上調聯邦基金利率目標區間至4.5-4.75%。金管局會按既定機制，上調貼現窗基本利率至5%。

至於銀行同業拆息以及各自銀行的最優惠利率，屬於銀行界及銀行自己的決定，未必會跟美國同步。

2023年2月1日

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