美孚新邨、太古城、黃埔花園等二手藍籌屋苑雖然已上了年紀，但由於交通方便、社區配套完善，仍吸引買家買入自住或投資。買入二手樓需要注意甚麼事項?申請按揭有甚麼要注意？二手樓估價樓齡、人齡、按揭成數方面有甚麼要注意？經絡按揭一次過為大家拆解（以下資料主要參照二手私樓，如涉及資助房屋等物業，可向按揭專員直接查詢）。
買入二手樓程序
1. 評估首期預算
買入二手樓前，首先要計算買樓的開支，包括首期、按揭利息開支、印花稅、律師費及裝修費，其中首期及印花稅開支最大，可用按揭計算機進行初步預算。
2. 視察樓盤
買家可根據預算物色心儀的樓盤，首先可選擇地區及物業類型，再於地產代理網頁瀏覽心儀樓盤，再聯絡相關地產代理睇樓。選擇物業要留意住宅的樓齡、面積、位置及了解附近樓層的最近成交價，並且最好親身睇樓，了解單位質素。
3. 查冊
只要透過簡單的物業查冊，便能知道單位業主姓名、借貸狀況、物業過往歷史及狀況，如果物業由地產代理處理，可交由對方協助查冊及分析是否有潛在風險。
4. 決定業權
買入物業時如果買家只有1人，便屬於唯一擁有人（Sole Owner），毋須考慮業權問題，但如果業主涉及兩人或以上，便要考慮應選擇分權共有（Tenancy in Common）或聯權共有（Joint Tenancy）。分權共有是指業權的權益以各人所付的樓價比例分配，例如其中1名業主付出樓價25%，便享有物業1/4業權。如果對方身故，其物業權益便會成為遺產處理。聯權共有是指各人的權益或業權份數屬於均等，一旦其中一人身故，此人的權益將自動轉移至其他在生的聯權共有人。
5. 簽署臨時買賣合約
當雙方達成買賣共識，便可以簽署臨時買賣合約（俗稱「臨約」），是一份具有法律約束力的協議。簽署臨約時，買家支付樓價3%至5%訂金，俗稱「細訂」。
6. 買家申請按揭
申請按揭是置業重要一環，除了直接向銀行申請按揭，如果想比較不同銀行的按揭計劃及現金回贈，可向按揭轉介公司一次過格價。
7. 簽署正式買賣合約
簽署臨時買賣合約後14日雙方簽署正式買賣合約，買方再支付訂金，俗稱「大訂」，細訂加大訂一般為樓價的10%。期間買家律師會負責查閱物業狀況，如有問題會向賣方律師查詢。
8. 繳交印花稅
住宅印花稅需要在簽署正式合約後30日內支付，如果屬於首次置業，可以支付較低稅率的印花稅率，如果已經擁有住宅物業，便要承受較重的稅率。
9. 最後視察及收取鎖匙
臨近成交日買家驗收單位，可帶備驗樓清單或委託驗樓師進行檢驗，如有問題即時通知律師。在此時，銀行亦有機會
10. 成交日簽署轉讓契
買方雙方正式在律師樓簽署轉讓契，把單位業權由賣方轉讓予買方，同時買方正式收取鎖匙成為單位業主。銀行會於成交日放賣至賣家律師，再由律師轉交款項予業主。
買入二手樓有甚麼開支？
1. 印花稅
印花稅是買二手樓最大的額外成本，如果為首次置業，印花稅稅率較低，但如果為非首次置業，印花稅會較高。
2. 經紀佣金
如果二手樓買賣以地產代理處理，買賣雙方均需支付佣金，金額由雙方釐定，一般為樓價1%，如果物業樓價為600萬，佣金便是6萬。通常在買賣成交時才向代理支付，買入物業前應與地產代理及賣方商討清楚。
3. 律師費
買入二手樓需要由律師處理法律程序，當中涉及包括樓契及轉讓契等文件，如果物業業權出現問題，買方律師亦會作出質詢，完成物業買賣後，又需要把資料在土地註冊處註冊，因此數千至數萬元的律師費用必不可少。
4. 利息開支
除非買家以Full Pay形式買樓，否則便需要申請按揭，以及支付相關利息支出。每間銀行的按揭計劃各有不同，比較不同按揭計劃有助節省利息支出。
5. 按揭保險費用
如果置業人士不夠首期，有需要向按證公司申請按揭保險，視乎貸款額、按揭成數、還款年期等因素而定，詳情可留意按證公司的按揭保費一覽表。一般情況下，按證公司亦會為良好信譽申請人提供保費折扣，詳情可與經絡按揭查詢進一步資料。
6. 裝修費用
如果買入二手物業缺乏裝修，或不滿意本身裝修，便需要動用資金處理，至少預算二十萬以上。
二手樓按揭指南
二手樓按揭計劃
選擇銀行的按揭計劃，需要留意現時市場上的按揭計劃種類，第1個是H按計劃（H按）、最優惠利率按揭（P按）及定息按揭。按揭利率的高低主要受制於美國加息或減息影響，近年銀行為搶佔生意，推出不同的按揭計劃優惠及以高現金回贈吸客。H按是指以銀行同業拆息為基礎計算的按揭計劃，H是銀行同業拆息HIBOR的意思。供樓時間長達二、三十年，息口難免會有升跌，在息口處於低位時，H按供樓人士的利息往往遠低於鎖息上限，比P按供樓更為優惠。當息口開始上升時，如果銀行未有提高最優惠利率，仍可以用鎖息上限的息率供樓，因此現時大部份供樓人士會選用H按供樓。
二手樓按揭估價
買家如果買入一手樓，短期內毋須理會物業估價問題，但買入二手樓便要注意估價的高低。物業估價會受到物業成交、樓齡、物業質素、物業類型、樓層、座向、附近環境等因素影響，每間銀行會自行委託估價行進行估價，估價的結果會影響按揭最終批出的貸款額。假設二手樓單位的成交價為500萬，業主打算申請六成按揭，理論上能獲取300萬，但如果銀行估價只有450萬，最終批出的按揭貸款額只有270萬，買家的首期便要額外增加30萬。
銀行對於市場上不少另類物業未能提供估價，其中凶宅是最典型例子。凶宅在法律上沒有定義，通常是單位內發生的不自然死亡個案，如自殺及謀殺案等。由於市場上沒有公開的資料紀錄，估價行內部才有自己的凶宅紀錄，所以每間估價行對凶宅的估價，可能出現差異。如果單位變成凶宅，銀行估價不單止影影響涉事單位，有時更會影響同層或上下樓層的單位。
二手樓按揭成數
二手樓買家需要根據金管局的指引申請按揭，按揭成數如下：
以「供款與入息比率」為基礎的新申請貸款
| 樓價 | 自用 | 非自用或公司持有 |
| ≤$3,000萬 | 70% | 60% |
| >$3,000萬至≤$3,500 | 60%-70% (貸款上限$2,100萬) | 60% |
| >$3,500萬 | 60% | 60% |
以「資產水平」為基礎的新申請貸款
| 住宅物業 | 按揭成數上限 |
| 不論物業價值 | 60% |
不過，如果買家打算買入的是資助房屋或其他房屋類型（如村屋），按揭成數會出現不同變化，詳情可留意居屋及村屋按揭的文章。另外，按揭成數會受到供款人的財務狀況出現不同變化，有機會削減按揭成數。
按揭保險方面，1,000萬元或以下的物業，最高按揭保險成數為9成。
| 住宅物業價值 | 按揭成數上限 |
| $400 萬以上至 $1,000 萬 | 80% 或 90%* |
| $1,000 萬以上至 $1,125 萬以下 | 80% 至 90%* (貸款額上限$900萬) |
$1,125 萬或以上至 | 80% |
$1,500萬以上至 | 70%-80%(貸款上限$1,200萬) |
$1,715萬以上至 | 70% |
二手樓按揭最長還款年期
二手樓按揭最長還款年期為30年，但會受於物業年齡（樓齡）及借款人的年齡（人齡）而出現變化。現時銀行一般會以「75-樓齡」判斷最長還款年期事宜，如果樓齡已經屆滿45年以上，銀行未必會批出30年樓齡。個別銀行會考慮以更高彈性批核按揭還款期，盡量延長借款人的還款期，詳情可以向經絡按揭查詢。
另外，銀行亦會考慮借款人的年齡作為最長還款期的批核因素，並同樣以「75-」作為指標。如果申請人在45歲以上，銀行也有機會縮減按揭還款年期。如果借款人已到達一定年紀，可考慮加入較後生的擔保人，銀行便會以後者的年歲作為批核標準，讓他更輕易通過銀行的批核。
二手樓按揭壓力測試
申請二手樓按揭需要進行壓力測試，當利率上升2%，每月供款不得多於月入60%。選擇H按的供樓人士，由於H按計劃通常設有封頂位／鎖息上限，例如H按計劃是H+1.3%，封頂位為P-1.75%，P為5.875%時，鎖息上限下最高的實際按息為4.125%。每月供款不能超過入息的60%計算，是以4.125%+2%=6.125%計算。如果本身有按揭在身，壓力測試要求會更為嚴謹。
二手居屋按揭
二手居屋現時有兩批人士可以買到，第一批為現時的公屋租戶，可以用綠表身份選購未補地價的二手居屋，雖然樓價未必夠新居屋優惠，但入場費仍比一般私樓為低，而且地區選擇亦會較多。另一批人是抽中白居二的人士。
綠表人士申請二手居屋詳情，可參考綠表人士申請二手居屋按揭攻略
白表人士申請二手居屋詳情，可參考白居二按揭攻略
二手綠置居按揭
綠置居是綠表置居計劃簡稱，讓公熙居民交出公屋後，可以購入有折扣率的新落成公屋單位，此項計劃成為公屋租戶另一個上車階梯。綠置居單位為未補價資助房屋，新單位最高按揭成數為九成五，最長還款期為30年。有關單位日後如想在二手市場放售，除了要留意屋苑的禁售期，按揭成數及還款期情況與二手居屋類似，想知詳情，可留意二手綠置居按揭懶人包。
二手房協樓按揭
二手房協樓按揭與居屋不一樣，如果借取九成高成數按揭，便需要申請按揭保險，需要提交入息文件及進行壓力測試。至於能否借夠30年，需要考慮人齡及樓齡的因素。
想知詳情，可留意以下文章：
房協樓物業種類+按揭入門（按揭成數+還款年期+利率+壓力測試）
二手村屋按揭
村屋能讓業主享受更大的居住空間，部份單位入場費較私人屋苑低，不過申請按揭時要注意，最高按揭成數不得超過八成半，而且估價較為嚴謹，銀行有機會批不足按揭，買家需要預備額外首期。村屋按揭可選用H按、P按，不過並非每間銀行均會接納村屋按揭申請。
想知更多詳情？可留意村屋類型、按揭成數、按保費用、估價、人齡樓齡懶人包
凶宅按揭
凶宅市價比一般單位為低，是因為中國人認為凶宅不吉利，抗拒買入及居住，導致凶宅成交欠理想。因此銀行估價及審批按揭申請時，考慮到單位轉售困難及樓價折讓問題，在按揭成數及還款年期採取非常嚴謹態度，甚至不會批出按揭。
想知更多凶宅詳情，可參閱凶宅按揭懶人包。
唐樓按揭
唐樓泛指樓高五至八層、沒有升降機的住宅物業。唐樓雖然歷史較長久，而且沒有升降機，但由於具備重建因素，而且實用性高，深受外國人歡迎租住，故仍深受投資者歡迎。
要為唐樓申請按揭，唐樓按揭與一般私樓沒有太大分別，不過由於很多唐樓的樓齡已經超過50年，而銀行會採用「75-」計算最長還款年期，所以申請唐樓按揭未必借到30年。另外，銀行對於唐樓的按揭批核會較長，亦有機會派員驗樓，因此按揭批核時間有機會較長。
如想知道更多唐樓按揭詳情，可參閱唐樓按揭懶人包。
二手公屋按揭
「租者置其屋計劃」讓公屋租戶以低價錢上車，現時有39個屋邨納入計劃之列。根據現時房委會規定，租置單位在首次發售第3年開始，可以在無需補地價下在居屋第二市場轉售給合資格人士。如想知道租置公屋的懶人包資訊，可留意公屋按揭懶人包。
;){kind=link}
;){kind=link}