近年部份發展商推售新盤時,推出超長成交期,業主可以「先住後付」,究竟這種付款方法是否最著數?有甚麼隱藏費用要注意?經絡按揭一次過為大家拆解。
甚麼是先住後付?有甚麼好處?
「先住後付」是一種延長成交期的付款方法,買家簽署買賣合約時,只需先付小部份訂金,剩餘的金額則於指定年期過後繳付(一般一至三年),不用即時供款,便可入住單位。
近年先住後付新盤例子
- 大埔白石角海日灣
- 大埔林海山城
- 九龍半山緹外
- 畢架.金峰
- 何文田雋睿
- 土瓜灣明雋
先住後付可能涉及甚麼費用?
每個新盤付款方法不同,以下為有可能出現的先住後付費用:
1. 物業准用許可證(licence agreement)
買方需要簽署由發展商律師擬定的物業准用許可證才可以入住,要支付樓價若干成數作為許可證費用,假設物業准用許可證費用為樓價10%,1000萬物業即要支付100萬(1000萬x 10%)。一般在完成交易後發展商會以回贈形式發還。
2. 佔用物業金(Occupation property fee)
買方可能要支付發展商相等於樓價若干百分比的佔用物業金,一般為每年繳交一次。假設合約要求每年繳交5%作為佔用物業金,樓價為500萬,即業主需要每年支付25萬作為佔用物業金(500萬x 5%)。如果順利完成交易,可以回贈形式發還。
3. 「租金」
部份發展商會以租約形式要求業主在入住期間支付「租金」,形式類似像簽署租約,例如早前有發展商提供61至270日的租期,期間的總租金為樓價的10%,分10期繳付。假設樓價同樣為1,000萬,即每期要支付10萬(1,000萬 x 10% /10)。租期完結後,可以續租至指定期限。
4. 不會發還的雜項開支
先住後付可能涉及一些不能發還的雜項開支,例如物業的開支如管理費、差餉、地租等開支,一般也需要由買方負擔,使用付款計劃前要先行計計數。
先住後付對按揭有甚麼影響?
1.需要在按揭貸款額中扣除
選擇先住後付的買家要注意許可證等費用需要在按揭貸款額中扣除,例如物業的合約價為2,000萬,5%(100萬)為許可證費用,買家打算以2,000萬申請五成按揭,即貸款額為1,000萬,但原來銀行批核按揭時會扣除許可證費用,即以1,900萬計算按揭貸款,最後買家只能申請950萬按揭。
2. 小心估價不足
由於「先住後付」成交期較其他付款方法長,買家上會時遇上樓價出現顯著波動以及息口變化,或會影響銀行對其物業的估價以及按揭息率。每間發展商「先住後付」計劃條款及細則均有所不同,買家應先了解箇中細節以及相關風險,另外建議於成交期前預備充足的資金以作即時突發周轉。
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