【查冊入門】如何自己幫物業起底? (上)

政府土地註冊處的土地登記冊會記載每個物業的「前世今生」資料，是銀行審批按揭的重要參考資料，如果物業條件不夠「靚仔」，大有機會影響按揭申請結果。為了保障準買家順利買樓上車，地產代理會在買賣單位前協助「查冊」，以釐清單位的業權及物業過往的成交紀錄。不過，如果準買家希望自助「起底」，可留意今明兩集的「起底大法」。

1. 進入土地註冊處系統

普羅大眾要查閱物業的土地登記冊，首先要登入土地註冊處中的「查閱土地登記冊」，其後以非經常用戶登入。要查一般住宅單位，通常在查閱登記冊版面選擇「分層土地登記冊」即可（如果「分層土地登記冊」找不到資料，便嘗試按入「所有登記冊」），其後輸入物業的地址，或直接輸入屋苑名稱，繼而輸入單位號碼，便能找出該單位的土地登記冊。輸入確定後，網頁會顯示出詳細的地址資料及下載方法，大家可按照自己喜好下載PDF或HTML檔，下載時要輸入查冊人士的基本資料（**部份），下載收費只需$10。





 

2. 了解土地登記冊基本資料

土地登記冊分為四部份，包括（一）物業資料（PROPERTY PARTICULARS）、（二）業主資料（OWNER PARTICULARS）、（三）物業涉及的轇轕（NCUMBRANCES）及（四）等待註冊的契約（DEEDS PENDING REGISTRATION），當中首三個部份最為重要。

2.1 物業資料

物業資料提供該單位的基本資料如物業的官方地址、參考編號、地段編號、地契及地稅等資料。對於買入市區住宅的人士未必需要細讀地段編號或地契，但對於買入村屋的人士非常重要，因為新界範圍的地段編號能有助識別村屋的位置，或者如果買入工廈必須瀏覽地契的資料，以了解單位及大廈的使用條款。

2.2 業主資料

對於買入住宅單位的人士，最重要了解業主的基本資料，在業主資料中能夠顯示業主的全名、物業的成交價及註冊日期。成交價及註冊日期極具參考價值，例如原來發現單位由業主不久前買入，現時的放售價與買入價相差無幾，對業主而言再議價的空間有限。相反地，如果單位由業主多年前以低價買入，議價空間一般相對較大。

另外，如果物業由多於一名業主持有，在業主資料的「身分」中也能顯示出來。如果屬於聯權共有（俗稱長命契），會顯示為「JOINT TENANT」；如果屬於分權共有，則顯示為「TENANT IN COMMON」。由於業權情況會影響將來物業交易，查冊便能釐清當中疑問。

2.3 物業涉及的轇轕

物業涉及的轇轕顯示物業的佔用許可證（俗稱入伙紙）、大廈公契、按揭、買賣合約、法庭命名等重要資料。由於樓齡由佔用許可證的日期起計算，而銀行批出按揭的年期，通常以「75減」或「70減」去樓齡而計算，所以透過查冊知道物業的真實樓齡後，便能粗略計出最高的按揭還款年期。另外，如要了解大廈內能否飼養寵物，亦可參考大廈公契的文件。

置業涉及七位數字以上的開支，最容易方法當然是找個可靠的地產經紀幫忙，但自己具備相關知識，更能增加按揭申請信心。下一集將與大家分享更多查冊資料，更仔細了解物業的「前世今生」。
 

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