按揭通識
 



最優惠利率(P按)真的「最優惠」?

不少業主都會選擇以最優惠利率(Prime Rate) 為基準的按揭計劃,亦即P按。現時市場上P按有兩種,有俗稱「細P」(5%)及「大P」(5.25%)。使用「細P」的有匯豐銀行、恒生銀行、中國銀行及南洋商業銀行,其他銀行或金融機構則使用「大P」。
 
在P按計劃中,實際利率為最優惠利率減去某個百分比。例如按揭計劃之息率為P-3.1%,而當時最優惠利率為5.25%,實際按息則等如5.25%-3.1%,即實際利率為2.15%。現時香港最優惠利率是跟隨美國聯邦利率的走勢而調整的,若美國聯儲局宣佈加息,香港亦有可能跟隨調高利率。
 
然而,由於現時銀行資金充裕,拆息水平低企,H按比P按的實際按息更低。但選擇P按之好處是相對較H按穩定,因P按息率多以「循序漸進」的方式而上升,供樓人士較不會面對供款經常變動的情況,因此對打算採用P按計劃之業主仍然為一個正面選擇。



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何謂銀行同業拆息(H按)?

銀行同業拆息(Hong Kong Interbank Offered Rate),簡稱HIBOR或H按,是銀行之間互相拆借資金時所收取之利息。H按就是以銀行同業拆息作為息率的按揭計劃,一般會以一個月銀行同業拆息加某個百分率作為按揭利率,如H+1.3%。
 
現時H按在按揭市場上十分流行,根據金融管理局之數據顯示,目前超過九成業主選用該類計劃。主要因為市場資金極度充裕,拆息持續保持低企水平,當與P按之計劃作比較時,置業人士可以即時節省顯著的利息支出。
 
為了讓選用H按的置業人士安心,銀行通常會設有「鎖定按息上限」的機制,俗稱為「封頂位」,以減低借款人的風險。 不過業主亦要留意拆息可以急速抽升,因此拆息是一個速度和幅度變化也可以很大的利率。在1998年,金管局曾經大幅抽高銀行同業拆息以擊退衝擊港元之金融大鱷,當時拆息曾經一度急升。
 
有關銀行同業拆息每日最新牌價,可參閱香港銀行公會網頁(http://www.hkab.org.hk) 。



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「定息」與「浮息」的分別?

除了浮息按揭(H按和P按)外,目前巿面上還可供置業者選擇定息按揭計劃,即申請人需在指定期限內以固定利率計算供款,一般銀行提供的定息按揭計劃,多數以1至3年計算。相對浮息按揭,定息按揭的好處是可在定息期內鎖定每月供款額,讓供樓人士有更好的財務預算。完成定息年期後,其後息口便會以合約內的指定息率,例如H加某個百分比,或P減某個百分比來計算。
 
定息按揭計劃供款雖然穩定,但是其利率一般會較當時浮息按揭計劃略高。有意買樓人士,尤其是首次置業者,對於應付未來加息環境時,無論外圍息率如何轉變,定息計劃的每月按揭供款均保持不變,這樣可為自己提供最佳保障,以避免因息口波動導致每月供樓支出增加。

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什麼時候做「轉按」最合適?

供樓人士想減輕供樓負擔,或會考慮申請「轉按」。轉按即是將現有貸款餘額轉到新的貸款計劃,主要是希望可以減少利息開支。業主在決定轉按前,應先確定原有按揭是否仍處於罰息期。如果在罰息期內轉按,原有銀行就會向業主收取罰息,金額一般介乎貸款額的1%至3%,所以待罰息期過後才作轉按或會較化算。
 
由於轉按或會涉及業主與原有銀行辦理贖契及與另一銀行重新訂立按揭契,所以業主亦需支付一筆律師費以辦理按揭手續。一般情況下,轉按銀行會要求申請人重新訂立罰息期,若果業主已經有計劃在短期內換樓或轉售單位,該單位便不適合轉按,或需要選擇較短罰息期之計劃。​


 

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「加按套現」需注意的事項

有樓一族如遇上現金周轉問題或想以低息借貸投資,都可透過加按物業套現一筆資金。加按可借多少,視乎物業的估值及未嘗還的金額的多寡。假設業主在三年前以500萬購入一個物業,承造七成按揭,借貸額為350萬,供款利率為P-3.1%,三年後未償還的貸款額達317萬,物業則升值至650萬,業主加按套現,在金管局的指引下,650萬樓價的按揭金額上限為六成即390萬,業主加按後可套現73萬。
 
但業主在加按前有幾點需要注意,首先業主要審視個人的還款紀錄及壓力測試,如果經常延期繳交供款,向銀行申請加按難度增加,加上如果業主購入物業時僅僅通過壓力測試,而在加按時候收入無明顯上升,便難以通過壓力測試,借貸人亦要留意樓價是否有一定的升幅及供款利率是否較原本的利率高。


 

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什麼是「按揭保險計劃」?

不少業主都會選擇向銀行借較高成數的按揭以減輕首期負擔,而按揭貸款成數超過六成,六成以上的貸款部份就必須購買按揭保險。  

根據2015年2月28日修訂之按揭保險計劃下,銀行可向物業價值600萬或以下之物業,提供高達九成之按揭貸款,貸款上限為480萬元 (看附圖)。如果以承造九成按揭計劃,樓價上限為400萬港元,才可以做到最高九成按揭;若樓價介乎450萬至600萬,則只可承造最高八成按揭。九成按揭只適用於(i)所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業 ;(ii)所有申請人須為固定受薪人士;及(iii)最高供款比率為45%。

 不過,不少人以為承做按揭保險,樓價之六成部份是由銀行借出,三成是由按揭保險公司借出。其實,整筆按揭貸款都是由銀行提供,只是借款人需要為六成以外的貸款金額買保險,而香港按揭證券公司(http://www.hkmc.com.hk)就作為中間擔保的角色。
 
按揭保險計劃的好處是按揭保險費用可以跟原本按揭享有同一樣水平的還款利率,亦可與每月供款一併償還;另外,業主亦可以選擇一筆過繳交節省保費。(有關計算按揭保險之供款額,可參閱按揭計算機。)
 
按揭保險計劃只接受物業作自住用途的申請,並不接受物業作投資用途,另外亦不接受主要收入來自非香港的人士申請,換言之,申請人需要在本港工作,以提供本地的收入證明。​
 

住宅物業價值

按揭成數上限

<=$400萬

80%或90%*

>$400萬至<$450萬80%至90%*
(貸款額上限$360萬)
>=$450萬至<=600萬80%
(貸款額上限$480萬)


: *只適用於(i)所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業的借款人及/或擔保人身份 ;(ii)所有申請人須為固定受薪人士;及(iii)最高供款比率為45%
: 停止接受收入非來自香港人士申請按揭保險計劃
  



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什麼物業可以承造「九成按揭」?

政府近年收緊按揭成數,在新按揭成數限制下,700萬或以下的物業,最高只可承造六成按揭。所謂「九成按揭」,即貸款額達物業價值的九成,買家只需支付10%的首期便可上車,減輕首期負擔。
 
買家可透過香港按揭保險公司的「按揭保險計劃」做九成按揭,但申請人必須符合三個條件:申請時並未持有任何的香港住宅物業、固定受薪人士及入息與供款比率最高為45%。400萬至450萬以下的單位,可承造九成按揭,450萬至600萬的單位只可承造八成按揭。
 
有金融財務機構針對用家市場,推出高成數按揭計劃,為客戶解決置業難題。 隨著近來樓價不斷創新高,四百萬的盤源減少,預料九成按揭的比率將會減少。



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怎麼才算通過「壓力測試」?

目前,置業人士向銀行申請按揭要通過壓力測試。簡單來說,是要求在現時之按息水平下,申請人的按揭每月供款額不可以超過其每月收入之一半,而且如果按息上升3%,按揭供款亦不可以超過借款人每月收入之60%水平。若申請人申請額外按揭融資以致其整體按揭成數較金管局正常所容許的最高按揭成數超過20個百分點,則壓力測試下的入息比率將調至55%。(想了解自己的負擔能力,可前往負擔能力計算機作初步評核。)
 
計算「上車客」是否可以通過壓力測試相對簡單,但對於持有未償還按揭物業之人士來說,為新買的物業申請按揭,在計算壓力測試時則較為複雜,因為各大銀行或金融機構對手持多過一個物業的貸款人申請標準都有不同,因此計算壓力測試準則亦有差別。
 
另外,如果借款人選用混合式利率之按揭計劃,各機構在計算時都會以較高者為準。以H按,亦即是拆息按揭計劃為例,當中設有以最優惠利率為準之「鎖息上限」,在銀行為業主進行壓力
測試時,銀行便會以此息率較高之鎖息上限作為計算按息的標準。


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「正面信貸資料庫」與我有關嗎
?

正面按揭信貸資料庫在2011年4月正式運作,新造按揭申請人需要簽署同意書,以授權銀行或金融機構翻閱貸款人現存之按揭貸款資料。而客戶拒簽共享資料同意書,銀行可以:
 

  1. 降低其按揭成數10個百分點
  2. 調高按揭息率1厘
  3. 拒絕批出貸款

成立資料庫之目的是增加對按揭申請人對信貸風險評估方面的完整性及準確性,而對銀行及金融機構而言,絕對有助降低借貸風險。

 
但大家要注意,如果物業以公司名義持有,而公司為一人獨資擁有,銀行只須獲得該位持有人之同意,便可翻閱該公司之按揭貸款資料。不過,若然公司是由多人持有,部份銀行會要求股份合共超過五成董事作代表簽署同意書,甚至要求所有董事簽署同意書。所以,申請人事前最好先查詢清楚,以確保物業正式成交前辦妥承造按揭手續。



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「物業估價」的重要性

準業主都很關注「物業估價」這個項目。銀行通常在物業估價的時候,會以物業座向、景觀、樓層以及成交紀錄等因素評估出市值,給買賣雙方作為議價之基礎。
 
物業估價不足較常見出現之兩個情況:1)遇上樓價短期內急升,銀行對有關物業估價未能緊貼市場的最新成交價  2) 採用長成交期形式買賣之物業,期間價格一旦回落可能令估值低於買入價,因而拖累貸款額驟降;在此情況下,業主可以因應個人能力及需要,增加首期資金或提高按揭成數。
 
要避免估價不足的問題出現,置業人士可以在購買物業前,不妨考慮到銀行或按揭轉介機構為心儀的單位進行估價,並計出可負擔之首期金額。另外,購買樓花物業之業主,也可以選擇即供付款方式盡快上會,避免樓市波動以致估價不足而需要提高按揭成數或增加首期資金之成本。
 
(想為自己的物業作初步估價,可前往網上物業估價查詢。)




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如何尋找最適合自己的「按揭年期」?
?

根據金融管理局之2017年2月之數據,平均供款年期約為26年,而目前按揭供款年期最長為30年。
 
假如業主想選擇最長年期的按揭計劃,可留意以下幾個重點。首先,可做一個比監管機構要求更高的「自我壓力測試」,計算即使息口在未來升至三至四厘,供樓開支仍然不失個人預算。第二,業主要有長遠計劃,即使為二十多歲之年輕人,若選擇了較長供款年期,即未來要有足夠收入或流動資金,否則當加息週期重臨時,就不能夠再透過延長年期以減少供樓支出。
 
總括來說,按揭年期愈長表面上可減輕供款人的負擔,但同時供款人需要付出之總利息支出亦相應會額外提高。置業人士最好因應息口週期,而選擇合適之供款年期。 



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如何承做「村屋按揭」
?

新界的村屋入場費較市區私樓低,有人視為上車盤,村屋可以承做按揭,但在入市前,要清楚了解村屋可做的按揭成數、供款年期及提條款細則。
 
村屋大致分為標準丁屋、舊屋地重建村屋等,最常見為標準丁屋,即三層高、建築面積每層達700呎,此類的村屋與居屋二手市場一樣,只要補地價後,便可以在市場自由買賣,在涉及按揭的問題上,村屋按揭比私樓繁複,需要主要的地方甚多。由於村屋的成交量遠比私人樓宇疏落,在缺乏市場參考指標底下,銀行一般會估價不足。銀行在處理村屋的按揭申請時,有時會因為村屋的業權及地契問題,銀行需要派員到現場視察環境,又或者要取得測量師的估價報告後,才批出按揭貸款。
 
現時村屋最高可以承造八成五按揭,可以做按揭保險,但買家要注意銀行對村屋的估價較保守,最好預備資金在手,應付首期增加之用。過往銀行一般只會批出P按計劃,但現時亦有銀行會批出H按計劃,視乎買家個別情況而批出優惠利率,當然亦享有現金回贈,至於供款年期,銀行最高可批出三十年供款年期,對於較高樓齡的村屋,有銀行會採用「四十年減樓齡」,作為供樓年期的指標。

近年亦會丁屋樓花買賣,但買家注意此類屋宇要獲批「滿意紙」才可補地價,買家購買未補地價的「丁花」是不受法律保障及不會擁有該物業的業權,而銀行在沒有「滿意紙」的情況下,一般不會 批出按揭。另外,買家在購買村屋前,要留意村屋是否有僭建物,否則該單位附有屋宇署的清拆令,會增加物業買賣時被釘契或踢契的風險,故此銀行在審批按揭程序及條款上都會相當嚴謹,一般不會提供預先批核服務,甚至不會接受申請。



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「居屋按揭」有什麼注意地方
?

購買居屋與買私樓無異,同樣可以做按揭上會。現時市面上的居屋大致分三類:新居屋、未補地價的二手居屋及已補地價的二手居屋,由於政府為首兩種的居屋業主作按揭擔保人,銀行的貸款風險較低,借貸條款亦會相對優惠,而買家亦無須進行供款壓力測試,至於已經補地價的居屋,銀行的借貸條款與一般私樓的優惠分別不大。​

居屋中籤者要繳付首期之10%作為訂金及簽署臨時合約,綠表及白表申請人可借的按揭成數分別達九成五及九成,無需做按揭保險,假設一個價值250萬的居屋單位,白表申請人若中籤,只需支付25萬元的首期,而10%首期定金即2.5萬元。買家簽訂臨約後,便可向銀行申請按揭。​

買家要留意居屋與私樓所做的按揭計劃及及供款年期有異,銀行對未補地價居屋的買家,多會批出P按計劃,實際供款利率現為2.15厘,而並非市場主流使用率的另一浮息計劃H按,而P按實際供款利率現時仍然比H按為高,美國聯儲局預告今年有機會加息三次,港元利率長遠是向上的,居屋買家最好預留充足資金周轉。​​

至於供款年期,房委會對於未補地價的居屋,規定最高還款期為二十五年,至於二手居屋的供款年期,一般以「政府按揭擔保年期(30年)減樓齡」作為上限,所以要留意購買二手居屋,未必能有長的還款年期。以上述例子,買家每月供款為$9,702元,假設加息三厘後,每月供款增加至$13,351元。除了以上的開支外,買家亦要預留一筆資金繳付其他費用,釐印費、律師費、管理費等雜項,有意上車的年輕一族最好預留約樓價的百分之五至十作日後一筆資金周轉,以繳付雜項費用及一旦加息每月供款之增加。 ​

購買新居屋按揭資料

按揭成數

綠表申請人

95%

白表申請人

90%

供款計劃

銀行多批P(P-3.1% )

還款年期

最多25

其他開支

釐印費、律師費、管理費等雜項

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申請按揭時一般需要什麼文件?


A) 受薪人士
(1) 借款人及擔保人(如適用)之香港身份證
(2) 物業買賣合約 (*適用於新造按揭)
(3) 最近三月個內發出之住址證明 (*如水、電費單)
(4) 工作及入息證明:
   – 最近財務年度之稅單,或;
   – 最近3個月之糧單 (*非固定受薪人士一般須提供6個月證明),或;
   – 僱主證明信或公司聘書

B) 自僱人士
​(1) 商業登記證
(2) 商業登記查冊 (*適用於「按揭保險計劃」貸款)
(3) 最近的稅單
(4) 最近的財務報表
(5) 公司最近6個月的銀行戶口紀錄
(6) 個人最近6個月的銀行戶口紀錄 (*適用於「按揭保險計劃」貸款)
(7) 執業証書 (*適用於專業人士)

C) 轉按人士
(1) 借款人及擔保人(如適用)之香港身份證
(2) 物業買賣合約 (*適用於新造按揭)
(3) 最近三月個內發出之住址證明 (*如水、電費單)
(4) 工作及入息證明:
   – 最近財務年度之稅單,或;
   – 最近3個月之糧單 (*非固定受薪人士一般須提供6個月證明),或;
   – 僱主證明信或公司聘書
(5)  最近3個月之供款紀錄

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