预早选定按避加息冲击

美国联储局本月公布议息结束，维持利率及量化宽松规模不变，惟本港按揭市场市占率最高之四大银行相继增加新造按揭息率，令市场响起加息警号。不过有大型银行上调按息同时亦推出不同年期的定息按揭计划，让置业人士有更多选择，相信即使二○一五年后加息周期重临，采用该类按揭产品的置业人士，仍可在定息期内避免息口变化所带来的冲击。

回顾上次美国的加息周期，联储局曾经于二○○四年至二○○六年期间，连续17次加息，当时两年累计加息达4.25厘，而期内本港最优惠按揭利率亦跟随作出13次调整，调整幅度由15至50点子以上，累计加息达3厘。鉴于市场早已对加息有所预期，当时部份置业人士遂于加息周期前采用定息按揭计划，锁定每月供楼开支以作避险。

近年以最优惠利率（P）为基准的按揭计划大行其道，不过笔者相信，一旦加息周期重临，P按计划的优势将随之而减少。究其原因，最优惠利率部份主要跟随美国息率调整，届时P按息率将随之而上升，相反采用定息按揭计划相对较为划算。举例购买一个价值400万元的物业，采用大型银行提供最长的七年定息按揭计划，还款期25年(即300期)及七成按揭计算，每月稳定供款13,278元，首七年利息开支合共约529,352元。至于采用浮息按揭计划，以大型银行加息后最新之P按实际利率2.4厘计算，假设二○一五年加息周期重临，本港按揭息率以每年上升50点子的步伐循序渐进，采用P按计划首七年利息开支则合共约602,021元，较定息按揭计划利息开支多出13.7%，达72,669元，因此在加息周期下采用定息按揭计划相对显得划算。