经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆指出，过去一年楼市出现转角，虽然全年按揭贷款数字不俗，不过从7月开始细看，新取用及新批按揭均持续录得跌幅，到11月才见跌幅收窄，当中主要靠一手支撑大市，另新申请按揭贷款宗数更自8月起跌穿万宗水平。金管局住宅按揭调查数据显示，2015年全年新取用按揭贷款额录得2,438亿元及73,446宗，对比2014年的2,138亿元及69,610宗，分别增加14%及5.5%，创3年高位(图一)。2015年全年新批按揭贷款额按年亦增加2.2%至2,850亿元，宗数则按年下跌3.8%至84,710宗(图二)，当中涉及一手按揭贷款额达754亿元，除按年升4.3%之外，更创历史新高(图三)，而二手按揭额则下跌6.6%至1,528亿元，表现相对逊色。去年8月楼价创历史新高，因而刺激转按融资活动，2015年全年转按贷款额按年增长31.5%至567.5亿元(图四)。
预测2016年全年新取用按揭贷款额微跌至2,292亿元
展望2016年，整体楼价料有约10%的跌幅，二手业主扩大议价空间，部分购买力回流二手市场；春节之后一手多区新盘供应增加，并以折扣回赠等优惠吸客，有望延续2015年底的炽热气氛，两方面均支持楼市成交量回升、出现“价跌量升”的情况。在政府不“撤辣”及二手业主持货能力强之下，上半年一二手比例差距持续拉阔。由于楼市调整需时，发展商推盘步伐依然进取，银行续以多元化按揭计划及优惠，争取新盘按揭市场份额，所以竞争不减之下，策略上要多花心思。2016年按揭贷款仍可平稳发展，全年新取用按揭贷款额将微跌至2,292亿元，以反映楼价的轻微调整。
楼价连跌4个月 12月份按揭还款年期25.75年、按揭比率50.1% 双双回升
数据亦显示，去年12月新取用按揭贷款录得3,887宗，与11月份的4,664宗比较再跌16.7%，涉及金额亦跌17.6%至128.83亿元(图五)；新批出按揭贷款金额及宗数分别录得158.9亿元及4,829宗，按月分别回升3.1%及3.9% (图六)，当中所涉及的一手按揭贷款额为49.23亿元，按月回升24.1%，而二手按揭额亦升0.3%至68.41亿元。去年楼价先升后跌，按揭还款年期及按揭比率双双回升，12月平均按揭还款年期按月增加5个月至309个月，即25.75年(图七)，按揭比率按月增加1.4个百分点至50.1%(图八)，惟平均按揭贷款额则按月减少3万元至329万元，而业主转按融资活动亦随楼价下跌而减少，转按贷款额按月下跌10.8%至41.26亿元。
定按占比升至7.9% H按计划使用比例近八成
按揭产品方面，浮息按揭计划仍主导市场，去年12月H按计划使用比例按月跌0.6个百分点至79.7% (图九)，而P按计划使用比例亦跌2.3个百分点至11.1%。12月美国近10年来首次加息，惟早于7月，定息按揭计划已重获业主选用，使用比例更逐步增加，由1.3%升至12月的7.9%，创逾10年高位。今年1月拆息抽高至0.39厘附近，H按息口升至2厘以上，悭息效果渐减，料上半年将触动P按锁息上限(2.15厘)，使用比例或进一步回落。近月市场提供首年低至2厘以下的定按，具一定的吸引力，随着银行推出更多定按优惠，料上半年使用比例可见10%。
图一
图二
图三
图四
图五
图六
图七
图八
图九
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