银行按揭贷款与财务公司物业贷款(一)

近年市场上不乏标榜可提供物业贷款的财务公司发展迅速，此类公司声称贷款人只要拥有私人物业，不论物业楼龄新旧，均可透过简易程序为物业申请一按、二按贷款，或者加按套现，而且可以在短时间内获批相关贷款，以解决资金不足问题，因而获得不少业主垂青。

由于银行为置业人士提供按揭贷款，须遵从金管局的指引，审查贷款人过往的财务信贷纪录，限制供款与入息比率上限及为贷款人进行加息的压力测试，审批程序严谨，需时亦较长。相反，财务公司不受金管局监管，一般以手续简单快捷及无须入息证明等卖点作招徕，审批程序相对较为宽松，因此随着政府逐步收紧按揭成数，业主透过银行贷款的难度日渐增加，不少以物业贷款为名的财务公司应运而生。此类财务公司不但接受私人物业的业主申请，个别亦声称接纳村屋、写字楼、铺位、工厂及车位，甚至未补地价居屋的业主申请，以吸纳客源。 

政府的资助房屋，不论转售、放租，一般需要向政府申请补地价，否则属于违规。究其原因，资助房屋以折扣形式售予合资格人士，举例一个未补地价的绿表居屋，折扣率为六折，即业主占六成业权，政府占四成，有别于私人物业，因此资助房屋要在私人市场转售、放租，事前需要向政府申请补地价，赎回政府所属的四成业权。

至于加按，根据房屋条例，业主在未补地价的情况下将居屋单位重新按揭，包括加按，必须事先获得房屋署批准，房屋署会因应情况酌情处理，一般获批个案不外乎业主需要筹措医药费、家庭成员的教育费、殓葬费及因离婚而支付赡养费等，其他如个人财务问题，则须根据个别情况考虑，而且业主获房屋署批准加按后，仍须向领有牌照或注册的银行或接受存款公司申请加按。以往曾有居屋业主于未补地价前向财务公司进行加按，结果被罚款定罪，因此建议未补地价的绿表居屋业主在加按前先谘询银行业界之专业人士意见。