联储局维持低息 P按竞争力续提升

美国信贷评级被调低，加上拆息按揭利率连环上调等因素影响，近日外围市况变得波动，对本港市场构成负面影响，有部份对后市缺乏信心的投资者遂将物业减价放售离场。不过，美国联邦储备局公布最新议息结果，一如预期维持0至0.25%的低利率，同时扬言低息政策至少维持至2013年年中，笔者相信此举将可为不断上升的按息带来正面的减压作用，同时有助稳定市场对楼市的信心。

上半年按揭利率处于上升轨道，主要受拆息挂勾的按揭利率不断调升所带动，然而本港息口主要跟随美国变化，美国联邦储备局是次议息结果虽然没有提及新一轮刺激经济方案措施的具体时间表，但却表明未来两年将利率维持现有水平不变，反映美国经济复苏前景未见明朗，相信本港最优惠利率(P)将趋向平稳，有助减轻业主之按揭资金成本，对楼市具有稳定效用。

笔者认为，虽然目前拆息按揭计划(H按)的使用比重接近八成，仍属市场主流，不过基于同业拆息挂勾的H按在波动市下敏感度较高，波动性较为明显，选择H按的置业人士需不时留意每月供楼支出的变化。现时H按息率由H加1.7至2.5厘不等，如果以下限的H加1.7厘水平为例，实际息率约1.82厘，仍属低息水平，与现时的P按的2.15厘比较，只有33点子的差距，仍然具有悭息效果。不过，倘若H按息率高达2厘或以上，H按实际息率已达2.22厘，加上拆息有机会抽升至锁息上限的水平，换言之选择P按更为划算。事实上，是次美国联邦基金利率暂时将利率维持两年内不变，意味着采用P按的置业人士未来两年的供楼支出不会大幅举升，P按稳定的优势更突出，促使P按及H按之使用比重进一步拉近。