楼市正式踏入第四季,新界区(不包括愉景湾、西贡及将军澳区,下同)二手市场中小型楼交投持续活跃,而一手新盘战更趋热烈。美联物业董事布少明表示,新界区继“珑门”及“迎海”推售后,多个一手项目有机会陆续于第四季登场,为市场注入新动力。一手热销带动下,新界区二手楼市活跃,再适逢QE3出台,延续低息期至2015年,刺激买家入市信心,虽然金管局推收紧第二套楼房按揭措施,惟对集中细价上车盘之新界区楼市影响甚小,该区楼价升势强劲,不少屋苑纷纷录得高价成交。预期短期内在低息及通胀环境下,新界区一二手将备受买家追捧,吸纳市场购买力。事实上,本年新界区楼价跑赢大市,反映中小型物业需求殷切。美联物业特别夥拍经络按揭转介推出“定息按揭计划”,让买家享定息供楼优惠。
新界区价升量跌 楼价升14.1%跑赢大市
布少明表示,九月份新界区两个大型新盘“珑门”及“迎海”同步推售,掀起新盘战幔,惟由于土地注册登记需时,数据暂未反映出市况。根据土地注册处资料,新界区(不包括愉景湾、西贡及将军澳区)本年第三季一手私宅注册量录得1018宗,较第二季之1182宗下跌约13.9%,而同期一手私宅金额录得约92亿元,较第二季之123亿元下跌约25.3%。料来季新界区多个新盘项目相继登场,相信将大幅推高一手注册及成交金额。
二手方面,土地注册处资料显示,新界区本年第三季二手住宅注册量及金额分别录得约8385宗及275亿元,较第二季的9448宗及294亿元分别录得约11.3%及约6.5%的跌幅。虽然新界区二手注册量减少,惟其所占全港之比率却依然企稳,第三季录得约47%,保持近一半市占率。另一方面,回顾今年新界区楼价则升幅显著,根据美联楼价走势图,最新新界区住宅平均尺价录得约5392元,非常贴近97年楼价高峰之平均尺价5401元,相差幅度仅0.2%,而相比去年12月之平均尺价4665元,本年累积上升约15.6%,升势凌厉,更轻微跑赢大市所录得的15.2%之升幅(图一),虽然政府于第三季内多番出招表示将增加住宅供应,惟市场刚性需求强劲,加上业主普遍叫价强硬,合理盘源逐渐收窄,故带动楼价上扬。显示新界住宅极具潜力,深受市场追捧。
图一:新界区二手楼价走势凌厉
注∶新界区不包括愉景湾、将军澳及西贡
-美联分区楼价走势图 (新界区)乃根据区内(不包括将军澳区)部份著名私人屋苑于每月土地注册处登记的买卖注册个案,并计算加权平均数。每月注册量乃反映前一个月的买卖市况,而尺价则根据该月的注册个案计算而成
* 8、9月尾楼价属临时数字,日后得到更详尽资料后将作出修订
-计算成交的过程或会删减部份特殊的成交个案
资料来源:土地注册处及美联物业资料研究部
新界部份屋苑楼价升势明显
美联物业新界区营业董事欧沚轩表示,新界区楼价看涨,多个指标屋苑升势亦特别明显,部份同类型单位近九个月便录得约两成之楼价升幅差距,表现惊人。根据土地注册处资料,东涌映湾园一个10座低层C室749尺单位于土地注册处去年12月录得之成交价仅355万元,尺价约4740元,但今年9月份屋苑另一个同类型单位注册登记则以约428万元成交,尺价约5714元,升幅约20.6%。沙田第一城一个52座高层C室410尺户土地注册处去年12月录得成交价约239万元,但今年9月份屋苑另一个同类型单位成交价则为288万元,尺价由5829元升至7024元,相差约20.5%。
此外,同样对比土地注册处去年12月及今年9月之同类型单位成交,金狮花园1期E座中层6室452尺户、嘉湖山庄丽湖居一个5座高层D室709尺、荃湾中心天津楼高层C室531尺户、浪翠园1期4座中层E室593尺户、柏慧豪园6座高层E室656尺户、珀丽湾6座低层E室706尺户分别录得约19.7%、19.5%、16.1%、14%、13.3%及13.2%之楼价差距(表一),引证新界区二手市场承接力强劲,单位放盘深受市场欢迎,有价有市。
表一:新界区个别类近成交个案
物业地址 |
注册登记日期 |
成交金额 |
单位面积 |
平均尺价 |
升幅 |
映湾园10座低层C室 |
16/12/2011 |
$3,550,000 |
749 |
$4,740 |
|
映湾园10座低层C室 |
21/09/2012 |
$4,280,000 |
749 |
$5,714 |
20.60% |
沙田第一城52座高层C室 |
01/12/2011 |
$2,390,000 |
410 |
$5,829 |
|
沙田第一城52座高层C室 |
20/09/2012 |
$2,880,000 |
410 |
$7,024 |
20.50% |
金狮花园1期E座中层6室 |
30/12/2011 |
$1,780,000 |
452 |
$3,938 |
|
金狮花园1期E座低层6室 |
07/09/2012 |
$2,130,000 |
452 |
$4,712 |
19.70% |
嘉湖山庄丽湖居5座高层D室 |
30/12/2011 |
$2,200,000 |
709 |
$3,103 |
|
嘉湖山庄丽湖居5座高层D室 |
17/09/2012 |
$2,630,000 |
709 |
$3,709 |
19.50% |
荃湾中心天津楼高层C室 |
15/12/2011 |
$2,180,000 |
531 |
$4,105 |
|
荃湾中心天津楼低层C室 |
11/09/2012 |
$2,530,000 |
531 |
$4,765 |
16.10% |
浪翠园1期4座中层E室 |
30/12/2011 |
$2,738,000 |
593 |
$4,617 |
|
浪翠园1期4座中层E室 |
04/09/2012 |
$3,120,000 |
593 |
$5,261 |
14.00% |
栢慧豪园6座高层E室 |
19/12/2011 |
$2,460,000 |
656 |
$3,750 |
|
栢慧豪园6座高层E室 |
21/09/2012 |
$2,788,000 |
656 |
$4,250 |
13.30% |
珀丽湾6座低层E室 |
29/12/2011 |
$3,260,000 |
706 |
$4,618 |
|
珀丽湾6座低层E室 |
05/09/2012 |
$3,690,000 |
706 |
$5,227 |
13.20% |
新界区不乏破顶及SSD盘获利成交
新界区楼价上升动力大,不少屋苑更录得高价及破顶成交,欧沚轩以近日美联物业促成之成交个案举例,一个沙田伟华中心4座低层H室单位,面积约404尺,,成交价约329万元,平均尺价约8144元,创97年后屋苑尺价新高。原业主10年1月以约179.8万元买入,转手物业升值约83%。另一个沙田中心海宁大厦高层E室一房单位,面积约377尺,获投资者以约320万元承接,尺价约8488元,亦创97年后屋苑尺价新高。原业主09年6月以约168万元买入,物业转手升值约九成。荃湾愉景新城亦录得一宗高价成交,一个6座高层C室610尺山景户,获同区租客以约433万元购入,平均尺价约7098元,为屋苑同类型单位今年新高价。原业主97年4月份以约378.4万元买入单位,转手赚约54.6万元。深井碧堤半岛5座顶层一个特色相连户,面积约2252尺,以约2212万元易手,尺价约9822元,创屋苑尺价新高。(表二)
表二:新界区近日高价成交
单位 |
尺数 |
成交价 |
平均尺价 |
说明 |
沙田伟华中心 |
404尺 |
329万元 |
8144元 |
97年以后屋苑尺价新高 |
沙田中心 |
377尺 |
320万元 |
8488元 |
97年以后屋苑尺价新高 |
荃湾愉景新城 |
610尺 |
433万元 |
7098元 |
98年以后屋苑同类型尺价新高 |
深井碧堤半岛 |
2252尺 |
2212万元 |
9822元 |
屋苑尺价新高 |
欧沚轩续称,由于现时二手造价吸引,不少持货未够两年之业主趁好价出货,扣除额外印花税后,仍获利不少,日前美联物业便促成两宗SSD盘转手获利之成交。一个沙田中心海宁大厦低层C室单位,面积约405尺,获用家以约302万元承接,尺价约7457元。原业主于11年3月以约218万元买入,是次转售扣除5%额外印花税约15.1万元,账面仍获利约68.9万元。映湾园一个3座低层G室单位,面积约1050尺海景户,成交价约585万元,平均尺价约5571元。原业主11年1月以约400万元买入,扣除5%额外印花税约29.25万元后,账面仍获利约155.75万元。(表三)
表三:新界区近日SSD成交
单位 |
尺数 |
成交价 |
平均尺价 |
原业主 |
原业主 |
额外印花税 |
利润 |
沙田中心 |
405尺 |
302万元 |
7457元 |
11年3月 |
218万元 |
15.1万元 |
68.9万元 |
映湾园 |
1050尺 |
585万元 |
5571元 |
11年1月 |
400万元 |
29.25万元 |
155.75万元 |
低息环境利好楼市 收紧按揭对细价物业影响较小
美联物业新界区营业董事杨庆松指出,受市场刚需带动,新界区楼市由于集中中小型楼,一直备受上车客追捧,而整体楼价持续上扬,更推动不少市区客到新界追落后入市,消化不少相对市区低水之盘源,成该区楼价强大后盾,故此,近年该区300万或以下之二手注册量占整区比率持续下滑,单单今年便由第一季之7成跌至今年第三季约58%(图二)。而近日美国联储局推出第三轮量化宽松措施,延续低息环境,利好因素配合一手新盘热销气氛,大大加强买家入市信心,不惜追价入市。即使金管局即时收紧第二套房按揭成数,惟因针对投资买家,对以用家为主导之新界区市场影响不大。
图二:楼价上升 新界区细价物业比率减
另一方面,金管局收紧按揭措施有机会令部份投资者转投细价物业,细价物业以新界区最多,根据土地注册处资料,全港三区中,今年300万元或以下之物业注册集中于新界区,注册宗数达16256,占全港之61.3%,九龙区则录得7640宗,占约28.8%,港岛区则录得2620宗,只占约9.9%(图三)。因此,当投资者考虑政策及息率风险等因素后,由于中小型物业涉及资金有限,故新界区楼市将较为受惠。
图三:2012年至今^各区300万元或以下二手住宅注册量分布
嘉湖、一城、珀丽湾位列新界三甲屋苑
杨庆松补充,回顾今年新界区十大最活跃屋苑,大部份属于细价物业市场,嘉湖山庄以905宗注册量遥遥领先居于首位,沙田第一城亦以597宗屈居第二位,而珀丽湾(351宗)、荃湾中心(333宗)、映湾园(324宗)及新港城(312宗)皆录得逾300宗注册。大兴花园、海滨花园、金狮花园及豫丰花园则分别录得289宗、254宗、251宗及220宗,依次位于第七至十位。在以上十大屋苑中,除珀丽湾、映湾园及新港城,其余七个屋苑过半数为300万或以下之注册,可见细价物业对市场之巨大魅力。
政府加快审批 第四季新界区一手市场占先机
布少明指出,由于政府早前表明将加快审批预售楼花同意书以增加供应,加上现时楼市气氛畅旺,促使发展商加快推盘节奏。而有机会于第四季推售的新界区楼盘项目预计约有3688伙,规模最大的为元朗“尚悦”项目,约2580伙,而同区另外还有“尔峦”涉约800伙,皆有机会短期内推出应市,相信一旦推出,将继“珑门”及“迎海”成备受市场瞩目之大型项目。展望第四季新界区新盘战将继续吸纳市场购买力,于一手市场处于领先地位。
把握上车入市潮 稳“定”供款有预算
为配合市场对上车置业及多元化按揭产品的需求,经络按揭转介特推介“定息按揭计划”予美联物业之客户。经络按揭转介高级首席副总裁张颢曦表示,九月中旬推出之第五轮收紧按揭措施,主要针对多重按揭置业人士,对于资金较充裕的首次置业人士料影响有限,因此预期上车热潮仍会延续至今年第四季。为照顾上车人士之置业按揭需要,该“定息按揭计划”可以使客户稳定掌握每月供楼开支,按揭息率水平低至2.15%。选用上述计划的客户可享首36个月定息年利率优惠,其后按揭息率低至P*-3.1% (P*为5.25%),实际按息仅2.15%,罚息期3年,现金回赠高达1 %,为近期市场上罕见的按揭计划。
张颢曦续指,对于有意上车置业人士而言,采用定息按揭产品锁定低息,供款期内不但可以免除利率波动的影响,除此之外,更可有效掌握每月的供楼开支。而上述计划将适用于新造楼宇、二手物业及转按业主,按揭成数可高达楼宇估值之90%,贷款额不少于100万元,按揭贷款年期最长可达30年,计划由即日起接受申请,客户必须在指定日期前提取按揭贷款,名额有限,先到先得。
按揭优惠特色
|
备注:
|