经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆认为，08年金融海啸至今事隔7年，美国早已结束量化宽松措施，预期息口正常化过程将无可避免。有见及此，经络特别在(19/9)议息结果公布后，同时透过电话及互联网方式进行全面的问卷调查，以了解加息对市民置业的影响及对楼市的最新取态。是次调查成功收回322份问卷，结果发现，虽然楼控措施仍然是影响置业最主要因素，不过市民对息口走势的关注度日渐提升，尽管如此，有六成受访者认为即使今年内加息25至50点子，亦不足以左右入市决定(图一)，反映市民对于加息有不俗防守能力。
联储局上周议息会议宣布维持息率不变，虽然尚未启动加息，不过加息阴霾浓罩市场及外围股市波动，影响买家入市信心，料第四季按揭市场交投步伐放缓，但2015年全年新取用按揭贷款额仍有24%增长，相信可达2,649亿元，涉及宗数则仅升8%至75,390宗。
(图一)
市民取态由乐观转趋审慎 47%受访者预期今年楼价平稳
调查亦显示，有47%受访者预期今年楼价走势平稳，占最多数，其次认为楼价下跌的占28%，而预期楼价上升的则占25% (表二)。值得注意，经络去年同期亦曾进行相同调查，当时预期楼价上升的受访者占比达62%，占受访人数逾六成，其余35%预期楼价走势平稳，只有余下的3%认为楼价下跌。今年认为本港楼价尚有上升空间的市民大幅下降37个百分点，相信楼价会下跌的则大升25个百分点，反映普遍市民预期楼价有调整空间，对后市的取态由乐观转趋审慎。
(表二) 与去年同期进行之问卷调查比较
加息影响入市决定因素增加 54%市民认为加息50点子以下合理
另外，有39%市民认为楼控措施是最影响入市决定的因素，其次为房屋供应，占28%，至于息口走势则占25%，其余通胀因素占最少，只有8%，对比去年同期调查，楼控措施影响力虽然已按年下跌9个百分点，但仍然是最影响入市因素，因为有67%受访者认为，如果政府放宽楼控措施，将会加快入市步伐；相反，加息对市场的影响力逐渐受关注，占比由当时的19%增加6个百分点。尽管加息周期即将重临，有54%业主仍然认为加息50点子以下属合理水平，其次认为加息50点子至1厘合理的占31%，另外亦有13%认为加息1至2厘合理，仅2%业主认为加息2厘以上合理，换言之共有46%市民可承受加息超过50点子的压力。
本港银行未有即时加息的迫切性
刘圆圆认为，自从联储局于2014年10月宣布结束买债，息口走势逐渐明朗化，不过相信香港有条件落后于美国加息。因为回顾2004年至2006年加息周期，美国两年内加息17次，累计加息4.25厘，即平均加息幅度为25点子，反映是次美国加息幅度符合预期。至于上次加息周期本港最优惠按揭利率只跟随调整13次，累计加息达3厘，平均每次调整幅度不多于25点子，反映本港按息上调步伐不一定与美国同步。而且金管局自9月1日以来数度向市场注入港元，令9月23日的本港银行体系结余总额增至3,400亿元，再创历史新高，故相信在资金充裕的情况下，借款成本仍欠缺上升压力，故未有即时加息的迫切性。
资金流向决定按揭产品变化
以往本港息口走势主要取决于美国加息步伐，尤其2004年至2008年期间，本港采用P按计划的业主占最多数，使用比例曾高达98.6%，一旦美国加息，本港最优惠利率(Prime Rate)跟随美国联邦基金利率调整，以最优惠利率为基础的P按计划亦会相应调整，令P按计划的吸引力大降。
不过金融海啸过后，资金泛滥，银行相继推出具有竞争力的 H按计划，现时已成为市场上的主流产品，由于兼备低息周期悭息及加息周期有效封顶功能，故使用比例节节上升，2014年至今已连续13个月保持逾八成的高水平使用量，最新使用量更高达84.5%。因此如果银行体系结余资金短期内流走速度加快，以致本港银行体系结余急跌，出现资金紧张情况，届时对资金流向敏感度较高的同业拆息(Hibor Rate)会较最优惠利率(Prime Rate)率先回升，换言之逾八成采用与同业拆息(Hibor Rate) 挂勾的H按计划业主的每月供款会即时增加，将削弱H按计划的竞争力。
尽管如此，在银行体系结余高企的情况下，银行资金成本暂未有上升压力，相信本港有条件落后于美国加息，料同业拆息持续徘徊于低位。除非短期内有大量资金急速流出本港市场，导致银行体系结余急跌至1,000亿元以下水平，令拆息大幅抽升，促使贷款资金成本及业主供楼负担显著增加，否则对整体楼市冲击有限，相信银行今年将会加大力度推广较具竞争力的H按计划，吸引业主锁定低息尾班车，料全年H按计划使用比例可保持领先地位。
至于定息按揭计划，7月份使用比例终于有零的突破，不但微升至1.3%，更创两年新高，8月中旬有大型银行宣布重推定息按揭计划，再度引起市场关注，不排除其他银行会于年内相应跟随推出同类型计划，令市场竞争更为激烈。
负按揭利率支持 料楼价全年保持高单位数增长
另外，虽然利率不是影响楼价唯一因素，但楼价与利率息息相关，尤其是通胀年代，负按揭利率支持楼价稳步上扬。根据经络按揭转介研究部数据显示，今年截至8月份，本港按揭利率仍持续低于通胀率，经络实质按息（即以经络按息减去本港通胀率）由2010年至今仍处于负按息利率水平，为按揭史上最长纪录，最新经络实质按息仍处于负1.41%(图二)，负按揭利率时期已持续达六年，除非按揭利率升超过1.41%，或者通缩重临，导致负按揭利率时代结束，重返正按揭利率周期，否则全年楼价仍有支持，并可保持高单位数增长。
(图二)
刘圆圆相信，年底前本港低息环境持续，“经络按息”料于2厘至2.15厘窄幅徘徊，虽然本港有条件落后美国加息，不过息口正常化过程无可避免。现时新盘销售如火如荼，加上不乏新盘已届入伙期，在预期本港明年加息机会增加的大前提下，将刺激业主赶及今年搭上低息尾班车，以锁定低息供款，故维持2015年全年新取用按揭贷款额可达2,649亿元预测，较去年全年增加24%。
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