經絡積極開拓多元化按揭市場優化服務
2017年置業調查：逾五成業主預期2017年樓價上升
39%望放寬3D稅

祝大家新一年身体健康、工作顺利！经络按揭转介是日举行新春团拜，行政总裁朱贺华与一众管理层向大家拜年。展望2017年，朱贺华指出，经络继续积极开拓更多元化的按揭产品市场，未来一年会继续优化服务，随着升级版手机程式等预计将陆续推出，配合多年来所建立的品牌优势，未来市场占有率将再创高峰。


一手新盘旺预计高达2.7万单位推出市场
朱贺华表示2016年的按揭市场是平隐之中带着挑战性的一年，去年楼价先跌后升，自去年11月政府“加辣”后，新盘推盘步伐略为放缓，二手市场交投回落至停顿状态，全年按揭贷款数字为2,174亿元，较2015年下跌10.8%。当中主要靠一手支撑大市，而二手供应短缺及按揭困难导致楼价不断破顶。另一方面，银行现金储备充裕，未有跟随美国加息，反而推出更多按揭优惠计划，务求增加按揭市场占有率。
 
今年年初，多个发展商积极推出新盘，一反以往年初楼市“牛皮”的局面，是一个好开始。市场积累了一定的购买力，加上一手市场供应积极，市场可谓一片热闹、百家争鸣。有望此好兆头将带旺整个2017年，今年我们预计有高达2.7万个一手单位推出市场，期望一二手市场交投畅旺，楼按市场货如轮转，政府加快推地步伐，大家安居乐业！
 
经络自2000年起一直在按揭市场扮演着积极、可靠的中介人角色。作为业界领导者，我们希望、亦十分支持政府立例监管按揭中介，甚至推行发牌人制度，打击不良中介，提升业界质素。我们亦会向市民灌输正确的按揭知识，杜绝不良中介的出现，这点需要各朋友的继续支持。另外，来年我们会更善用网上平台，积极发展网上系统，配合运用大数据，强化互联网及市场层面上之配套，例如开发网上申请系统，优化按揭计算机等各项功能。最后，我们希望透过互联网渗透更多按揭资讯给普罗大众，与此同时加强与不同的银行与财务机构的合作，为市民提供更全面、专业及免费的按揭转介服务。


逾五成业主预期2017年楼价上升
经络按揭转介市场总监刘圆圆表示，美国去年年尾加息，预告今年加息三次，加上美国总统特朗普上场、德法两国的大选、本港三月的特首选举，种种内外因素为2017年楼市仍存在多项不稳定性，特此经络特别于年初进行一项“2017年置业意向调查”，成功在网上访问了386位业主。调查发现，有55%业主预期2017年楼价上升，其次有36%认为楼价平稳，余下9%认为楼价下跌(图一)，若与2016年同类型置业调查比较，当时仅有4%业主认为楼价上升，64%认为楼价下跌，情况截然不同(表一)。


近四成受访者认为楼控措施影响置业决定
调查结果亦显示，大部份受访者仍认为2017年最影响楼市的因素是楼控措施，占整体比例达38%，其次为息口走势，占35%，与2016年置业调查的排名一样，分别按年下跌9%及上升10%，而房屋供应则占20%，按年减少4个百分点，反映今年市民关注息口走势多于房屋供应，另外只有7%认为通胀最有影响(图三)。
 
虽然市场对加息预期升温，但市民面对加息仍有足够的缓冲空间，当中有42%业主认为即使2017年加息，加息50点子以下仍属于合理及可负担水平；有41%认为加息50点子至1厘合理及可负担；认为加息1至2厘以下属于合理及可负担的占16%；至于加息2厘以上仍合理及可负担的仅占1%，经络预料2017年加息幅度将在一厘之内，而调查反映一半业主对于加息普遍具有抵御力(图二)。
 
当被问及楼控措施影响时，希望政府放宽“3D”税项的受访者占最多达39%，较去年的41%，减少2个百分点，其次为放宽按揭贷款成数，占比超过三成，而希望放宽压力测试力度的受访者，按年增加8个百分点至29%(图四)。

表一

		2016年	2017年	变化(百分点)
对今年楼市走势看法	上升	4%	55%	+51
	平稳	32%	36%	+4
	下跌	64%	9%	-55
最影响入市决定因素	楼控措施	47%	38%	-9
	息口走势	25%	35%	+10
	房屋供应	24%	20%	-4
	通胀	4%	7%	+3
合理及可负担加息幅度	加50点子以下	53%	42%	-11
	加50点子至1厘以下	34%	41%	+7
	加1厘至2厘以下	11%	16%	+5
	加2厘或以上	2%	1%	-1
最希望政府放宽楼控措施	放宽压力测试力度	21%	29%	+8
	放宽按揭借贷成数	38%	32%	-6
	放宽3D税	41%	39%	-2

图一

 
图二


图三


图四


连续七年出现负按揭利率
根据经络按揭转介研究部数据显示，反映最新实际按息水平之“经络按息”于去年12月录得1.99%，是继2013年12月的2.12%后另一高位。美国联储局自去年12月加息1/4厘后，本港未来有即时跟随，港美息差扩阔，银行同业折息(HIBOR)在一个月内一度由0.37%，升至0.75%，H按业主率先面对加息，相信本港亦将于下半年开始跟随美国上调利率。另一方面，去年下半年本港通胀率持续下降，去年12月录得2.0%，全年数字为2.3%，连续第五年回落。本港由2010至2016年已持续7年出现负按揭利率(“经络实质按息”是以经络按息减去本港通胀率)，经络预料今年加息幅度温和，料实质按息维持两厘至三厘水平，低息环境将持续成为支持楼市之主要因素之一。
 
图五

 
楼价料微升　成交量跌宜逐步放宽楼控措施
　　楼价在加辣及美国加息后，楼价仍然企稳，根据经络按揭转介研究部及土地注册处数据显示，去年第4季二手住宅平均尺价(以实用面积计算)按季上升5.12%，全年楼价受年初楼价下跌拖累，下跌4.2%，随着一手销情理想，发展商提价加推，二手业主叫价进取及市场上的刚性需求强劲，预计今年整体料有约5-10%的升幅，同时，去年每月整体物业注册平均宗数为6,084宗，较羊年2015的6,347宗减少4.2%（图六），而今年一月录得5,205宗，其中一手住宅宗数较去年同期大幅上升近五成，但二手住宅宗数则较去年年尾下跌13.9%，整体成交量仍持续下跌，并远低于往年平均数字，而楼价虽然微升，但二手市场交投在去年十一月加辣后，交投持续淡静，政府应考虑开始逐步放宽个别楼市调控措施，以阻碍楼市健康发展。

图六


负资产个案有望维持低位或零
经络按揭转介研究部及金管局数据亦显示，新增负资产住宅按揭贷款个案已于去年第4季按季大幅下跌94%，季内录得4宗，较去年同期大幅下跌95.8%， (图七)。同时较去年首两季分别劲减99%，负资产个案持续减少，与去年楼价逐渐上升有关，去年第三季及第四季楼价分别上升4.7%及4.1%。另一方面，去年第4季平均按揭比率首次略高于五成，达51.3%，虽较2015同期的49.4%历史低位高，但较同年第三季的53.1%回落，反映市场未见过度借贷。今年春节的一手销情理想，二手业主叫价进取，料年内楼价上升，负资产个案估计会维持低位。

图七