减息战持续 转按好时机

近期本港整体楼市再度畅旺，随着今年下半年新盘大战展开，及加上银行“减息潮”展开，推出低至H+1.4%，预期是转按好时机。
 
根据经络按揭转介调查，“减息潮”主要由本年度第二季开始，从图一可见，使用H+1.7%的比例由四月起从以往贴近100％使用率急降至六成，于八月更低至6%。息口一直由第二季下调，四至六月主要是H+1.6%主导；而八月起，H+1.5%已占四分一，预计新推出的H+1.4%将于第三季H按使用比例中反映出来。
 
(图一)

 
追溯“减息潮”前，二零一三年三月至今四月，市场普遍采用H计划。依照金管局数据，上述时期累计新取用按揭宗数超过二十万。近日息口再创新低，若这批二十万业主转按至市场最优惠之H+1.4%，以五百万的贷款额为例，每月即可悭息七百三十元及全期悭息约二十五万，减息成为第三及第四季转按之催化剂。
 
(表一)

举例：
	现有按揭	转按后
尚欠还款	500万	500万
尚欠年期	28年	28年
按揭计划	H+1.7%	H+1.4%
实际息率	1.94%	1.64%
每月供款大约	$19,298	$18,568	每月即悭$730
全期利息	$1,484,286	$1,238,909	全期即悭$245,380

 
有见选用拆息H按的比例按月上升2.8个百分点至92.6%，预料下个月会再升至95%。H按息率下调，除了吸引准业主入市，更吸纳了由原本选用P按或更高H按利率的客户转按至更优惠的H+1.4%，减息令选用拆息H按的诱因大增。
 
根据金管局住宅按揭调查数据显示，7月按揭贷款申请按月增加4.4%，至10,281宗，终于打破之前连续一年低于万宗水平，走势和应最近的楼市小阳春。虽然7月份新取用按揭贷款额较6月份减少11.1%，至158亿港元，但仍是该额本年内第二高的月份。至于新批按揭贷款额按月增加2.7%，至229亿港元 (图二)，当中涉及一手按揭贷款额46亿元，按月下跌1.4%；而二手按揭额上升5.2%至133亿元，宗数亦升2%至3,958宗，价量稳守。至于涉及转按交易所批出的贷款，则增加0.1%，至50亿港元，预料有上调空间。