村屋按揭

在加辣及美国加息环境下，二手交投淡静，过去周末的十大屋苑仅录得五宗成交，但个别成交价创新高。另一边厢，发展商积极推出新盘，特别在新春后多个新盘登场，一手楼市场持续炽热，而市场亦反应热烈，多个新盘录得超额认购及提价。笔者在上回专栏提及居屋是年轻一族的上车之选，而新界的村屋入场费较市区私楼低，有人视为上车盘，购买村屋与居屋及私楼一样，同样可做按揭，但必须注意村屋按揭与居屋按揭有所不同，入市前，同样要清楚了解村屋按揭可做的按揭成数、供款年期及提条款细则。

村屋大致分为标准丁屋、旧屋地重建村屋等，最常见为标准丁屋，即三层高、建筑面积每层达700尺，此类的村屋与居屋二手市场一样，只要补地价后，便可以在市场自由买卖，在涉及按揭的问题上，村屋按揭比私楼繁复，需要主要的地方甚多。由于村屋的成交量远比私人楼宇疏落，在缺乏市场参考指标底下，银行一般会估价不足。银行在处理村屋的按揭申请时，有时会因为村屋的业权及地契问题，银行需要派员到现场视察环境，又或者要取得测量师的估价报告后，才批出按揭贷款。
 
现时村屋最高可以承造八成五按揭，可以做按揭保险，但买家要注意银行对村屋的估价较保守，最好预备资金在手，应付首期增加之用。过往银行一般只会批出P按计划，但现时亦有银行会批出H按计划，视乎买家个别情况而批出优惠利率，当然亦享有现金回赠，至于供款年期，银行最高可批出三十年供款年期，对于较高楼龄的村屋，有银行会采用“四十年减楼龄”，作为供楼年期的指标。

近年亦会丁屋楼花买卖，但买家注意此类屋宇要获批“满意纸”才可补地价，买家购买未补地价的“丁花”是不受法律保障及不会拥有该物业的业权，而银行在没有“满意纸”的情况下，一般不会 批出按揭。另外，买家在购买村屋前，要留意村屋是否有僭建物，否则该单位附有屋宇署的清拆令，会增加物业买卖时被钉契或踢契的风险，故此银行在审批按揭程序及条款上都会相当严谨，一般不会提供预先批核服务，甚至不会接受申请。