近期一手市场表现持续理想,而即将开售的全新大型市区楼盘“丰滙”入票反应热炽,冻结市场上大量资金,项目定于3月29日推售当中216伙,而是次将不乏针对换楼客市场为主的三房户类型以供选择。美联物业与经络按揭转介举行联合记者会,并邀请到长江实业高级营业经理何家欣、美联物业住宅部行政总裁布少明及九龙区董事郭玉满,以及经络按揭转介高级首席副总裁张颢曦出席,剖析目前一手市场及换楼客市场最新形势,并特别为“丰滙”的买家提供“高成数·低按息”丰滙二按计划,协助有意入市三房户的买家。
在记者会上,美联物业住宅部行政总裁布少明表示,由于新盘提供税项优惠及按揭优惠安排,加上订价往往吸引,故不少买家倾向选购一手物业。资料显示,截至去年第四季为止,新盘溢价已由去年第二季最高的20.6%下降至去年第四季近乎“零”水平,仅录得0.2%(见图一),在目前二手业主叫价回落幅度有限情况下,一手盘吸引力显著增加。
图一:新盘溢价走势变化
另外,值得留意,二手屋苑换楼市场受到辣招影响,在去年推出双倍印花税后,换楼市场需求受到遏抑,根据美联物业资料研究部综合土地注册处数据,2012年第四季及2013年首季,50个二手指标屋苑实用面积逾600尺的买卖注册所录得的比率约为26.9%,但在去年第二季及第三季下跌至22.3%,而去年第四季至今年首季截至3月24日为止,比率仍然仅录得22.1%(见图二),数字反映以换楼客为主及实用面积逾600尺的较大面积单位,过去的二手换楼需求明显受压。然而,早前已积压不少换楼购买力,而订价吸引、提供税项优惠及合适按揭安排的一手盘登场,吸引准买家倾向选购一手物业,并可释放这批有意入市的换楼市场动力。
图二:指标屋苑实用面积逾600尺注册量比率
美联物业九龙区董事郭玉满指出,九龙区(包括将军澳及西贡)的一手私楼需求不俗,综合土地注册处资料显示,去年区内录得约3,173宗一手私楼注册,而今年截至3月24日为止,则录得约185宗,但预期随着“丰滙”开售,区内次季的一手注册量可望上升。
至于二手市场方面,九龙区内的每季二手住宅注册量则见反覆下调,以去年首季录得约4,583宗,已下调至第四季约2,846宗水平,而今年首季截至3月24日则暂录得2,337宗。由于新盘吸纳大量购买力,故预期区内二手市场表现持续,一手盘仍然会抢去市场焦点。另外,在目前美联物业入票“丰滙”的客户中,约有8成为用家,另有约2成为长线投资客。
经络按揭转介高级首席副总裁张颢曦称,本港楼价自去年起出现轻微调整,令不少置业人士重燃入市兴趣,加上新盘造价与二手市场收窄,新盘吸引力明显增加。不过碍于新盘涉及银码较大,备受多项楼市需求管理措施限制,尤其按揭保险计划门槛提高,现时只有价值400万元或以下的物业才可申请九成按揭,变相压抑400万元以上物业的购买力,令置业人士入市难度增加,影响换楼市场动力。
按揭保险计划自2010年8月起四度收紧申请资格,以致新取用按揭保险贷款价量反覆回落,根据经络按揭转介研究部及香港按揭证券有限公司数据显示,今年1月份的新取用按揭保险贷款宗数跌至只有216宗,涉及金额仅6.5亿元,按月同步减少26%,创2009年后有纪录新低(见图三)。但事实上,市场上对高成数按揭产品存在需求,从金管局公布之最新数据可见,新批出按揭涉及二按计划的贷款显著急升,2月份录得143宗,涉及贷款额达6.09亿元,按月分别上升14.4%及21.1%,贷款额更创2008年1月后新高(见图四)。有见及此,经络按揭转介宣布喜获发展商长实认可,破天荒首度成为新盘二按特约代理,为“丰滙”买家提供“高成数·低按息”二按计划,首2年息率低至P*-0.5%,上述二按上限可高达楼价三成或最高按揭贷款额300万元(见表一),相信上述按揭计划可获得一众置业人士垂青。
图三: 新取用按揭保险贷款
表一:丰滙“高成数·低按息”二按计划特色
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