政府收紧按揭措施 转按前需留意会否受限制

根据金管局最新住宅按揭统计数字显示，11月份新批出按揭贷款当中，新批出转按贷款额达89.9亿元，连录3个月企稳80亿元以上水平。综观本年首11个月转按贷款额，累计更达897.7亿元，远超去年全年401亿元总数，攀升幅度超过1.24倍，可见本年的转换按揭计划情况十分活跃。

本港息口目前仍处于低位，加上以同业拆息为基准的H按计划悭息效果显著，因而令市场的转按需求增加。一如经络本年初预期，H按计划的使用日趋普及，11月份的H按计划使用比例再进一步升至91.8%，已连续3个月保持9成以上水平。虽然近日同业拆息有所回升，然而升幅轻微，与此同时，市场普遍预期要到明年中才有望踏入加息周期，意味着本港低息环境仍然持续，以2010年12月29日香港银行公会公布之0.26%计算，实际按息仅约1.06%，仍较以最优惠利率为基准的P按计划划算，相信明年H按计划仍会继续成为市场主流。

不过笔者认为值得注意的是，政府早前推出收紧楼宇按揭措施，当中价值800万或以上及1,200万或以上物业的按揭成数分别下调至六成及五成，而所有非自住性质、公司名义及工商铺物业的按揭成数同时更下调至五成，因此业主转按前需注意是否会受新例限制。以一个价值九百万元的中上价物业为例，新措施推出前，业主于可承造七成按揭，不过新措施实施后，最多只可能承造六成按揭，若然是收租物业，非自住物业的按揭成数更只得五成，换句话说，该业主转按后的按揭成数会较现时所享有的为低。笔者建议业主转换按揭计划前，可寻找专业的按揭转介协助，分析可承造按揭成数及计算相关支出。