换楼炼重新启动 中上价物业挑战细价楼主流地位 新批出一手按揭额料“翻一番”至888亿元创历史新高 预测2014年全年新取用按揭贷款额止跌回升 挑战2,010亿元三年新高

经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆指出，去年楼市在收紧按揭、“3D”辣招、一手住宅物业销售条例及美国退市等因素夹击，成交萎缩，一度面临严峻考验。不过踏入2014年，上半年息口持续低企，加上政府有意修订DSD政策，本地用家逐渐恢复入市信心。在换楼炼重新启动的情况下，预期下半年的物业流转速度将会加快，与此同时，美国今年内加息机会甚微，发展商趁DSD微调之势推出新盘应市，并配合各种优惠促销，令囤积一时的购买力涌现，增加楼按市场需求。新盘旺势之下，料全年一手按揭贷款额有机会翻一番，带动2014年全年新取用按揭贷款额重返2,000亿元以上水平，并挑战2010亿元，创三年新高(图一)。

(图一)

上半年楼按市场回顾

1. 新申请按揭宗数过万宗破闷局   新批出按揭贷款额创DSD后新高

回顾今年上半年，2月份双辣招三读通过尘埃落定后，发展商推盘态度转趋进取，提供多种优惠促销，令买家重燃入市兴趣，按揭市场最终有所突破。根据金管局住宅按统计最新数据显示，5月份新申请按揭贷款宗数按月急升22%至11,175宗，不但创16个月新高，更打破连续13个月不足万宗的闷局。期内新批出按揭贷款金额达227亿元，为2013年2月DSD实施后首度重返200亿元以上水平，至于新取用按揭贷款金额亦增至163亿元，创14个月新高。

1. 上半年一手按揭贷款金额料达350亿元

5月份政府有意将双倍印花税松绑，换楼客重返物业市场，6月份市况升温，料数据将进一步造好，相信2014年上半年新取用及新批出按揭贷款金额累计可达875亿元及1,220亿元，分别较去年下半年的697亿元及871亿元增加两成半及四成。在新盘热卖的情况下，当中新批出一手按揭贷款金额料由去年下半年的165亿元翻一番至今年上半年的350亿元，至于二手按揭及转按的贷款金额则平稳发展，合共约可达870亿元，与去年下半年的875亿元相若。

1. 本地客刚需支持楼市  内地客占不足一成

由于双倍印花税措施仅属微调而非完全撤销，因此只有本地用家受惠，尽管发展商以优惠促销新盘，内地客来港抢购新盘的热潮已不复再，不少更投奔海外市场寻宝。根据经络按揭转介研究部数据显示，6月份内地客占整体按揭市场比例跌至6.3%，创超过一年新低，并连续七个月徘徊单位数，至于今年上半年，内地客占比亦只有8%(图二)，反映内地客的购买力逐渐减弱，现时楼市主要由本地客的刚性需求支持。

(图二)

下半年楼按市场前瞻

1. 换楼客发力   中上价物业表现挑战细价楼主流地位

政府未有再为楼市加辣，楼价止跌回稳，本地买家重拾入市兴趣，特别是换楼市场，自从政府建议放宽额外印花税，成交明显转活。从经络数据可见，若以物业价格划分，今年上半年价值500至1000万元的中上价物业走势最凌厉，占按揭市场比例由29.1%急升至38%，创2005年有纪录以来新高。其他物业方面，虽然上车盘需求旺盛，但碍于市场缺盘，促使部分细价楼业主心雄反价，以致细价楼出现价升量跌局面，今年上半年200万元以下，以及价值200至500万元的细价楼均同步下跌，占按揭市场比例分别为4.7%及47.7%，至于豪宅市场则未见太大起色。

展望下半年，细价楼盘源仍然缺乏，相信成交量难有大反弹，不过换楼客购买力进一步释放，中上价物业将备受追捧，此消彼长之下，届时500至1000万元的中上价物业按揭表现或更上一层楼，占比有机会冲破四成关口，挑战细价楼的主流地位(图三)。

(图三)

1. 一手按揭受惠DSD放宽   全年金额料翻一番至888亿元历史新高

DSD微调效应下，市场憧憬换楼市场受惠，业主普遍叫价态度转强，二手楼竞争力下降，相信二手按揭贷款额将反弹乏力，加上近月转按悭息的效果并不显著，料下半年新批出二手按揭及转按贷款金额将合共跌至755亿元，较上半年的870亿元回落超过一成，整合全年新批出二手按揭及转按贷款金额最终合共约1,625亿元，与去年上半年的1,584亿元比较，存在3%差距(表一)。

相反，下半年新盘鱼贯登场，数以千计新单位供应可供买家选择，相信发展商会积极提供新盘优惠吸客，将与二手物业价格构成竞争，令买家倾向流入新盘市场。因此一手按揭存在明显增长空间，预计可较上半年的350亿元增加约五成半至近538亿元，届时全年一手按揭贷款金额将翻一番，按年倍增至888亿元的历史新高。

(表一)2014年全年预测：

最新2014年5月份数据，6月份及下半年为预测数字*

1. 2014年全年新批出及新取用有近三成增长空间

展望2014年下半年，多个新盘陆续上会，与此同时，发展商积极推盘，以致新盘竞争白热化，带动整体按揭市场表现上扬，相信下半年新取用按揭贷款将会录得正增长。预期2014年全年新取用按揭贷款额升幅可达27%，不但重返2,000亿元以上水平，甚至挑战2010亿元创三年新高。

1. 美国未具充份加息条件   下半年“经络按息”徘徊2厘至2厘半

虽然本港息口走势主要跟随美国步伐，但实际上整体息口走势亦取决于银行策略部署、风险管理、市场竞争、资金成本、贷款需求及楼控措施等因素。联储局主席耶伦五月曾表示美国通胀及就业数据尚未达标，需要维持“高度”宽松货币政策，令市场对加息预期降温。虽然美国退市步伐有序，但尚未有充份的加息条件，相信加息周期重临是言之尚早。根据经络按揭转介研究部数据显示，反映最新实际按息水平之“经络按息”于6月份录得1.99厘，连续三个月处于2厘以下水平。6月份本港银行结余稳守1,600亿元关口，除非有大量资金流出本港银行体系，以致本港的银行资金成本突然增加，需要加息平衡风险及利润，否则以美国现阶段的退市步伐，本港2014年将持续低息。(图三)

(图四)

2014年截至上半年，“经络按息”平均为2.01厘，不过值得注意，近日大量热钱流入本港，息口产生轻微波动，当中一个月同业拆息由6月25日0.21厘稍为被抽高至7月2日0.24厘，其后金管局向市场注资，7月3日本港银行结余冲上1,800亿元水平，拆息最终回落至0.22厘。预期下半年市场资金流动性会较大，届时银行有机会调升新造按揭息率，加息压力会稍为增加，因此预期下半年“经络按息”徘徊2厘至2厘半(图四)。

(图五)

1. H按产品使用比例节节上升  年内有望重返逾九成高位

按揭产品方面，今年浮息按揭产品仍然大行其道，不过最优惠利率(P)欠缺下调空间，P按产品吸引力下降，银行唯有转战H按市场，并在产品的质素上竞争。根据金管局住宅按统计数据显示，与同业拆息(HIBOR)挂勾的H按计划使用比例由去年底起，连续5个月上升，成为主流产品，5月份已增至71.4%，超过七成，而以最优惠利率(PRIME)为基础的P按计划使用比例仍有26.4 %，至于定息按揭产品未能突显优势，已连续三个月没有业主采用。

上半年有大型银行推出针对新盘按揭计划，其中最具竞争力的为同业拆息(H)存款挂鈎按揭计划，其后不乏中小型银行加入战团。实力雄厚的大型银行，下半年甚至将上述最新的同业拆息(H)存款挂鈎按揭计划推扩至二手物业市场，使之更普及化。现时H按计划，按揭息率不但低至H+1.7%，其锁息上限可媲美P按计划实际按息，在低息周期较悭息，即使加息周期重临，供楼支出亦不会与P按计划出现很大差距，换言之进可攻时退亦可守，因此深得一众赶上低息尾班车的业主欢迎，H按使用比例节节上升，年内有望重返逾九成高位，将P按产品比下去。至于定息按揭计划，相信要待今年下半年的加息压力增加，银行因应资金成本及市场需要调整策略，才会再掀热潮。