拆解120%按揭

发展商除了积极沾手按揭业务，近期更以新的付款计划促销楼盘，令不少有意置业人士难以选择，金管局更首度呼吁要清楚瞭解条款细节，笔者将为大家分析要注意的事项。

以往最基本的付款办法主要是即供付款及建筑期付款，现时亦有方便资金调动的季度建筑期，即供普遍可获最多折扣(例如照售价减6%)，而建期则可享长成交期(例如360天)，视乎个别楼盘或发展商而定。于目前市况下，采用即供付款最受欢迎，可避免因楼价下跌而日后未能上会，并趁加息前先行锁定按息及提早多供本金。至于首期不足的买家，可采用息率较高的二按付款，甚或现时一些较新颖的高成数付款计划──包按、净供息、先住后付、额外抵押现有物业或金融资产(例如外币存款、保险单)等。

这类贷款一般只在初期提供息率优惠，部分要求2至5年后须偿还余下贷款或转按，普遍不设罚息期，若能提前全数偿还余款、利息，以及每期准时的话，更可获得楼价现金回赠或豁免贷款利息等。举例当中有发展商破天荒地提供高达楼价120%的3年期贷款(P减2.85%)，条件是要抵押一个未供满现有物业，虽然计划毋须入息审查，不过仍要考虑三年过后转按时的风险，即使预先选定发展商的25年延续贷款(P减1%)，息率亦会较高，加息便要面对双重息率上升。

总括来说，置业人士需考虑数年后转按的风险，首先若买家承做95%按揭，万一楼价持续下跌，物业便有很大机会变成负资产，而且若金管局仍未减辣，如今承做120%按揭，面对的潜在风险将更大；此外是若因估价不足而无法上会，买家便要动用额外资金完成交易。另一方面，置业人士需留意息口走势随时有变，因市场普遍预期未来息口应该向上，届时持有两项物业的供楼开支将更大。如此高成数之楼按，笔者认为较适合收租客及换楼客，但应注意个人负担能力、租金回报可否抵销供楼开支，以及可否在过渡期内售出现有物业。