应对“完美金融风暴”

几位财金官员连日来提醒置业人士小心市场风险，担心美国加息为本港楼市带来难以避免的下调风险，或政局不稳引发“完美金融风暴”。事实上，楼市属周期性，有起有伏在所难免，因此置业人士入市前最好计算个人负担能力，确保一旦加息仍有足够能力应付。至于选择按揭产品时，除了比较目前按息是否可享即时悭息优惠外，亦要留意加息后的支出不会与其他按揭产品有很大差别，以避加息周期重临，每月供楼负担较其他按揭计划沉重。

2014年至今，按揭市场的产品仍然以浮息按揭产品最受欢迎，使用比例方面占整体市场较大份额。一直以来，传统最优惠利率(PRIME)为基础的P按计划向来不乏用家垂青，不过最优惠利率(P)现时欠缺下调空间，故以最优惠利率(PRIME)为基础的P按产品吸引力亦随之而下降，因此以最优惠利率(PRIME)为基础的P按计划使用比例，6月份再下跌5.4个百分点至21%，预期7月份甚至会跌至少于两成。银行除了在价格上竞争，同时亦在产品质素上竞争，上半年有大型银行推出针对新盘按揭计划，其中最具竞争力的为同业拆息(H)存款挂鈎按揭计划，其后不乏中小型银行加入战团，根据金管局住宅按统计数据显示，与同业拆息(HIBOR)挂勾的H按计划使用比例由去年底起节节上升，成为主流产品，6月份H按计划使用比例再增加5.3个百分点至76.7%，创2011年6月后的三年新高，至于定息按揭产品未能突显优势，已连续四个月没有业主采用。

大型银行实力雄厚，下半年积极推广H按计划之余，甚至将上述最新的同业拆息(H)存款挂鈎按揭计划推扩至二手物业市场，使之更为普及。现时之H按计划可谓进可攻时退亦可守，究其原因，按揭息率低至H+1.7%，而且锁息上限可媲美P按计划实际按息，换言之，现时的低息H按计划较P按计划悭息，即使加息周期重临，供楼支出亦不会与P按计划出现很大差距，因此深得业主欢迎，预期H按计划的使用比例年内有望重返逾九成高位，将P按产品比下去。至于定息按揭计划，相信要待今年下半年的加息压力增加，银行因应资金成本及市场需要调整策略，才会再掀热潮。要避免在这个可能出现的“完美金融风暴”中被淹没，置业人士在入市前仍须谨慎计算，平衡风险。