加按活动未受影响

市场对美国加息预期稍为降温，除因美国考虑到其他国家的经济风险而押后加息外，其十月初公布的就业数据亦欠佳，同时强美元影响制造业及旅游业表现。近月本港二手楼市虽现淡风，惟一手交投依然活跃，而目前P按计划息口一般为2.15厘，H按计划更低至1.94厘，明显较私人贷款吸引，因此仍吸引不少业主选择加按套现，以作备用资金及其他用途。

经络按揭转介研究部数字显示，今年客户加按物业作备用资金及其他用途的比例，已连续三季高于五成以上，最新第三季占比为50.4%，较第二季的52.1%，减少1.7个百分点。其次为置业用途，占23.4%，按季增加4.3个百分点；第三是作金融投资，占12%。至于整体客户加按套现的比例，第三季录得12.3%，创二○○九年第四季(14.2%)后的单季新高(见图)。由此可见，第二、三季两地股市动荡，以及美国即将重启加息周期，均未有为加按活动带来负面影响，而九月份的加按总额更创一一年五月后的单月新高，但令笔者关心的是，业主有否清楚考虑加按套现当中牵涉之资金成本。

业主应要留意，金管局自今年二月起推出新的按揭监管措施，按揭上限由七成收紧至六成，代表加按套现的最高贷款额，为物业最新估值的六成再减去未偿还按揭贷款额。假设一个500万元的物业，业主尚欠贷款200万元，即其可借贷款额最多为100万元。过去十年，业主已享有楼价大幅升值及超低息环境优势，惟于现阶段将物业加按且用作投资金融衍生工具的话，就会令其转成较高风险资产，需考虑楼价一旦逆转所带来之影响，业主亦应考虑加按会令还款支出增加。同样地，若以该笔套现资金去买另一物业收租，业主亦应确定租金回报率能够高于贷款利率，计划加按前不妨向按揭转介顾问咨询意见。