加按套现比例逆市上升

受到银行多次调升按息及收紧按揭成数影响，整体按揭需求不断下降，按息计划之息差收窄亦令转按热潮明显冷却。金管局最新数据显示，九月份新批转按金额下调至仅21.8亿元，按月跌幅逾两成，季度比较跌幅更接近五成。尽管如此，基于楼价未有大幅调整，整体物业造价仍然相当坚挺，有部分业主遂趁楼价仍水涨船高加按套现，增加备用资金，刺激加按需求。

近日本港股票市场表现反覆，恒生指数单日上落波幅动辄数百点，相反，物业市场虽然交投减少，惟价格波动轻微。数据显示，十月份平均尺价为5,758元，按月微跌只有1.4%。不少业主藉物业升值之机会加按套取资金备用或应急，令加按需求增加。经络数据显示，透过本公司申请加按比例有明显上升的趋势，最新十月份的加按比例升至14.2%，为零九年后的新高。

从经络按揭转介的客户数据分析，十月份加按套现所筹集之资金，近半数客户表示乃用作家庭备用资金，占47.5%，另外用作置业用途的则占27.%。究其原因，本港低息时代告终，市场普遍预期按息稳步上升，难以掉头回落，因此部份业主遂趁楼价“硬净”，以及按息仍处于相对低位时，将既有物业加按套现预留备用资金。另外，收紧按揭措施令部份买家需要加按既有物业支付新物业的首期。其他加按用途则亦包括偿还贷款、生意周转、金融投资及教育基金等。

以经络客户为例，何先生本身拥有一个九龙区私人物业，早前再以约682.8万元购买同区另一物业作分支家庭自住之用。在正常情况下，银行有权要求按揭贷款人就第二套物业用途作出声明，是次何先生购买物业供家人居住仍可视为自住性质，假如属投资性质，则按揭成数将会收紧至五成，不过在新措施限制下，新物业既不能申请按揭保险，贷款额更不可超过420万元，换言之未能借足七成按揭，而贷款人需要支付的首期亦较措施推出前增加58万元，有见及此，何先生决定将其市值480万元的原有物业加按，套现资金以填补新物业首期所需差额。

贷款人要注意的是，假如加按涉及两家银行，则需要重新办理按揭契约及支付律师费。此外，假若加按的按揭成数超过七成，亦需要额外支付按揭保费。笔者认为，置业人士可以选择现金回赠较高之按揭计划以弥补有关开支，现时市场上最优惠的按揭计划，按息可低至全期H+1.9%、按息上限P-2.5%，现金回赠高达1%，或全期按息P-3%，现金回赠0.7%，而上述两种计划的罚息期均为2年。