低息续支持楼市成交畅旺

美国联储局五月议息后，维持息率不变，市场预期六月会加息，在加息前，本港的一个月期的银行同业拆息未有抽升的迹象，继续保持平稳，最新报0.38%，较去年十二月加息前，拆息一度大幅上升至0.75%情况不同，现时实际利率维持在低水平，P(最优惠利率)为2.15%，H按实际利率更低至1.66%，明显比私人贷款吸引，悭息效果明显，换言之借贷成本亦大幅减低，所以将物业加按套现成为不少业主的选择，将资金作股票或其他投资用途。
 
 
根据经络按揭转介研究部的数据显示，自去年第三季开始，加按按揭比例（加按占整体按揭申请宗数比例）有增无减，由去年第三季的10.2%，第四季的10.3%，至今年首季的12.5%，反映在楼价高企及低息环境底下，加按套现对业主有一定的吸引力。至于业主加按套现的用途，经络今年首季数字显示，备用资金的比例最多，占近六成，其次是置业用途，占近两成。
 
 
现时楼按市场使用的两大按揭计划，分别为P按计划（最优惠利率）及H按计划。P按的实际利率为2.15厘，相比私人贷款一般最低需要5厘的年利率，已经有2.85厘息差，至于H按计划现时低至H+1.28%，以最新拆息0.38%计算，实际按息仅1.66厘，与私人贷款的普遍利率更有3.34厘的息差，加按套现的成本较私人贷款有明显的优势。
 
 
加按套现的最高贷款额，即是物业按揭的最高成数减去未偿还物业贷款额，在金管局在二零一五年二月收紧按揭成数措施前，一个价值六百万的单位，可以承造七成按揭，假设业主尚有一百万元便供满单位，即其最高的贷款额为三百二十万元。但在新的楼控措施底下，七百万或以下的物业，最高按揭成数下调至六成，即现时业主选择加按套现，其最高贷款额减至二百六十万元。
 
 
当业主手持的物业估值较购入时，有可观的升幅，而且在现时低息环境下，加按套现成本低，但需要注意当踏入加息周期，业主的每月供款亦会相应增加，建议业主在加按前，可做压力测试，可预算加息后供款之增加。