“按保”与“二按”之别

金管局四度收紧按揭成数，令置业人士入市成本递增，加上现时业主叫价强硬，议价空间有限，遂窒碍二手成交。至于一手市场方面，发展商近日积极推出新盘，并配合多项销售策略及置业优惠，以协助买家达成置业梦想，当中不少新盘项目均设有“二按”，让买家可减少即时的首期支出，减轻上车负担。

谈到“二按”，是银行提供按揭贷款时，须遵守金管局七成按揭上限的指引，至于七成按揭以上贷款，置业人士可尝试透过按揭保险计划(简称“按保”)或新盘“二按”贷款，解决首期资金不足的问题。不过值得注意的是，按揭保险计划由今年六月起只接受600万元或以下之住宅物业申请，现时新盘尺价普遍动辄逾万元，物业造价一旦超过600万元，即纳入楼市监管措施范围，置业人士变相难以获取相关贷款，因此不少新盘项目均设有“二按”。

不过“二按”亦有既定限制，一般而言，若买家采用“二按”需要取得“一按”银行的同意，否则银行随时有权终止“一按”合约。鉴于现时的新盘“二按”普遍由发展商相关的财务机构提供，与个别银行亦签订协议达成共识，因此便于买家同时申请“一按”及“二按”。

“按保”及“二按”的分别是，“按保”主要由香港按揭证券有限公司作为担保，减低银行为置业人士提供七成以上至九成按揭贷款之风险，置业人士需要缴交按保费，而按保费可一并向贷款银行借取，并与每月的供款一同偿还，更可享现时市场上最优惠的按揭计划，实际按息下限约2.4至2.5厘。至于“二按”与“一按”则被视为两笔贷款，当中“二按”的息率普遍较高，虽然近日有新盘以首两年超低定息二按作招徕，不过第三年起的按息亦高达5厘或以上，与“一按”息率差距约2.5厘，而且二按手续费较按保费为高，买家申请“二按”贷款前宜先评估个人的还款能力。