曾經破產人士申請按揭事宜

隨著樓市持續造好,負資產的個案亦應聲下跌,在二零零三年沙士爆發的時候,金管局公布的負資產的個案高達10.5萬宗,引發的是失業數字上升,業主無能力供樓,甚至破產。十四年後的今天,樓價已今非昔比,在樓價回暖的同時,負資產的個案亦大幅減少,去年第四季的負資產僅錄得零聲個案,而今年首兩季的負資產更是絕跡市場。曾經破產的人士究竟在申請按揭時候,是否較難獲得貸款批核?是否不能承造較低息按揭計劃?以下為大家拆解。

無論是負資產破產或是因信用卡撇賬引發的破產,不論原因為何,都會對新造的按揭申請造成一定的影響。曾經破產的人士可在向銀行申請按揭時,主動交代曾經破產一事,因為銀行會就每宗按揭申請查閱信貸報告,以便清楚了解買家的財務背景及狀況,而銀行參考的信貸報告均由一家名為「環聯TransUnion」的信貸資料機構提供。一般而言,信貸報告中的負面資料會在繳清帳戶五年後刪除,而破產紀錄則會保存八年。一般來說,解除破產令後立即申請按揭的成功機會較低,建議市民在解除破產令後應盡快到「環聯信貸資料庫」,更新在銀行「撇帳」的紀錄,否則難以向銀行申請按揭。

要成功申請按揭貸款,曾經破產人士儘量避免向曾拖欠款項之銀行申請按揭,至於在申請按揭時候的按揭息率及按揭成數,曾經破產人士當然未能享有市面上的最低按息及高承成數按揭,例如可承造的按揭成數約為六成,當然亦不能購買按揭保險。按息則視乎申請銀行批核詳情,部分曾破產人士亦可享有坊間的最優惠按息。假如買家曾經破產,但每月均有固定的入息(公務員),銀行可能因而批出較好的優惠。建議曾經破產的人士最好透過按揭轉介服務,尋找專替曾破產人士承造按揭的銀行或財務機構,令該按揭申請較易獲得批核。


(文匯報)

加息升溫 置業防範招數

美國聯儲局宣佈今月開始縮表,並預期年底前在加息一次,惟未對市場造成太大影響,發展商新盤依然熱賣,今年首三季賣出的新盤近萬五伙,根據經絡按揭轉介研究部及金管局的數字顯示,今年首八個月的新取用按揭貸款額累計錄得2,132億元及57,732宗,按年分別急增85.3%60.1%,突破一九九七年更創歷史新高。現時本港銀行結餘仍有2,000多億元,未有加息的迫切性,市場對加息的憂慮亦不大,經絡按息(MMI)最新報1.85%,供樓利率仍低於兩厘,但遇上加息周期,其實置業者可做足預防措施以避免風險。

首先,置業者可選定息按揭計劃,尤其是首次置業者,對於應付未來加息環境時,無論外圍息率如何轉變,定息計劃的每月按揭供款均保持不變,這樣可為自己提供最佳保障,以避免因息口波動導致每月供樓支出增加。市面上有首年定息1.75%的按揭計劃,以近日拆息抽升至0.59%的高位,選用市面上最優惠的浮息按揭計劃H+1.3%H+1.4%,實際利率分別1.89%1.99%,選用首年定息計劃,明顯較為划算,有意置業的亦不妨透過按揭轉介免費服務,以比較按揭計劃,應付利率的變化。

其次,置業初哥買樓時不應借得「太盡」,最好預留一筆資金以應付加息帶來的額外支出。以三十年還款期,每100萬的貸款額為例,加息25點子,每月的供款額僅增加127元,對業主的負擔不甚明顯。惟假如買家置業,一旦遇上樓價或息口上的週期轉變,業主或失預算。

另外,買家在選用浮息按揭計劃時,亦要注意鎖息上限的條款,以H按的鎖息上限P-3.1%為例,假如加息後的按息超過P-3.1%的利率,亦只會改以鎖息上限供款,按息不會再超限抽升。最後,買家亦要留意還款期的長短,因為選用長還款期,遇上加息周期,其每月的供款額之增加將較短還款期的多,以600百萬樓價、六成按揭、三十年還款期,2.15%按息,加息25點子後,每月供款額開支增加3.4%,相反,選用二十年還款期,每月供款額開支增加2.3%。選用長還款期的買家要留意其面對加息壓力會較短還款期的買家高。

 

轉按助業主即時慳息

美國聯儲局上周決定息率不變,惟宣佈下月開始縮表,意味著有加息的意思,市場普遍預期年底會再加息一次,與九十年代的逾十厘利率相比,最新經絡按息(MMI)1.85%,現時明顯是屬於低息周期,但對上數次美國加息,因為本港銀行結餘充足,未有跟隨加息,隨著港美息差拉闊,本港加息無可避免,利率會逐趨正常化。自從金管局要求實施內平法的銀行,將其住宅按揭貸款風險加權比率下限,由過往的15%調高至25%,銀行的按揭息率戰似乎停下來,並且在權衡風險後,將H按的“H加部分”,有1.3%調升至1.4%,銀行對按揭業務態度依然積極,暫時未看到“H加部分”有向上升的跡象。

現時市場上普遍可做的H按息率H+1.4%,較兩年前的H+1.7%,明顯有三十點子的息差,加上市場預期香港最終亦會跟隨美國加息,轉按是業主抗衡加息的明智選擇。兩年前的置業的業主,按揭計劃的罰息已過,轉按可減輕利息支出。根據經絡按揭轉介研究部及金管局的數據,今年的轉按數字創歷年新高,首七個月中,有四個月的轉按金額逾一百億元,其中六月更高達143億元,首七個月的轉按金額錄得716億元,創有紀錄以來的新高。同樣地,經絡數據顯示,今年的轉按比例明顯較往年高,最新七、八月的比例更升至逾四成,數據反映在預期加息及現時H按利率較低的情況下,加上業主轉按的情況踴躍。

業主在決定轉按前,應先確定原有按揭是否仍處於罰息期。如果在罰息期內轉按,原有銀行就會向業主收取罰息,金額一般介乎貸款額的1%至3%,所以待罰息期過後才作轉按或會較化算。

由於轉按或會涉及業主與原有銀行辦理贖契及與另一銀行重新訂立按揭契,所以業主亦需支付一筆律師費以辦理按揭手續。一般情況下,轉按銀行會要求申請人重新訂立罰息期,若果業主已經有計劃在短期內換樓或轉售單位,該單位便不適合轉按,或需要選擇較短罰息期之計劃。​

(GoHome) 新盤銷情熱烘烘

金管局自零九年十月實施的樓市調控措施,按揭成數持續被調低,但無阻樓市向好,差餉物業估價署數據顯示樓價已連升十六個月,負資產更是連續兩季錄得零個案。新取用按揭金額曾於零九年低見不足二百億元,但最新經絡及金管局的數字,新取用按揭金額高達324億元,是今年來的最高紀錄,亦是繼零九年十月331億元後的高位,今年首七個月的按揭金額達1,851億元,創歷年新高,相比去年同期不足一千億元,高出近九成,市況明顯回暖。

金管局為了保持金融體系穩定,及減低銀行借貸風險,持續收緊按揭成數,平均按揭比率應聲下跌,由高峰期零二年的68.9%,逐步下跌至一〇年的約六成左右,最新數字更低見48.3%,不足五成,換言之,現時入市需要增加兩成首期支出。其實現時置業人士的上車門檻要求較以往高,除了按揭成數調低、信貸紀錄、評級,還有三厘的壓力測試,借貸明顯較以往多制肘,但根據經絡及金管局的紀錄,最新平均每宗按揭的借貸金額達379萬元,似乎與金管局的原意背道而馳。

樓市仍然穩健發展,自從港府修例收緊「一約多伙」後,市場主要由用家主導,發展商今年頻頻推出新盤,其中主打開放式及一、兩房單位銷情熾熱,樓價約六百萬以下受到一眾年輕買家追捧,經絡按揭轉介研究部的資料顯示,最新八月份的物業價格分佈,其中樓價介乎200500萬元的佔整體的41.6%,細價樓主導市場可見一斑。根據最新按揭措施指引,向銀行承造按揭,六百萬或以下的樓價最高可承造六成按揭,假如透過按揭保險計劃,按揭成數更可增至八至九成不等,按揭貸款金額增加,間接推高平均按揭貸款金額。預料第四季的樓市仍然聚焦一手新盤,短期內的平均按揭金額續有微升的空間。



(大公報)

供樓負擔之差異

置業人士除了考慮是否有足夠的首期應付上車外,供樓負擔亦是考慮個人供款能力的重要指標,根據經絡按揭轉介研究部的數字顯示,最新八月的供樓負擔為45.7%(為臨時數字),一般來說,銀行對於負擔比率低於五成的按揭客戶,是非常願意批出按揭申請,即使五成的負擔比率,亦視作健康水平,今年樓市持續造好,新盤一浪接一浪,被傳媒將之與九七樓市相比較,九七年高峰期的供樓負擔高達九成多,現時的負擔比率則仍屬健康範圍。其實所謂的負擔比率,即將每月供樓款項除以每月入息得出的數字,從而看到市民在供樓上是否感到吃力的指標。影響負擔的比率的因素有很多,以下為大家拆解。

其中一個計算法是假設一個500平方呎住宅單位(見表一),承造七成按揭、還供款期20年,加上當時平均住宅呎價及按息水平來得出供款;入息取本港家庭入息中位數,按息則取P按(2.15%),所得出的供樓負擔比率為45.7%。所以,息率、還款年期、按揭成數、樓價及家庭入息中位數均會影響負擔比率。但若假設由購買一個五百平方呎的單位,下降至四百平方呎單位,以每平方呎計算,樓價為$4,704,800,承造八成按揭,還款額為$940,960,息率為H+1.4%,利率較P按低,加上供款年期增至30年,變相每月供款亦會減少,再除以家庭入息中位數,負擔比率可降至37.7%

由此可見,不同假設的因素會帶出不同的市場氣氛,以五百平方呎單位為例,假若加息3%,負擔比率會上升至62.4%,但以現時本港銀行結餘仍然充足,低按息會持續一段時間,息率會介乎兩至三厘左右,相信未來負擔比率仍會維持在五成以內。

(表一)

樓價($11,762)

按揭成數

息率

還款年期

家庭入息中位數

供樓負擔

500平方呎

七成

P按(2.15%)

20年

36,800

45.7%

500平方呎

七成

3%

20年

36,800

48.2%

500平方呎

七成

加3%(5.15%)

20年

36,800

62.4%

400平方呎

八成

H+1.4%=1.82%

30年

36,800

37.7%




(SINA新浪網) 九十後置業趨勢

樓市繼續暢旺,部分新盤蓄勢待發接力推出,其中主打中小型單位的新盤不乏捧場客,成為年輕一族的上車首選,隨著樓價連升十六個月,而且金管局的樓控措施將按揭成數降低,因為首期之增加,上車的確較以往難,但年輕人的置業需求卻是不爭的事實,開放式單位或是一房單位獲得一眾上車客的垂青。

根據經絡按揭轉介研究部的數據顯示,九十後的置業率有增加的趨勢,當中購買五百萬或以下樓價的九十後,由二零一三年的不足一個百分點,逐步升至二零一四年的2.4%,最新今年更升至4.1%(圖一),顯示置業有年輕化的趨勢,預料九十後日後的置業比重會繼續增加,由於九十後屬於上車一族的關係,除非有父母資助上車,否則他們所購買的大多是細銀碼的單位,樓價在按保範圍之內,即四百萬或以下的樓價可以承造最高九成按揭,六百萬或以下最高可承造八成按揭,另外亦有經絡數據顯示,九十後使用按揭保險的比例亦有增加的趨勢,由二零一三年的不足一個百分點,升至一五年3.4%,而今年多個新盤主攻上車客,令九十後買家使用按保的比例更升至10.1%

置業初哥最重要是做好置業開支預算,以最近一個上車新盤的一房單位為例,折實價約420萬元,可承造八成按揭,首期需要84萬元,以使用H+1.35%的按揭計劃,還款期三十年,實際利率1.77%(以拆息0.42%計算),每月供款加上按保費用,需要$12,295,明顯較租賃划算。通過三厘的壓力測試後,每月的收入最少要達$31,235,對於年輕夫婦來說,是可以負擔的範圍。



(metro daily)

樓價未見 下跌誘因 負資產續絕跡

今年伊始樓市便一反傳統,由年初至今,樓市一直是新盤天下,與此同時,樓價亦連升十七個月,在樓價持續造好的情況下,根據經絡按揭轉介研究部及金管局的數字,由去年第三季開始,負資產的個案按季大跌95%,該季的樓價上升4.7%,及至第四季,負資產個案更跌至4宗,該季的樓價按季再升4.2%,承接去年樓市的好氣勢,今年樓價有升無跌,首兩季負資產個案均錄得零個案,與零三年逾十萬宗負資產個案相比,實有天淵之別,相信今年餘下的兩季亦會保持零宗水平。

金管局自二零零九年開始,實施一系列的樓控措施,隨著按揭成數被調低,平均按揭比率應聲而下,未實施逆周期措施前平均按揭比率曾高見68.9%,其後略有升跌,自零九後,按揭比率由六成多,逐步跌至五成多,最新錄得的數字更不足五成,與高峰期的紀錄比較,大跌約二十個百分點,收緊按揭成數除了有利銀行體系穩定外,更令負資產的個案大減。

 據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處的數據反映,最新七月份的平均住宅樓價按月升1.3%,至11,764元,樓市現時未見調整,料樓價會穩步上揚,有助負資產維持零宗的水。另外,採用高成數按揭的人士變成負資產的機會較高,根據經絡數據顯示,採用高成數按揭的仍屬少數,接近七成的個案承造低於七成或相等七成的按揭,未見有過渡借貸的情況,而最新選擇發展商樓花按揭站佔比亦降至單位數,僅約7.8%。現時樓價保未有下行的壓力,美國加息幅度溫和且緩慢,利率未見大幅飆升,對樓市影響不大,加上最新失業率續3.1%,維持低企,就業不足率更創二十年的新低,筆者對下半年負資產數字感樂觀。


(文匯報)

如何避免估價不足而撻訂

樓市踏入第三季,市場氣氛依然熱烈,多新盤陸續推出市場,無論是細價盤或是中價盤都各有捧場客,剛過去的周末的十大屋苑成交僅錄得個位數,反映絕大部份的購買力流向一手新盤,而事實上各個新盤均錄得超額認購,顯示市場的需求依然強勁。新盤固然吸引,但因為入票率高,除非購買一個或以上的大手客,否則購買一個的準買家依然要碰運氣而獲得選購的機會。假設準買家有急切的住屋需要,而考慮到租賃不僅支出大,更無助他日置業打算,購買二手樓或居屋,不失為可行的辦法。

在購買二手樓及居屋時,最好確保沒有估價不足的問題,銀行通常在物業估價的時候,會以物業座向、景觀、樓層以及成交紀錄等因素評估出市值,傳統的藍籌屋苑由於交投活躍,銀行一般估價會緊貼市場,即使是單幢樓或村屋,銀行亦可以派員到該樓宇視察樓宇質素而決定企價值。私樓的成交會較居屋頻密,銀行相對估價會較貼市價居屋分已補地價及未補地價,前者屬自由市場的居屋,與私樓無分別,後者因只準綠表白表申請人購買,所以成交未必如私樓頻繁,估價未必緊貼。

估價不足較常見出現的情況分別有兩個,一是遇上樓價短期內急升,銀行對有關物業估價未能緊貼市場的最新成交價 ,至於採用長成交期形式買賣之物業,期間價格一旦回落可能令估值低過買入價,因而拖累貸款額驟降;在此情況下,業主可以因應個人能力及需要,增加首期資金或提高按揭成數。
 
要避免估價不足的問題出現,建議市民在購買物業前,可先到銀行或按揭轉介機構為心儀的單位進行估價,並計算可負擔的首期金額。有不少準買家可能會透過各銀行的網上估價系統估計物業的價值,筆者在此提醒網上估價未必與銀行實際估價相同,在向銀行查詢估價需時,可先透過網上估價作參考之用,網上估價與實際估價的差幅取決於屋苑的成交量,大型屋苑較多成交,銀行會有較快更新網上估價,與實際估價差距收窄。另外,購買樓花物業之業主,也可以選擇即供付款方式盡快上會,避免樓市波動以致估價不足而需要提高按揭成數或增加首期資金之成本。

(NOW)

 

 

銀主盤多寡反映業主負擔能力

樓市踏入下半年,市況仍然造好,根據差餉物業估價署的數字,樓價已經連升十五個月,今年首兩季的負資產續維持零個案,雖然樓價穩步上揚,但隨著家庭入息中位數上升,現時的供樓負擔仍然遠低於九七年的逾九成水平。但近日有指銀主盤的新聞報導增加,憂慮是否市況開始逆轉,出現調整,令銀主盤驟增。其實首先要釐清銀主盤的本質,及了解銀行主盤是否與市況調整有必然的關係。

銀主盤的成因主要是源於業主的個人財務狀況出現問題,業主無能支付或拖欠銀行按揭貸款,銀行於是根據按揭貸款及《物業轉易及財務條例》規定,收回抵押物業,再在市上出售物業,賣樓所得的資金會用來償還欠款。銀主盤多與業主的個人資金周轉有關,現時處於低息環境,經絡按揭轉介研究部的最新七月數據,供樓負擔仍然低於五成,達45.7%,屬健康水平,加上負資產繼續絕跡市場,暫未見大市出現調整。

市民一般對銀主盤的了解多為叫價低於市價,究竟購入銀主盤是否等於「筍盤」?以平價買樓似乎頗為吸引,但準買家置業前要詳細了解當中的條款及為自己釐訂買入價準則。首先,準買家要簽約前要留意銀主盤是否涉及被「釘契」的問題,最近有涉及銀主盤十八按的個案,多次向財務公司按揭,假如銀主盤的欠款高於市值,難以「解釘」。

市民亦要留意銀主盤未必較市價平,一般在拍賣網的叫價,只為拍賣價,除非有列明「有價格必賣,不設收回」,否則銀主認為拍賣價低於物業的估值,該物業可被收回,即使買家以低於市價買入銀主盤,亦要預留一筆資金作單位裝修之用,需知道原業主在資金周轉不靈,未必有資源維修該單位的折舊裝修等問題。最後,準買家即使心儀特定的銀主盤,在拍賣的期間,亦要保持良好的心理素質,避免盲目高追,受拍賣氣氛影響,最好事先到銀行做估價,留意樓市行情,評估自己的經濟狀況而定價。

(iMoney)

樓花按揭看漲

樓市繼續造好,發展商由年初至今陸續推出多個新盤應市,一手盤跑贏二手市場,帶動今年按揭金額創新高,其中首半年的新取用按揭金額高達1,527億元,繼2010年旺市後又一高位。踏入下半年,發展商未有放慢腳步,瞄準市民置業意欲高企,密鑼緊鼓推出各個項目,據統計下半年約有三十個新盤推出,合共1.8萬伙,其中荃灣及將軍澳區的供應量最多,筆者看好下半年樓花按揭,對比今年上半年的數字,相信有一定的增幅。

在多個新盤熱賣的效應影響下,預料發展商會繼續沿用不同優惠的策略,第三及四季的樓花按揭跑贏大市。在按揭業務競爭白熱化及一二手交投兩極化的情況底下,銀行主力爭取新盤市場,根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處的資料顯示,最新七月份樓花按揭宗數錄得844宗,按月增長16.1%,而今年首七個月的樓花按揭宗數達6,897宗,較去年同期的3,814宗,急增逾八成,屬歷史高位。從季度來看,今年首季樓花按揭高見4,065宗,較去年同期增幅逾倍,亦是有紀錄的高位。

最新七月樓花按揭市場佔有率,四大銀行與中小型銀行的差距明顯拉闊,四大銀行的佔有率高達74.9%,相對六月份的66.3%市佔率,有8.6%的增長。港府數據預計未來三、四年,有大約9.8萬的潛在一手單位供應,其中兩萬個已經符合申請預售樓花的條件,意味著發展商可以隨時申請預售樓花同意書,筆者認為,近月新盤推售速度加快,預期第三、四季不乏新盤陸續登場,屆時各大銀行將把握在年終前爭取生意的機會,勢推按揭優惠保持競爭力吸客,料新盤按揭戰將更趨白熱化,在銷情理想的情況下,可望帶動樓花按揭註冊表現創佳績。

(Capital Weekly)

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