「尚珩La Cresta」夥拍經絡二重賞 再推「尊尚定息按揭計劃」 穩定供款無懼加息

香港興業國際集團(香港興業國際)及南豐集團精心策劃,位於沙田九肚山豪宅地段的洋房及低密度住宅項目「尚珩La Cresta」,自上星期夥拍經絡按揭轉介為「尚珩La Cresta」之買家推出「尊尚低息按揭計劃」(表一)後,今日再度推出「尊尚定息按揭計劃」(表二),為此項目之買家提供更多震撼的按揭優惠。

表一:「尚珩La Cresta」 之 「尊尚低息按揭計劃」

註:一切條款及細則以銀行/金融機構最後批核及金管局最新指引為準。
*2017 年10月3日銀行公會公布之一個月同業折息(HIBOR)0.59%


表二:「尚珩La Cresta」 之 「尊尚定息按揭計劃」

註:一切條款及細則以銀行/金融機構最後批核及金管局最新指引為準。
*2017 年10月3日銀行公會公布之一個月同業折息(HIBOR)0.59%


經絡按揭轉介市場總監劉圓圓指出,自美國聯儲局落實縮表時間,並預計年底前再加息一次,本港一個月銀行同業拆息(HIBOR)亦不斷向上,由過往數月平均的0.42厘急升至今日(103)0.59厘,升幅逾40%(圖一)。市場亦憂慮美國息口上揚導致本港資金流出,影響銀行未來加息機會,屆時將增加市民的供樓負擔。

劉氏續指,今日再為「尚珩La Cresta」之買家提供多一個按揭優惠的選擇。以每100萬元按揭額計算,還款期30年(即360期),使用「尊尚定息按揭計劃」,全期比市面上一般的H按計劃可節省8%的利息支出,及比P按計劃節省22.9%的利息支出。倘若香港加息25點子,首年利息開支可節省37.3%(P按)及22.4%(H按)。若加息幅度達50點子,則首年利息開支更可節省高達51.7%及(P按)及36.7%(H按)(表三),可見定息計劃在息口上升週期下的優勢。




表三︰以每100萬元按揭額計算,還款期30年

浮息計劃

尊尚定息
按揭計劃

市場上一般P按計劃

市場上一般H按計劃

按揭計劃

全期*P-3.1%

全期^H+1.4%

鎖息上限P-3.1%#

首年1.75%

實際按息

2.15%

1.89%

1.75%

未有加息

實際按息

2.15%

1.89%

1.75%

每月供款額

$3,772

$3,641

$3,572

第一年利息支出

$21,264

$18,684

$17,296

浮息計劃 VS定息計劃
利息支出

$3,968
(
22.9%)

$1,388
(
8%)

 

25點子

實際按息

2.40%

2.14%

1.75%

每月供款額

$3,899

$3,767

$3,572

第一年利息支出

$23,748

$21,165

$17,296

浮息計劃 VS定息計劃
利息支出

$6,452
(
37.3%)

$3,869
(
22.4%)

 

50點子

實際按息

2.65%

2.39%

1.75%

每月供款額

$4,030

$ 3,894

$3,572

第一年利息支出

$26,233

$23,648

$17,296

浮息計劃 VS定息計劃
利息支出

$8,937
(
51.7%)

$6,352
(
36.7%)

 

經絡:8月份按揭息率指數(MMI)持平報1.85%

2017年下半年本港樓市繼續造好,因應金管局要求對實施內評法的銀行,對新造住宅按揭貸款的「風險權重」下限由15%提高至25%,龍頭銀行及中小型銀行相繼上調H按息至H+1.4%經絡按揭轉介市場總監師劉圓圓表示,經絡按揭息率指數MMI (即反映普遍按揭新客戶一般可做到最新的實際按息水平)8月份最新按揭息率報1.85,與7月的按揭息率指數維持不變,反映受金管局的「溫馨提示」後,各銀行上調H按按息的影響已經完全反映。 (見圖一)劉圓圓指出, 美國聯儲局宣佈今個月開始縮表後,拆息隨即抽升,近日更由過往平均的0.42%,大幅增加至0.6%的高位,她預料拆息短期內仍然在0.56%-0.6%水平徘徊,鑒於今月平均拆息較高,她預計10月份的經絡按揭息率指數將有明顯的升幅。

劉圓圓續指,置業初哥買樓時不應借得「太盡」,最好預留一筆資金以應付加息帶來的額外支出。以三十年還款期,每100萬的貸款額為例,加息25點子,每月的供款額僅增加127元,對業主的負擔不甚明顯。惟假如買家置業借得「太盡」,一旦遇上樓價或息口上的週期轉變,業主或失預算。以目前的按揭計劃來看,普遍市面上可承造全期H+1.36%,鎖定上限P-2.85% (P = 5%),同時可兼享高至1.6%之現金回贈,供款期長達30年。

108日的一個月銀行拆息0.56%,使用H+1.36%按揭計劃,實際息率1.92%,距P-3.1%封頂位仍有23點子,加上假若加息後的按息超過P-3.1%的利率,亦只會改以鎖息上限供款,按息不會再超限抽升,現時使用H按仍較划算。預料下半年市場的購買力將繼續流入一手市場為主,發展商亦會不時與銀行及財務公司推出不同的按揭優惠,如定息計劃、高息存款掛勾計劃等,低息環境仍會持續,如本港跟隨加息,年底前的實際按息將維持於2-2.5厘水平。

短期供應僅數千 長遠房策欠實質 供求持續失衡 樓價料續升勢

 
行政長官林鄭月娥發表任內第一份《施政報告》,房屋政策繼續成為市場關注焦點,除了加快公屋輪候時間,令綠置居恒常化、增加綠置居的出售、增家居屋供應及白居二的供應。經絡按揭轉介市場總監劉圓圓認為,施政報告的房策部份以優先照顧港人住屋需求為大前提,著力增加未來土地及單位供應,力度溫和,惟未有落實中長期的實際供應,僅短期的4,000個綠置居單位,加上首置盤的供應較預期少,落成需時,未能解決房屋結構性短決問題,市民仍會以買私樓解決住屋需求,對樓價影響微,全年樓價可望升一成。

在回應解決年輕人「上車」的困難,施政報告落實實施首置上車盤,申請者的條件是必須居港滿七年,從來未在香港置業,單身人士收入上限為3.4萬元,二人家庭的收入上限則為6.8萬,補價問題須進一步研究。將在觀塘的安達臣道興建1000個單位,成為該項目的先導計劃。

劉圓圓認為加上該項目的詳情將於下年中公佈,而首置上車盤的供應約1,000個單位,較原先市場預期的3,000個單位低,料最快要待2020年才可在市場供應,相信短期內未有大量供應,對樓價影響甚微。根據統計處的今年第二季,私人住宅之家庭入息中位數為36,600元,明顯首置上車盤的資助對象入息高於私人住宅家庭入息中位數,對於能否幫助真正有需要的人士有待商榷。劉氏續指,6.8萬的入息是有能力購買私樓的,根據經絡數據,今年約有八成的買家的每月收入在六萬以下,顯示他們是私樓市場的主要買家,是次的入息上限設定,反而令到低收入人士的置業需求未有得到解決。

劉氏相信,今屆政府的房策未對樓市有負面影響,今年樓市由本地買家主導,綜合經絡及土地註冊處的資料,截止今年十月,整體物業成交量高達63,243宗,較去年同期的57,419宗,增加逾一成。另外,鑑於美國聯儲局縮表對市場實際影響微,本港銀行結餘充裕,未有走資的情況,相對低息環境將延續,市場對貸款金額穩步上揚,料全年新取用按揭金額達2,590億元。(圖二)她預料今年全年樓價會有一成的升幅,展望二○一八年,預期隨著供應逐漸增加,發展商將會加快推盤步伐,一手市場將成為全城焦點,但礙於供應增加,定價方面未必如以往進取,故預期樓價再大幅上升的機會不大,升幅亦會放緩。

年輕買家繼續是樓市的生力軍,根據經絡按揭轉介研究部的數據,年輕買家入市的比例持續上升,購買500萬或以下的九十後買家有增無減,由2003年的不足一成,逐漸升至2105年的2.4%,最新今年截止十月份,更攀升至6.7%(圖一),反映未來這批年輕在未來的置業趨勢將繼續增加,現時本地客入市意欲強勁,料在剛性需求的支持下,後市仍然樂觀,對全年的按揭金額有望勝過去年。



(圖一)



(圖二) 美聯夥經絡為「MOUNT VIENNA」買家推雙重按揭優惠

由AG ASIA與興勝創建合作發展的沙田火炭全新豪宅新盤MOUNT VIENNA,早前發展商限量推出少部分單位,迅即沽出2伙,作價合共約9,400萬元,成為市場焦點。鑑於市場對豪宅新盤需求殷切,美聯物業特夥拍經絡按揭轉介推出全新「MOUNT VIENNA雙重按揭優惠計劃」(見表一),以迎合不同客戶需要。

表一:「MOUNT VIENNA」之「雙重按揭優惠」

優惠一:尊尚低息按揭計劃

  • 全期息率低至H+1.3%,上限鎖定為P-3.1%。
  • 按揭貸款年期最長可達30年。
  • 現金回贈最高可達按揭額1.6%。
  • 罰息期3年。
  • 另加設高息存款掛勾計劃。

優惠二:尊尚定息按揭計劃

  • 首年定息1.75%,其後低至H+1.35%,上限鎖定為P-3.1%。
  • 按揭貸款年期最長可達30年。
  • 現金回贈最高可達按揭額1.6%。
  • 罰息期3年。
  • 另加設高息存款掛勾計劃。

  • 由經絡按揭轉介推介之特約銀行/金融機構提供有關按揭優惠。
  • 特約銀行之最優惠利率(P),現時為5.25%
  • 名額有限額滿即止,詳情請向經絡按揭轉介查詢。

註:一切條款及細則以銀行/金融機構最後批核及金管局最新指引為準。
*2017 年10月12日銀行公會公布之一個月同業折息(HIBOR)約0.53% 。

 

  美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,施政報告日前公佈,推出連串協助市民安居置業措施,更公佈部份「港人首置上車盤」細節,料對樓市影響不大,鑑於豪宅物業供應有限,市場對優質豪宅新盤需求持續,故看好豪宅市場。根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料,今年首9個月逾4,000萬元一手私樓註冊錄約472宗,較16年首9個月錄約315宗及2015年首9個月錄得的272宗,分別上升約49.8%及約73.5%,期內逾4,000萬元一手私人註冊量續創新高,顯示後市具承接力。

  事實上,MOUNT VIENNA為市場上罕有豪宅新盤供應,加上區內長時間未有新供應,料未來MOUNT VIENNA單位陸續推出後,將成豪宅買家搶購焦點。

  經絡按揭轉介市場總監劉圓圓指出,日前發表的《施政報告》中,雖然重點主打房屋政策,惟力度溫和,多項計劃落成及執行需時,相信短期內對樓按市影響不大。然而,準買家亦不能忽視美國縮表及未來加息的風險,自美國聯儲局落實縮表,本港一個月銀行同業拆息(HIBOR)不斷反覆,由過往數月平均的0.42厘急升至0.61厘,其後回落至今日(10月12日)報0.53厘。面對多項不隱定因素,經絡按揭轉介為有意購買「MOUNT VIENNA」之準買家提供「雙重按揭優惠」(表一),以把握至低息的置業機會。

  劉氏續指,以每100萬元按揭額計算,還款期30年(即360期),使用此「尊尚低息按揭計劃」,全期比市面上一般的H按計劃可節省5.6%的利息支出,及比P按計劃節省20.2%的利息支出;若使用「尊尚定息按揭計劃」,全期比市面上一般的H按計劃可節省8%的利息支出,及比P按計劃節省22.9%的利息支出(表二),倘若香港加息,更能突顯定息計劃其穩定優勢。

 

表二︰以每100萬元按揭額計算,還款期30年(即360期)

P按計劃

市面上
一般的H按計劃

尊尚低息
按揭計劃

尊尚定息
按揭計劃

按揭計劃

全期P-3.1%#

全期^H+1.4%、

鎖息上限P-3%#

全期^H+1.3%、

鎖息上限P-3%#

首年1.75%

實際按息

2.15%

1.93%

1.83%

1.75%

每月供款額

$3,772

$3,661

$3,612

$3,572

首年利息

$21,264

$19,081

$18,089

$17,296

比較市場上

按揭計劃

 

P按首年節省

$3,175 / 17.6%

P按首年節省

$3,968 / 22.9%

H按首年節省

$992 / 5.5%

H按首年節省

$1,785 / 10.3%

資料來源:經絡按揭轉介研究部, 註:一切條款及細則以貸款機構最終批核為準。^H以銀行公會於10月12日公布之一個月同業拆息0.53%計算 #P=5.25%

全行唯一DSA榮譽 按揭市佔率顯著變動 匯豐18.4%稱冠

經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示,7月份本港現樓物業之按揭市場佔有率出現顯著變動,匯豐銀行以18.4%的市佔率進佔榜首位置,為06年9月以來再度居首,換言之,連續22個月稱冠的中銀香港居第二位,市佔率為15.9%,緊接著是恒生銀行,佔12.2%;第四位是渣打銀行,佔9.1%。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,有銀行於第二季陸續透過收窄P減部分上調按揭息率,以至7月的按揭市佔率出現顯著變化,其中個別銀行由於維持低息的競爭力,從而吸納不少新客戶。劉氏指出,個別大銀行由一直能保持具競爭力的按揭優惠,如低按息、高現金回贈及短罰息期兼具,令其市佔率顯著躍升。

劉氏謂,在第二季的按息變動潮中,大型銀行由於資金成本相對較低,仍能提供相當具吸引力的按揭計劃,令四大銀行7月份的按揭市佔率進一步擴大,至55.6%;不過,部分中小型銀行表現亦愈益進取,值得留意的是,永亨銀行之按揭市佔率持續擴大,7月份更升至5%,為05年以來的新高,排名亦上升一級至第6位。7月份銀行現樓按揭市佔率的第五至十位,依次為第五位星展銀行(香港),佔5.3%;第六位永亨銀行,佔5%;第七位東亞銀行,佔4.6%;第八位中國建設銀行(亞洲),佔3.1%;第九位大新銀行,佔2.55%;第十位大眾銀行,佔2.48%。

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