金管局最新統計結果顯示，11月份新取用按揭貸款額回升至279億元，較10月的251億元增加11.1%，當時市場普遍已預期10月份施政報告推出針對樓市的政策溫和，故市民對後市仍具信心，樓市即時反彈，同時在11月份的數字反映出來；綜觀本年至今首11個月，累計之新取用按揭貸款額已達2,932億元，遠超97年同期高峰期的2,312億元，升幅近2成(19%)，全年勢逾3,000億元水平，創97年有紀錄以來的新高。不過值得注意的是，政府及監管機構於上月再出新招，包括增加物業轉售成本及收緊按揭成數兩大範疇，措施甫出即時按揭申請宗數按周大幅回落約6成，料成效將逐步浮現。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，雖然新取用按揭宗數已連續9個月保持逾萬宗水平，惟數字主要反映上月市況，相信隨著11月政府進一步推出嚴厲的樓市監控措施，令投資者入市熱情冷卻，加上本年度即將進入倒數階段，在傳統的長假期及房策效應持續影響下，市場整體交投已顯著減慢，料12月份的新取用按揭宗數有機會跌穿萬宗水平。

11月份新批及新取用按揭貸款同步回升
隨著10月份新一年度施政報告揭盅，當時政府以穩定樓市為大前提，推出增加土地供應及協助市民上車置業等措施，令樓市不明朗的觀望氣氛消除，11月份新取用按揭貸款額回升至279億元，較10月的251億元增加11.1%，與此同時，新批出按揭貸款額亦按月回升至376億元，升幅達22 %。

H按揭計劃比例連續3個月逾9成
劉圓圓指出，一如經絡年初預期， H按計劃的使用已日趨普及，11月份H按計劃使用比例率先再進一步升至91.8%，連續3個月保持9成以上水平。本港息口勢頭向上，然而市場普遍預期要到明年才有望踏入加息周期，相信本港低息環境仍然持續，因此雖然近日同業拆息有所回升，然而升幅輕微，以2010年12月28日香港銀行公會公佈之0.30厘計算，實際按息僅約1.1厘，仍較以最優惠利率為基準的P按計劃划算，相信明年H按計劃仍會繼續成為市場主流。

轉按貸款額連錄3個月企穩80億以上水平
由於H按計劃慳息效果顯著，加上息口目前仍徘徊低位，因此市場對轉按需求持續，在11月份新批出按揭貸款當中，新批出轉按貸款額達89.9億元，連錄3個月企穩80億元以上水平。綜觀本年首11個月轉按貸款額，累計更達897.7億元，遠去年全年401億元總數，攀升幅度超過1.24倍。

(圖一)


(圖二)


(圖三)


(圖四)

2010年樓市風起雲湧，政府積極回應市場對上車置業的訴求，自年初起至上月推接連出「9招12式」及「3招14式」等壓抑樓價措施。在政策市主導的情況下，整體樓市表現反覆，連帶按揭收緊措施亦令市場表現受影響，其中按揭貸款的升幅顯著放緩。而政府及監管機構於11月19日公布最新樓市監控措施，不但令投資者入市成本增加，與此同時，收緊按揭成數措施更波及用家市場，樓市整體交投進一步減少，對按揭市場的影響進一步浮現。

綜觀經絡按揭轉介數據，8月份「3招14式」出台，按揭申請宗數按周減少約3成，並持續六周徘徊低位，與出招前比較，最大的差幅一度接近6成。而最新樓市監控措施推出後，按揭申請已連續3周錄得下跌，累計跌幅達43.5%，可見措施對樓市的仍然存在影響力。

經絡按揭轉介自2007年開創業界先河推選本港「十大按揭新聞」，得到市場廣泛認同。今年再首家推出「2010年十大按揭新聞」。經絡過去一直準確預測市場走勢，但對於2011年，基於市場存在極不明朗因素影響樓市表現，因此首次表示對2011年的新取用按揭貸款金額走勢不作預測，亦成為市場今年關注的焦點所在(詳見下表)。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，不作預測主要包括以下因素：

一) 政府政策變化未明
本年政府銳意令樓市降溫，由打擊豪宅市場入手，率先於八月收緊1,200萬元物業按揭成數，上月更將規管範圍擴展至較為大眾化的中價物業，速度及力度有逐步增強之勢。由於政策對樓市影響深遠，政府亦揚言有需要時會再推出措施，必然有意置業的人士構成心理壓力。

二) 息口走勢飄忽不定
美國啟動第二輪貨幣量化寬鬆政策，促使全球經濟陷入混戰，一方面資金繼續泛濫，另一方面內地經濟騰飛，內地人民銀行亦上調存款準備金率以凍結市場過剩的流動資金及新增貸款的供應，大型銀行存款準備金率上調0.5百分點更達18.5%新高位。雖然目前本港低息環境仍然持續，市場普遍預期要到明年才有望踏入加息周期。本港息口勢頭向上，而加息周期一旦重臨，其幅度及速度也將為市場增添變數。

三) 市場已積聚購買力
樓市政策未見明朗，令市場觀望氣氛濃厚，但基於低息的因素，市民上車置業的意欲仍然甚高，希望盡快上車以抗通脹及為資產增值，與此同時，業主亦有較強的持貨能力，買賣雙方正出現互相角力的情況，市場的購買力囤積起來，反映明年樓市有需求，除非樓市政策穩定化及清晰化，否則實難就上述情況而對來年按揭市場作出準確、客觀性的預測。

十大按揭新聞

經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，11月份本港銀行承做現樓按揭達16,721宗，按月升5.8%，數字主要反映九、十月市況，此期間樓市經歷「3招14式」後平穩發展。若與去年同期12,190宗比較，承做現樓按揭宗數更大幅上升近4成(37.1%)；1至11月份銀行承做現樓按揭累計達153,414宗，按年比率升幅超過5成半(56%)(見圖一)，可見今年在政策市主導的情況下，按揭市場表現仍然不俗

經絡數據反映，中國銀行(香港) 10月份現樓按揭市佔率為23.1% (3,869宗)； 匯豐銀行佔第2位，佔20.6 (3,439宗)；恒生銀行保持第3位，佔16.2% (2,704宗)；渣打銀行亦維持第4位，佔9.7% (1,617宗)。另一方面，大型銀行在憑藉在按揭市場上的優勢，11月份四大銀行累計的按揭市場佔有率達69.6%，較10月份上升1.4個百分點，有望進一步突破7成水平，反映即使有銀行上調按息，但大行憑藉其競爭優勢，相信影響輕微。

11月份第5至7位市佔率排名亦與10月份相同，依次為第5位東亞銀行(5.5%)、第6位花旗銀行(2.6%)、第7位大新銀行(2.4%)、中國建銀銀行(亞洲)(1.7%)重上第8位、第9位為交通、永隆、永亨、星展及銀行(1.4%)同時排第9位，第10位則為永享信用財務。

首11個月現樓按揭逾15萬宗 創有紀錄新高
經絡數據顯示，今年首11個月銀行承做現樓按揭累計達153,414宗 (見圖二)，不但超逾09年全年的111,282宗，亦創自有紀錄以來的新高水平，反映按市仍然受惠低息環境持續因素帶動。首11個月之現樓按揭市佔率排名(見圖三)，仍然以匯豐銀行居榜首，佔18.5%(28,371宗)；中國銀行(香港)穩守次席，佔17.4%(26,682宗)；恒生銀行位列第3位，佔15.5%(23,715宗)；渣打銀行續居第4位，佔9.9%(15,131宗)。

(圖一)


(圖二)


(圖三)

金管局最新統計結果顯示，10月份新取用按揭貸款額調頭回落至251億元，較9月的339億元下挫26.1%，創7個月新低；不過本年至今首10個月，累計之新取用按揭貸款額已達2,653億元，遠超去年全年的1,993億元水平，更突破97年同期高峰期的2,312億元，升幅近15%，惟政府及監管機構於上周五公布最新樓市監控措施，增加投資者入市成本，用家市場亦同時受到波及，預計按揭貸款的升幅將顯著放緩。

10月份新取用按揭貸款額跌26.1%
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，10月份新批出按揭貸款額達308億元，按月下調近2.2%，而受到政府推出一系列的樓市監管措施所影響，新批出按揭貸款額由高位回落。而10月份新取用按揭貸款已見明顯調整，與9月份比較，按月下跌26.1%，更創7個月新低。值得注意的是，政府及監管機構於上周五推出一系列的監控，引起市場極大迴響，由經絡按揭轉介研究部數據可見，自新措施抄推出後，按揭申請宗數按周大幅回落約6成，反映市場觀望氣氛濃厚，由於新措施亦波及用家市場，令按揭需求減少。

H按揭計劃比例升至91.6%
劉圓圓指出，儘管早前有銀行輕微上調按息，惟H按計劃的使用日趨普及，9月份H按計劃比例率先突破9成，10月份進一步升至91.6%，有望全面取代P按計劃。由於美國第二輪量化寬鬆措施進一步為市場帶來充裕資金，料H按計劃將續成為市場主流。鑑於以拆息為基礎的H按計劃，慳息效果尤其顯著，加上銀行亦提供鎖息上限，減低拆息抽升的風險，因此深受市場歡迎。

轉按貸款額連錄2個月企穩80億以上水平
由於息口徘徊低位，因此市場對轉按需求仍然持續，在10月份新批出按揭貸款當中，新批出轉按貸款額達81億元，連錄兩個月企穩80億元以上水平。綜觀本年首10個月轉按貸款額，累計更達807.8億元，與去年全年401億元比較，攀升超過1倍。

(圖一)


(圖二)


(圖三)

今日政府推出最新樓市監控措施，由明日起增加額外印花稅，著力打擊短期物業炒賣，與此同時，金管局亦要求銀行做好風險管理，即時調低按揭成數上限，其中1200萬元以上住宅按揭由六成降至五成；800至1200萬元物業按揭成數由七成減至六成，至於800萬元以下物業則維持七成水平，但貸款額不多於480萬元。至於以非自住物業及公司名義購買物業則限制按揭為五成。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，政府本年度四次出招，反映其壓抑物業投機活動的決心，相信短期內將對市場構成心理壓力，樓市氣氛亦會受到影響，未來兩星期內整體成交將會顯著調整，料按揭市場的申請數目亦會隨之而減少。

不過綜觀整體市場成交，一向以中小型物業為主導，其中500萬元以下二手住宅成交量，本年至今高企8成以上水平，相反，大額物業的成交比重較少。經絡按揭數據顯示，本年至今，1200萬以上承做6成以上按揭佔整體比例徘徊2至5%，是次新措施著力針對個別的大額物業成交，預期措施可以防止炒風，對整體樓市不會造成過大衝擊，監管亦長遠有助長遠健康發展。

(圖一)

近日有消息指銀行陸續上調按揭計劃息率，市場關注是否有新一輪加息潮。經絡按揭轉介首經濟分析師劉圓圓表示，目前銀行體系穩健，熱錢充裕令資金成本持續低企、加上紀錄以來新低的拖欠比率、健康之供樓負擔水平，均反映本港加息條件及誘因尚未出現，上調息口以抵禦風險乃個別情況，加息實為姿態多於實際需要。劉圓圓進一步分析，各項因素反映本港未有加息條件：

銀行體系資金充裕 連續兩年保持逾千億元水平
金管局截至十一月四日數據顯示，本港銀行結餘為1,486億元，雖然較去年同期有所回落，但對比金融海嘯前仍處於高位，持續兩年維持超過千億元之水平，意味著銀行資金成本以及借貸風險甚低。基於市場資金供應量多，令按揭利率極低，市民供樓負擔比率保持健康水平，10月份每月供樓支出佔家庭收入比例約36%，遠低於97年最高位逾9成。事實上，樓價穩步上揚、低息環境持續及市民收入增加等因素，令供樓負擔比率未有大幅急升，而假設樓價維持不變，即使以現時按息水平較高之最優惠利率按揭計劃計算，按息要由現在的2.2厘水平上升3.3厘至5.5厘，才迫近新指引定下的50%供款與入息比率上限。由於息口短期內大幅上調的機會輕微，換句話說，在樓價續升，置業成本不變的情況下，該比率走勢會保持平穩，要重返97年高位仍然需時。

拖欠比率貼近「零」 創有紀錄以來新低
銀行體系穩健，其中反映客戶還款能力的拖欠比率續創新低。根據經絡按揭轉介研究部及金管局資料顯示，自08年起，按揭貸款拖欠比率已持續3年貼近「零」水平，維持不多於0.1% 的低位，可見本港按揭貸款資產質素甚高，客戶還款情況良好，因此以加息抗衡信貸風險的實際需要並不存在。另一方面，金管局早前收緊按揭的新指引，包括1,200萬以上物業實施6成按揭上限、非自住物業實施6成按揭上限、借款申請人的供款與入息比率上限統一為50%，以及壓力測試等措施，均有效防止過度借貸情況，反映現時市況下並沒有加息之實際需要。

美國第二輪量化寬鬆措施進一步為市場帶來充裕資金
美國聯儲局上周公佈最新議息結果，聯邦基金目標利率維持不變，隨後啟動涉及約6,000億美元規模的第二輪貨幣量化寬鬆政策，料大量熱錢會持續流入香港，加息條件尚未成熟。總括而言，量化寬鬆政策用意刺激經濟，與加息的抑制方向大相逕庭，而本港多年來實行聯繫匯率機制與美元掛勾，港息仍需跟隨美息走勢。現時全球資金泛濫，熱錢四出尋找出路，相信第四季本港按揭利率將維持低企，料按揭需求持續。然而在自由競爭的市場上，不掛除個別銀行因應其本身業務策略及利潤水平等因素，繼而對個別客戶作出調整按息的決定，但整體樓按市場將繼續利好樓市發展。

(圖一)


(圖二)

經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，10月份本港銀行承做現樓按揭達15,799宗，與去年同期比較大幅上升逾3成(30.5%)；1至10月份銀行承做現樓按揭累計達136,693宗(見圖一)，按年比率升幅迫近6成。雖然早前市場受到樓控措施影響，令按揭市場表現有所放緩，惟施政報告出台後，後市前景明朗化，市場對早前不明朗的氣氛已逐步消散，樓市轉活，交投氣氛不俗。加上在市場資金持續充裕的情況下，穩健的按揭市場業務依然會繼續成為各大銀行必爭之地。因此預期11月本港銀行承做現樓按揭數量重上16,000宗水平，而今年全年有機會挑戰16萬宗，平均計算每月錄得逾萬三宗按揭個案，創出有紀錄以來新高。

經絡數據反映，中國銀行(香港) 10月份現樓按揭市佔率為22% (3,482宗)； 匯豐銀行佔第2位，佔19.7% (3,114宗)；恒生銀行保持第3位，佔16.2% (2,563宗)；渣打銀行亦維持第4位，佔10.3% (1,630宗)。另一方面，首4位銀行累計按揭市佔率達68.2%，較9月份升2.4個百分點，可見大型銀行在按揭市場上仍然佔優。

10月份第5至7位市佔率排名與9月份相同，依次為第5位東亞銀行(5.9%)、第6位花旗銀行(2.7%)、第7位大新銀行(2.4%)、交通銀行(1.7%)本月加入十大排名第8位，第9位為永隆銀行(1.7%)，第10位則為建銀(亞洲)(1.6%)。

首10個月現樓按揭 較去年同期顯著上升22.8%
經絡數據顯示，今年首10個月銀行承做現樓按揭累計達136,693宗 (見圖二)，已超逾09年全年的111,282宗，反映按揭市場受惠樓市活躍及低息環境持續等有利因素帶動。首10個月之現樓按揭市佔率排名(見圖三)，仍然以匯豐銀行居榜首，佔18.2%(24,932宗)；中銀(香港)穩守次席，佔16.7%(22,813宗)；恒生銀行位列第3位，佔15.4%(21,011宗)；渣打銀行續居第4位，佔9.9%(13,514宗)。

(圖一)


(圖二)


(圖三)

金管局最新統計結果顯示，9月份新取用按揭貸款額升至339億元再創新高，較8月的331億元微升2.4%；至於按季度分析，本年第三季新取用按揭貸款額錄得930億元，為有紀錄以來，首度突破900億元水平；至於本年首三季，累計之新取用按揭貸款額更達2,402億元，不但超越去年同期的1,376億元水平，更突破97年首三季高峰期的2,134億元，升幅達13%。

全年按貸挑戰3,300億元歷史新高
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，9月份新批出按揭貸款額達316億元，按月下調近22%，主要是受到8月份政府推出一系列的樓市監管措施影響所致，令新批出按揭貸款額由高位回落，連帶新取用按揭貸款傾向平穩發展。而9月份新取用按揭破紀錄雖創新高，升幅亦有所放緩，與8月份比較，按月上升幅度只有2.4%。儘管如此，受到第四季新盤陸續上會的步伐帶動，預期10月及11月之新取用按揭貸款額會重拾升軌，加上施政報告終於出台，落實各種樓房政策，解除了早前市場濃厚之觀望氣氛，更釋去市場對會否大量增加供應等之憂慮，因此資金將重投磚頭市場，另外，受到全球資金充裕的帶動，美國亦繼續將出量化寬鬆之政策，本港低息環境料進一步利好樓市，此等因素將令第四季之樓按金額將進一步上升，料全年將挑戰3,300億元之歷史新高。

H按揭計劃比例突破9成
劉圓圓指出，經絡早前預期H按有望全面取代P按計劃，而9月份H按計劃比例已升至90.5%，可見按揭計劃選用比例方面，H按計劃繼續抛離P按計劃，將全面取代P按計劃。而事實上，受惠市場資金充裕，拆息持續低企，以拆息為基礎的H按計劃，慳息效果尤其顯著，與此同時，銀行亦提供鎖息上限，減低拆息抽升的風險，料H按計劃將續成為市場主流。

低息持續 轉按倍增
低息環境之下，轉按熱潮仍然持續，在9月份新批出按揭貸款當中，新批出轉按貸款額達82億元。至於本年第三季轉按貸款額則錄得234.8億元，雖較上季300億有所回落，惟仍然高企逾200億元水平，反映轉按需求持續，而當中則主要為P按轉為H按計劃。綜觀本年首三季轉按貸款額，累計更達726.8億元，與去年同期241.9億元比較，大幅攀升超過2倍。

(圖一)


(圖二)


(圖三)


(圖四)

經絡按揭轉介研究部最新按揭資料顯示，匯豐銀行9月份現樓按揭市佔率為20.4% (3,438宗)，連續第5個月居首位 (見圖一)；中銀(香港)上升一級至第2位，佔18.8%(3,172宗)；恒生銀行則降一級至第3位，佔17.2%(2,903宗)；渣打銀行維持第4位，佔9.4%(1,586宗)。另一方面，首4位銀行累計按揭市佔率達65.8%，較8月份升3.1個百分點，可見大銀行在按揭市場上仍然佔優。

經絡數據反映，9月份本港銀行一共承做16,873宗現樓按揭，較8月份上升24.3%，而9月份平均按揭貸款金額則錄得261萬元，較8月份283萬元輕微回落，反映樓市在早前政府推出多項調控措施下亦有所調整。

9月份第5至9位市佔率排名與8月份相同，依次為第5位東亞銀行(6.4%)、第6位花旗銀行(3%)、第7位大新銀行(3%)、第8位星展(香港)(2.3%)，第9位的永隆銀行(1.7%)，第10位為建銀(亞洲)(1.5%)。


首9個月現樓按揭  較去年同期顯著上升63%
經絡數據顯示，今年首9個月銀行承做現樓按揭累計達120,894宗 (見圖二)，已超逾09年全年的111,282宗，反映按揭市場受惠樓市復甦及低息環境需求殷切。首9個月之現樓按揭市佔率排名 (見圖三)，由匯豐銀行居榜首，佔18%(21,818宗)；中銀(香港)穩守次席，佔16%(19,331宗)；恒生銀行居第3位，佔15.3%(18,448宗)；渣打銀行續居第4位，佔9.8%(11,884宗)。

(圖一)


(圖二)


(圖三)

金管局最新統計結果顯示，7月份新批出按揭貸款額較6月份上升15.3%，至408億元，為95年5月有官方紀錄以來的單月新高 (圖一)；惟新取用按揭貸放額按月放緩15.9%，至259億元 (圖二)。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，7月份新批出按貸再創新高，主要是受到第2季各類物業成交暢旺帶動，預計政府8月份中推出的多項房屋政策及審慎監管按揭貸款的措施，其效用將於9月份後之樓按數據顯現，料8及9月份新批出及新取用按揭貸款將受惠早前賣地成績理想，以及新盤熱賣帶動，料上升逾兩成。

劉圓圓謂，今年1至7月份一二手物業註冊量均突破萬宗，其持續升勢帶動首7個月新取用按揭貸款額攀上1,732億元 (圖三)，創97年以來的同期新高，按年大增83.5%；按貸顯著上升，主要是受到按揭宗數節節上升帶動，與此同時，平均按揭貸款額亦升至243萬元(圖四)，兩者均令新取用貸款額水漲船高。

審慎監管措施影響料年底顯現
劉圓圓續指出，金管局早前針對住宅按揭貸款推出之審慎監管措施，包括暫停9成以上按貸、下調1200萬元或以上物業及非自住物業之按揭上限至6成，料第4季之新取用按貸金額或將有所影響，由經絡數據反映，1200萬元或以上物業之按揭客戶比重約佔3%，另非自住用途的按揭客戶比重僅佔16%，因此措施料對整體按貸影響不大。

H按計劃比重料破9成
按揭計劃選用比重方面，H按計劃之選用比重持續遙遙領先P按計劃，一如經絡早前預料H按勢將全面取代P按計劃，7月份升至87.4% (圖五)，料稍後H按計劃之比重勢超越9成水平，主要是因為資金充裕令拆息持續低企，令H按計劃實際按息明顯較P按便宜，省息效果顯著；加上近期部分銀行將按息上限定於P-3%(P=5.25%)，進一步拉近與P按計劃息率之差距，有助吸引更多的新做按揭用家及轉按客戶選用H按計劃。

(圖一)


(圖二)


(圖三)


(圖四)

(圖五)

經絡按揭轉介研究部最新按揭資料顯示，匯豐銀行7月份現樓按揭市佔率為23.2% (3,353宗)，連續第3個月居首位 (見圖一)；恒生銀行居第2位，佔16.2%(2,340宗)；渣打銀行上升一級至第3位，佔10.9%(1,579宗)；中銀(香港)繼09年2月份後，再次退居第4位，佔10.8%(1,561宗)。受到個別龍頭銀行之市佔率穩步增長帶動，上述四大銀行累計市佔率由6月份的58%，進一步增至61.1%，宗數達8,833宗。

經絡數據反映，7月份本港銀行一共承做14,463宗現樓按揭(見圖二)，較6月份輕微下調6%，主要是受到政府推出的規管樓市措施於6月初生效，對物業成交及按揭貸款均產生短期的回穩作用。隨著近期何文田及山頂兩幅地皮售價造好，加上發展商踴躍推盤的刺激，令7月開始一二手物業成交轉趨暢旺；同時，樓價將穩步上升帶動平均按揭貸款額亦將增加，料帶動第3季之現樓按揭貸款量明顯回升。同時，近月大型銀行優勢持續擴大，相信中小型銀行將會增強按揭優惠的競爭力，並推出更趨多元化之按揭產品以配合客戶的需要，料下半年按揭市場將持續熱鬧。

7月份第5至9位市佔率排名與6月份同出一徹，依次為東亞銀行(5.7%)、大新銀行(3.6%)、花旗銀行(3.5%)、星展(香港)(3.1%)，以及工行(亞洲) (2.6%)；另值得留意的，是建行(亞洲)跳升4級至第10位，市佔率微升至1.9%。

經絡數據顯示，今年1至7月份銀行承做現樓按揭累計達90,446宗，較09年同期顯著上升85%，而較09年全年的111,282宗僅相差約2萬宗，預計今年現樓按揭可望挑戰14萬宗的紀錄新高。首7個月之現樓按揭市佔率排名，由匯豐銀行居榜首(見圖三)，佔17%(15,368宗)；中銀(香港)退守次席，佔15.8%(14,275宗)；恒生銀行居第3位，佔14.5%(13,139宗)；渣打銀行續居第4位，佔10%(9,089宗)。

7月樓花按揭匯豐稱冠
經絡研究部資料顯示，7月份樓花按揭共有313宗，按月下調46%。其中以YOHO MIDTOWN、名城、峻弦及譽港灣為主，佔逾84%，達264宗。7月份樓花按揭由匯豐銀行跳升2級居首，佔24%(75宗)；恒生銀行居第2位，佔20.4%(64宗)；第3位為渣打銀行，佔16.6%(52宗)；第4位中銀(香港)，佔11.5%(36宗)；第5位為東亞銀行，佔5.1%(16宗)。

(圖一)


(圖二)


(圖三)

金管局最新統計結果顯示，8月份新取用按揭貸款額升至331億元，按月大升27.8%，創97年1月有紀錄以來新高，較97年7月的325億元紀錄次高更高出6億元；首8個月累計達2,063億元，已超越09年的1,993億元水平，今年整體新取用按貸額勢勢必創97後新高。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，8月新取用按揭破紀錄創新高，主要是受到7月份之新批出按揭貸款達408億元直接帶動，預期9月份新取用按揭貸款有望企穩於3百億元以上水平，而受到政府早前推出樓市監管措施影響，料第4季之新取用按貸金額或受影響將略微回穩。

劉圓圓謂， 7、8月份各類物業註冊量維持1萬2千宗以上水平，帶動8月份新批出按揭貸款額續升至403億元，其中，新批出轉按貸款額達79億元，可見P按與H按計劃之息差優勢持續，將令轉按熱潮持續不減。今年首8個月轉按貸款額累計達644億元，超過2000年有紀錄以來每年的轉按金額，較2000年之542億元更高出逾1百億元。

H按計劃比重續升
劉圓圓指出，按揭計劃選用比重方面，H按計劃之選用比重繼續抛離P按計劃，一如經絡早前預料H按勢將全面取代P按計劃，8月份升至89.5%，料稍後H按計劃之比重有望逐漸全面取代P按計劃，主要是因為資金充裕令拆息持續低企，令H按計劃之省息效果顯著；加上近期部分銀行將按息上限定於P-3%(P=5.25%)，進一步收窄與P按計劃息率之差距，料有助吸引更多的新做按揭用家及轉按客戶選用H按計劃。

(圖一)


(圖二)


(圖三)

經絡按揭轉介研究部最新按揭資料顯示，匯豐銀行8月份現樓按揭市佔率為22.2% (3,012宗)，連續第4個月居首位 (見圖一)；恒生銀行續居第2位，佔17.7%(2,407宗)；中銀(香港)上升一級至第3位，佔13.9%(1,884宗)；渣打銀行居第4位，佔8.9%(1,209宗)。8月份首3位銀行之市佔率差距較7月有所收窄，第1位與第3位市佔率之差距按月縮小4個百分點，由此反映，大銀行之間於按揭業務上的競逐愈趨激烈，市佔率表現旗鼓相當；另一方面，首4位銀行累計按揭市佔率達62.7%，較7月份微升1.6個百分點，預計9月份四大銀行將優勢持續。

經絡數據反映，8月份本港銀行一共承做13,576宗現樓按揭，較7月份輕微下調6%，料與8月物業成交回穩有關，而政府於8月中旬推出之多項房屋新政策，料要待第4季或對一二手物業交投及按貸需求有所影響；隨著日前九龍塘地皮呎價創同區新高，加上低息持續、通脹升溫的預期，相信樓市及按市至年底將穩步發展。

8月份第5至9位市佔率排名與7月份相若，依次為第5位東亞銀行(5.9%)、第6位花旗銀行(3.8%)、第7位大新銀行(3.7%)、第8位星展(香港)(2.7%)，第9位的永隆銀行 (2%)，由7月份躍升4級，第10位為工行(亞洲)。

首8個月現樓按揭破十萬宗
經絡數據顯示，今年首8個月銀行承做現樓按揭累計達104,021宗 (見圖二)，較09年同期顯著上升69%，而較09年全年的111,282宗僅相差約7,261宗，預計今年現樓按揭有望攀上14萬宗，創05年以來的紀錄新高。首8個月之現樓按揭市佔率排名 (見圖三)，由匯豐銀行居榜首，佔17.7%(18,380宗)；中銀(香港)穩守次席，佔15.5%(16,159宗)；恒生銀行居第3位，佔14.9%(15,545宗)；渣打銀行續居第4位，佔9.9%(10,298宗)。

8月樓花按揭匯豐續居首
經絡研究部資料顯示，8月份樓花按揭共有537宗，按月上升72%。其中以帝峰皇殿、YOHO MIDTOWN、名城及譽港灣為主，佔逾93%，達497宗。8月份樓花按揭由匯豐銀行續居首，佔22.7%(122宗)；恒生銀行居第2位，佔20.1%(108宗)；第3位為中銀(香港)，佔17.5%(94宗)；第4位渣打銀行，佔16.9%(91宗)；第5位為東亞銀行，佔6.7%(36宗)。

(圖一)


(圖二)


(圖三)

金管局最新統計結果顯示，7月份新批出按揭貸款額較6月份上升15.3%，至408億元，為95年5月有官方紀錄以來的單月新高 (圖一)；惟新取用按揭貸放額按月放緩15.9%，至259億元 (圖二)。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，7月份新批出按貸再創新高，主要是受到第2季各類物業成交暢旺帶動，預計政府8月份中推出的多項房屋政策及審慎監管按揭貸款的措施，其效用將於9月份後之樓按數據顯現，料8及9月份新批出及新取用按揭貸款將受惠早前賣地成績理想，以及新盤熱賣帶動，料上升逾兩成。

劉圓圓謂，今年1至7月份一二手物業註冊量均突破萬宗，其持續升勢帶動首7個月新取用按揭貸款額攀上1,732億元 (圖三)，創97年以來的同期新高，按年大增83.5%；按貸顯著上升，主要是受到按揭宗數節節上升帶動，與此同時，平均按揭貸款額亦升至243萬元(圖四)，兩者均令新取用貸款額水漲船高。

審慎監管措施影響料年底顯現
劉圓圓續指出，金管局早前針對住宅按揭貸款推出之審慎監管措施，包括暫停9成以上按貸、下調1200萬元或以上物業及非自住物業之按揭上限至6成，料第4季之新取用按貸金額或將有所影響，由經絡數據反映，1200萬元或以上物業之按揭客戶比重約佔3%，另非自住用途的按揭客戶比重僅佔16%，因此措施料對整體按貸影響不大。

H按計劃比重料破9成
按揭計劃選用比重方面，H按計劃之選用比重持續遙遙領先P按計劃，一如經絡早前預料H按勢將全面取代P按計劃，7月份升至87.4% (圖五)，料稍後H按計劃之比重勢超越9成水平，主要是因為資金充裕令拆息持續低企，令H按計劃實際按息明顯較P按便宜，省息效果顯著；加上近期部分銀行將按息上限定於P-3%(P=5.25%)，進一步拉近與P按計劃息率之差距，有助吸引更多的新做按揭用家及轉按客戶選用H按計劃。

(圖一)


(圖二)


(圖三)


(圖四)

(圖五)

經絡按揭轉介研究部最新按揭資料顯示，匯豐銀行7月份現樓按揭市佔率為23.2% (3,353宗)，連續第3個月居首位 (見圖一)；恒生銀行居第2位，佔16.2%(2,340宗)；渣打銀行上升一級至第3位，佔10.9%(1,579宗)；中銀(香港)繼09年2月份後，再次退居第4位，佔10.8%(1,561宗)。受到個別龍頭銀行之市佔率穩步增長帶動，上述四大銀行累計市佔率由6月份的58%，進一步增至61.1%，宗數達8,833宗。

經絡數據反映，7月份本港銀行一共承做14,463宗現樓按揭(見圖二)，較6月份輕微下調6%，主要是受到政府推出的規管樓市措施於6月初生效，對物業成交及按揭貸款均產生短期的回穩作用。隨著近期何文田及山頂兩幅地皮售價造好，加上發展商踴躍推盤的刺激，令7月開始一二手物業成交轉趨暢旺；同時，樓價將穩步上升帶動平均按揭貸款額亦將增加，料帶動第3季之現樓按揭貸款量明顯回升。同時，近月大型銀行優勢持續擴大，相信中小型銀行將會增強按揭優惠的競爭力，並推出更趨多元化之按揭產品以配合客戶的需要，料下半年按揭市場將持續熱鬧。

7月份第5至9位市佔率排名與6月份同出一徹，依次為東亞銀行(5.7%)、大新銀行(3.6%)、花旗銀行(3.5%)、星展(香港)(3.1%)，以及工行(亞洲) (2.6%)；另值得留意的，是建行(亞洲)跳升4級至第10位，市佔率微升至1.9%。

經絡數據顯示，今年1至7月份銀行承做現樓按揭累計達90,446宗，較09年同期顯著上升85%，而較09年全年的111,282宗僅相差約2萬宗，預計今年現樓按揭可望挑戰14萬宗的紀錄新高。首7個月之現樓按揭市佔率排名，由匯豐銀行居榜首(見圖三)，佔17%(15,368宗)；中銀(香港)退守次席，佔15.8%(14,275宗)；恒生銀行居第3位，佔14.5%(13,139宗)；渣打銀行續居第4位，佔10%(9,089宗)。

7月樓花按揭匯豐稱冠
經絡研究部資料顯示，7月份樓花按揭共有313宗，按月下調46%。其中以YOHO MIDTOWN、名城、峻弦及譽港灣為主，佔逾84%，達264宗。7月份樓花按揭由匯豐銀行跳升2級居首，佔24%(75宗)；恒生銀行居第2位，佔20.4%(64宗)；第3位為渣打銀行，佔16.6%(52宗)；第4位中銀(香港)，佔11.5%(36宗)；第5位為東亞銀行，佔5.1%(16宗)。

(圖一)


(圖二)


(圖三)

金管局最新統計結果顯示，6月份新取用按揭貸款持續上升至308億元，為97年有官方紀錄以來的次高，僅次於97年7月的325億元水平，帶動上半年新取用按貸升至1,472億元，創半年度的紀錄新高，較去年同期更大幅上升115%。同時，上半年新批出按貸亦高達2,059億元，按年大升約六成。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，受惠於上半年各類物業成交暢旺，帶動市場對新取用按揭貸款需求持續殷切，攀至1,472億元的歷史高位；隨著政府推出的規管樓市措施於6月初陸續生效，對物業成交及按揭貸款均有短期的回穩作用，是以6月新批出按揭貸款按月下調6.2%，至354億元，預計令7月份新取用按揭貸款額亦趨向平穩。而6月初何文田地皮高價成交，加上近期多個一手盤紅盤高開，帶動整體樓市交投愈趨熱烈， 8月份之新取用按揭貸款將有顯著升幅。

今年轉按超越6百億
受惠於低息情況持續，上半年新批轉按金額升至有紀錄以來的半年新高，至492億元，按年大增3.9倍，已超過去年全年的401億元；與此同時，預料今年全年之轉按金額亦將打破2000年以來之紀錄，創歷史新高水平。劉圓圓指出，上半年掀起的轉按熱潮，主要是受到P按及H按計劃之息差優勢帶動，由數據可見，上半年P按與H按之息差維持於1%或以上的水平，令高達86%之轉按客戶由P按轉至H按，預計這股轉按潮下半年將持續熾熱，帶動今年轉按貸款額挑戰2000年以來的紀錄新高，超越600億元。

H按選用比重逼9成
劉圓圓謂，無論新造按揭及轉按客戶均爭相選用H按計劃，令H按計劃之選用比重再攀83.9%之歷史新高，下半年預期本港息口調頭回升的機會輕微，低息持續下預料H按選用比重可望突破9成水平。

(圖一)


(圖二)


(圖三)


(圖四)

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，隨著發展商近期陸續推出新盤，令本港樓市氣氛趨於熱鬧，但對下半年本港按揭市場刺激效用料不甚顯著，預期下半年按市表現或略遜於上半年，主要是由於下半年樓市將集中由一手盤帶動，而一手物業之建築期一般也由五個月至一年半不等，因而對今年下半年按揭市場之新取用按揭貸款金額將延至明年之數據中才有所反映，令明年2011年之按揭貸款額上升。劉圓圓續指，以去年底至今年上半年推出之新盤可見，近年推售之領都、名城、YOHO MIDTOWN及峻弦等新盤，一般以建築期付款方式完成交易之建築期長達一年半，因此下半年推售的一手新盤之按揭金額將未及反映在今年之數據。另外，下半年市場上料將約有一萬個單位推售，將遠高於上半年的6812宗成交，令明年將出現一輪一手盤上會潮，亦帶動明年之按揭金額上升。

另外，在二手市場方面，劉圓圓續謂，雖然近日市場氣氛似有升溫跡象，但由土地註冊處各類物業成交數據可見，6月份註冊量及金額均有所下調 (見下圖)，反映市場之實際成交上升也集中於個別中小型物業，樓價整體發展平穩，未見大幅上升。與此同時，以市場成交中五百萬元或以下之中小型物業佔比逾85%計算，預計下半年新取用按揭貸款刺激效用相對有限，料下半年表現將略遜於上半年。而在息口方面，劉圓圓表示，近期銀行同業拆息出現上升，加上歐美經濟情況仍未見明朗，加上內地調控樓市之等因素下，令未來息口走勢增添變數，預期今年加息機會相對輕微，但在明年將會加息之預期下，下半年之樓市以至按揭市場將受到影響有所調整。

新盤成交期及建築期概況

以上資料以發展商公佈為準

經絡按揭轉介研究部最新按揭資料顯示，匯豐銀行6月份現樓按揭市佔率為22.1% (3,403宗)，連續第2個月居首位 (見圖一)；恒生銀行穩守第2位，佔15.5%(2,385宗)；中銀(香港)以12.4%(1,900宗)的市佔率，續居第3位；渣打銀行居第4位，佔8%(1,230宗)。受到個別銀行市佔率上升帶動，上述四大銀行累計佔整體市場的58%，較5月份微增4個百分點。

上半年現樓按揭創海嘯後新高
經絡資料顯示，本港銀行於6月份一共承做現樓按揭達15,373宗，按月上升21.5%，上半年累積達75,983宗 (見圖二)，為金融海嘯後的半年度新高，較去年同期的36,883宗，大幅上升逾1倍。今年上半年現樓按揭量顯著攀升，主要受到每月逾萬宗成交的樓市直接帶動，加上本港按息持續於低位徘徊，以及銀行體系資金仍然充裕，均有助市場保持對按揭貸款之殷切需求。

按揭產品及服務趨多元化
至於個別銀行於6月份現樓按揭市佔率之表現，經絡按揭轉介研究部數據反映，個別龍頭銀行市佔率持續上揚，主要是受惠於該行早前推出頗具競爭力之H按計劃，加上其擁有規模優勢，均有助吸納客戶。隨著銀行同業拆息近期有上升跡象，預期銀行將不會集中於按息水平上的較勁，未來將推出更多元化之按揭產品，例如結合H按與P按優點的按揭計劃，以及提供更具彈性之按揭服務，從而配合愈來愈多元化的市場需求，同時，相信有助中小型銀行發揮競爭力，進一步拓展市場。

6月份現樓按揭市佔率，居第5至10位的銀行依次為：東亞銀行第5位，佔6.6%(1,009宗)；大新銀行續居第6位，佔3.8%(586宗)；花旗銀行居第7位，佔3.3%(514宗)；星展(香港)居第8位，佔3.25%(499宗)；工行(亞洲)居第9位，市佔率升至3.17%(487宗)；永亨銀行居第10位，佔2.2%(334宗)。

上半年中銀續居首
此外，上半年現樓按揭市佔率首5位排名依次為：中銀(香港)以16.7%(12,714宗)之市佔率，續居首位(見圖三)；匯豐銀行居次席，佔15.8%(12,015宗)；恒生銀行居第3位，佔14.2%(10,799宗)；渣打銀行居第4位，佔9.9%(7,510宗)；第5位東亞銀行，佔5.1 %(3,910宗)。

2010年6月及5月十大銀行現樓按揭市場佔有率

6月樓花按揭渣打居首
經絡研究部資料顯示，6月份樓花按揭共有580宗，按月微升4.1%。其中以名城、峻弦及YOHO MIDTOWN為主，佔逾91.6%，達519宗。6月份樓花按揭由渣打銀行居首，佔23.3%(135宗)；恒生銀行居第2位，佔21.6%(125宗)；第3位為匯豐銀行，佔17.6%(102宗)；第4位中銀(香港)，佔7.9%(46宗)；第5位為東亞銀行，佔6.2%(36宗)。

2010年6月及上半年十大銀行樓花按揭市場佔有率

(圖一)


(圖二)


(圖三)

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，受到整體物業每月維持逾萬宗成交的直接帶動，加上按息持續低企利好因素帶動下，5月份新取用及新批出按揭雙雙升至紀錄次高，預計6月份新取用按揭貸款穩步發展，料達290億元水平，整體帶動上半年新取用按揭貸款額挑戰1,450億元 (圖一)，創97年有紀錄以來的歷史新高。金管局住宅按揭調查數據顯示，5月份新取用按揭貸款額升至97年以來的次高水平，僅次於97年7月的325億元，按月上升12.7%，至突破289億元 (圖二)。5月新批出按揭貸款額達378億元 (圖三)，亦為95年5月有紀錄以來的次高，僅次於09年6月的384億元。

轉按112億再創新高
金管局數據顯示，今年首5個月新取用按揭貸款額累計達1,164億元，較去年同期大升1.4倍；而新批出按揭貸款額達1,685億元，按年增加88.7%。至於轉按方面，5月份新批出轉按貸款額再攀新高，達112億元 (圖四)，1至5月累積達405億，遠高於去年同期的62億元。劉圓圓指出，轉按熱潮持續攀升，主因是拆息(H)掛勾按揭計劃具備明顯的省息優勢，令不少P按計劃之用家紛紛轉用。根據經絡按揭轉介研究部資料反映，5月份由P按轉至H按的客戶比例高達9成，可見這股轉按潮持續熾熱。

H按比重料挑戰9成
另一方面，近月本港銀行同業拆息(H)有逐漸上升的跡象，但無礙H按計劃之選用比重進一步攀上新高，5月份升至82.7% (圖五)，大幅抛離P按逾66個百分點。劉圓圓謂，H按計劃之所以能保持競爭力，主要是因為H按與P按仍存有約1厘的息差優勢，因而吸引大部分業主及轉按客戶選用H按計劃，預計下半年息口持續低企、H按計劃之省息優勢持續，料其選用比重可望進一步升至9成或以上水平。

(圖一)


(圖二)


(圖三)


(圖四)


(圖五)

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，受到何田文豪宅地王以打破九龍豪宅賣地呎價成交刺激，即使世界盃開鑼亦無礙市民入市意慾，二手交投相當暢旺，而指標屋苑上星期的交投量更飆升逾3成，令成交量重返今年初旺市水平。由此可見，九招十二式公布後樓市所出現的調整期似乎暫告一段落，而是次的樓市調整比預期中早結束，故隨著交投量重拾升軌，料第三季二手交投量可望較次季回升約10%。而一手市場方面，發展商相繼推盤帶動一手交投上升，故料整體住宅市場於第三季可望錄得31,500宗，增幅達15%。

上星期35屋苑交投近300宗 重返年初旺市
劉嘉輝稱，綜合美聯物業分行資料，全港35個屋苑於過去一周(6月7日至13日)合共錄得297宗成交，較前一周(5月31日至6月6日)的228宗大幅飆升30.3%，並連升4周至近19個星期高位，重返今年初旺市水平，表現理想。

35個屋苑每星期交投量


在交投量升幅方面，若撇除農曆新年後一周所出現的節日後回升的情況後，上周錄得的交投量的按周升幅是今年以來最大，較年初曾錄得的25.3%升幅還要高出約5個百分點，可見上周二手交投無論在交投量及上升動力均相當顯著。由於上述所統計的指標屋苑交投量走勢與土地註冊處錄得的二手住宅註冊量走勢非常接近，故參考35屋苑的成交量變化作推算，若交投量可保持活躍，第三季二手住宅交投可望看俏。

是次調整期較預期中早結束
根據過去多次樓市成交調整期作分析，發現在05年所出現的調整期約為8個月，期間二手成交量由13,325宗跌至4,322宗，跌幅多達67.6%。而07年底至08年間的調整期則長達10個月，二手成交量則由13,497宗跌至3,289宗，跌幅亦達75.6%。而直至09年下半年出現的樓市調整期則約為3個月，二手交投量則由11,133宗，跌至8,203宗，跌幅較少，僅約為26.3%。至於是次出現的樓市調整期若告一段落，即意味著調整期大幅縮短至1個月，二手成交量則由10,432宗跌至估計的7,500宗水平，跌幅只為28.1%。

歷次樓市調整期比較

劉嘉輝指出，在九招十二式落實後，發展商積極推出單位，而該行早前已估計第三季一手私樓交投量可達3,000宗，較估計第二季所錄得的約1,500宗倍升。同時，由於二手成交量亦已在調整期後回穩，上周指標屋苑二手交投更錄得顯著的增幅，故若情況持續，第三季二手交投將會趨升，估計第三季二手住宅交投量將可回升至28,500宗，較估計第二季全季的26,000宗有約10%的增幅。而整體住宅成交量更可望重上逾3萬宗，料可由估計第二季的27,500宗，上升15%至約31,500宗水平。

每季二手住宅成交量

按揭宗數增加逾兩成
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，上星期二政府拍賣何文田前山谷道村地皮創出109億的驕人成績，在這熾熱氣氛帶動下，過去周末樓市成交暢旺。在按揭市場而言，同樣錄得顯著升幅，以經絡按揭轉介於過去周末錄得的業主查詢來電數目顯示，按揭宗數較上周上升逾22%，反映低息環境有助交投重拾升軌。

另外，劉圓圓指出，近期受歐洲債務問題影響，一個月銀行同業拆息(H)由去年12月15日的0.05%低位，逐漸上升至6月15日的0.29%。但雖如此，根據經絡按揭數據顯示，拆息持續微升，選用H按揭計劃之宗數有增無減，於過去周末至今，查詢及有意申請H按揭計劃之宗數更逾九成。以一個200萬物業、承造七成按揭、25年還款期為例，過去半年的拆息上升僅令每月供款增加$151，相信拆息上調對按市影響輕微。

經絡按揭轉介研究部最新按揭資料顯示，本港銀行5月份現樓按揭市佔率表現，由匯豐銀行以19.4%之市佔率，繼09年8月份後再次位居榜首，承做按揭宗數達2,457宗；恒生銀行上升一級至第2位，佔13.6%，共1,722宗；中銀(香港)退居至第3位，佔13.4%，共1,701宗；渣打銀行穩守第4位，佔7.6%，承做959宗。

經絡資料顯示，本港銀行於5月份一共承做12,655宗現樓按揭，按年大升95.6%，1至5月份累積達60,610宗，較去年同期的26,420宗，大幅上升133.2%。今年首5個月按揭宗數大升，主要是受到一二手物業成交暢旺、以及本港低息情況持續帶動，令1至5月按揭需求愈趨殷切。惟隨著政府「9招12式」規範樓市措施於本周開始實施，有關效應將逐漸浮現，預計6月份之按揭宗數增長將會輕微放緩。

經絡按揭轉介研究部數據反映，5月份個別銀行市佔率錄得顯著升幅，主要是受惠於該行2月中旬首推之拆息(H)掛勾按揭計劃，加上本身龍頭銀行之規模具優勢，吸引不少客戶選用而令市佔率上調；目前，部分中小型銀行亦提供按揭條款甚具靈活性的H按計劃，吸引自住用家、投資者以至轉按客戶選用，預期6月份中小型銀行之按揭市佔率將與大銀行旗鼓相當。

5月份現樓按揭市佔率，居第5至10位的銀行依次為：東亞銀行第5位，佔7.5%(948宗)；大新銀行上升3位居第6位，佔3.9%(491宗)；工行(亞洲)居第7位，佔3.8%(482宗)；星展(香港)居第8位，佔3.6%(453宗)；永亨銀行居第9位，市佔率升至3.5%(438宗)；花旗銀行居第10位，佔3.2%(401宗)。

首5個月中銀續居首
至於1至5月份累計現樓按揭市佔率首5位排名依次為：中銀(香港)持續居首位，佔17.8% (詳見圖三)；匯豐銀行升一級至第2位，佔14.2%；恒生銀行居第3位，佔14.2%；渣打銀行居第4位，佔10.4%；第5位東亞銀行，佔4.8%。

資料來源：經絡按揭轉介研究部及土地註冊處

樓花按揭恒生居首

經絡研究部資料顯示，5月份樓花按揭共有557宗，按月微跌7.9%。其中以YOHO MIDTOWN、峻弦及名城為主，佔逾91.6%，達510宗。5月份樓花按揭由恒生銀行居首，佔18.5%(103宗)；匯豐銀行居第2位，佔16.5%(92宗)；第3位為東亞銀行，佔13.6%(76宗)；第4位中銀(香港)，佔12.6%(70宗)；第5位為渣打銀行，佔9.9%(55宗)。

資料來源：經絡按揭轉介研究部及土地註冊處

(圖一)


(圖二)


(圖三)

政府推出規範樓市措施，對本港樓市、按揭市場之影響逐漸浮現。經絡揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，政府「九招十二式」規範措施出台，對上半年樓按市場影響尚算輕微，上半年之新取用按揭貸款額料達1,320億元，較去年同期大升93% ；惟踏入下半年，有關政策之效應將逐漸進一步浮現，令下半年新取用按揭貸款料下調25%，至不足1千億元水平，全年料調整至2,250億元，較09年上升約12.9% (圖一)。

劉圓圓指出，本港樓按市場基本因素健康，當中包括：

• 一二手物業成交暢旺：今年首4個本港物業成交量均逾1.2萬宗，5月份亦 已突破1.1萬宗；
• 樓價平穩上升：今年1至4月二手住宅平均呎價平穩上揚，由年初的$4,470升至4月份的$4,617；
• 按息持續低企：由經絡按息(M-Rate)顯示，4月份進一步降至0.863%的紀錄新低；
• 平均按揭貸款額上升：由1月份的2.22百萬元，上升至4月份的2.37百萬元，料持續企於2.3百萬元水平。

負按揭利率重臨
劉圓圓謂，踏入下半年，政府規範樓市措施效應將進一步浮現，預料在樓價下調約一成下，物業成交量亦將縮減約兩成，整體令下半年新取用按揭貸款額將略遜於上半年表現，但全年仍較去年整體有12.9%的增長。劉圓圓表示，由於歐美經濟仍存在不明朗因素，聯儲局下半年料維持低息政策，而本港息率料緊貼美息持續低企，加上通脹升溫令負按揭利率重臨，將有利樓市及按市的平穩發展。

近6成受訪者料今年不加息
此外，經絡按揭轉介本周就「未來本港息口走勢」進行一項客戶問卷調查，成功收集464份問卷，當中59.91%受訪者認為今年內本港不會上調按揭息率，40.09%認為年內將上升按息 (圖二)。87%受訪者表示若加息週期來臨，令每月供樓負擔比率升至5成，亦會選擇繼續供款；僅11%受訪者會因加息選擇出售物業 (圖三)。劉圓圓指出，由經絡按揭轉介的客戶數據反映，高達85%按揭用家之物業是自住用途，僅15%為投資目的 (圖四)，可見本港樓市及按市以用家為主，加上目前平均每月供樓負擔比率(DTI)約為3成，仍有緩衝空間，即使未來加息週期來臨，料對業主的供款負擔影響不大。

(圖一)


(圖二)


(圖三)


(圖四)

金管局住宅按揭調查數據顯示，4月份新批出住宅按揭貸款達377億元 (圖一)，按月上升2.4%，其中，轉按金額更進一步攀上有紀錄以來的新高，突破101億元。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，4月份新造按揭表現不俗，一方面是因為政府規範樓市措施之效應未於4月數據全面顯現，另一方面是3及4月份二手平均呎價及成交量均持續平穩發展，因此對按揭貸款需求仍見殷切，以致新批出按揭貸款進一步上升。

劉圓圓謂，4月份新取用按揭貸款金額達257億元(圖二)，按月輕微下調6.2%，預計5月份之有關數據將進一步顯現政府措施的影響，令物業成交量將有所調整，但預料樓價平穩發展，帶動平均按揭貸款額將會由4月份的237萬元水平上升，從而令5月份之新取用按揭平穩發展以至溫和上升。

H按計劃比重料續升
金管局數據反映，4月份拆息(H)掛勾按揭計劃之選用比重進一步挑戰新高，達80.9%(圖三)，僅18.3%之按揭用家選擇最優惠利率(P)為基準之按揭計劃。劉圓圓指出，雖然近期本港銀行結餘下調至約1,487億元，惟銀行體系資金仍然充裕，相信未來低息情況將會持續，有利H按計劃繼續發揮其省息之優勢，預期H按計劃之選用比重勢進一步攀升，更可望逐漸全面取代P按計劃。

轉按突破百億新高
劉圓圓表示，H按計劃之息率低企，令P按與H按計劃的息差維持1%或以上，H按計劃之顯著省息效果持續帶動轉按熱潮，令4月份新批轉按金額升至101億元(圖四)，創99年9月有紀錄以來新高，預期這股轉按潮未來將持續熾熱。根據經絡按揭轉介客戶資料顯示，4月份逾85%按揭用家由P按轉按至H按計劃，這股趨勢將會持續並進一步掀動轉按熱潮

(圖一)


(圖二)


(圖三)


(圖四)

經絡按揭轉介研究部最新按揭資料顯示，本港銀行4月份現樓按揭市佔率表現，大銀行的一貫優勢受到挑戰，4月份四大銀行(中銀、匯豐、恒生及渣打)之市佔率由3月份收窄4.4個百分點，至54% (詳見圖一)，中小型銀行之市佔率則相應升至46%，為09年2月後的新高。由於本港資金持續充裕，資金成本相對較低，令中小型銀行競爭能力提升，在大銀行推出拆息(H)按揭計劃後，各中小型銀行亦步亦趨地推出頗具競爭力的同類型計劃，甚至於現金回贈或罰息期等條款上更具彈性及吸引力，因而吸納不少客戶。而較早前有大銀行推出之H按計劃，料對其市佔率之影響將於5月份反映，惟市場亦有不少銀行隨即提供相類近的產品，因此預料該行市佔率將溫和上升。

經絡按揭轉介研究部數據反映，4月份現樓按揭市佔率，由中銀(香港)連續8個月穩佔首位 (詳見圖二)，惟市佔率較3月份收窄4.4個百分點，至16.8%(2,100宗)；匯豐銀行上升一級至亞軍位置，市佔率微增至14.4%(1,801宗)；恒生銀行退居第3位，佔13.2%(1,641宗)；渣打銀行穩守第4位，佔9.6%(1,194宗)；東亞銀行居第5位，市佔率進一步升至6.2%(770宗)。4月份本港銀行一共承做現樓按揭達12,470宗，較3月份微調5.5%。隨著政府推出多項監察樓市之措施，料未來數月樓按市場或將出現輕微調整。

4月份現樓按揭市佔率居第6至10位的銀行依次為：星展(香港)第6位，佔4.1%(515宗)；工行(亞洲)居第7位，佔3.7%(461宗)；永亨銀行第8位，佔3.5%(442宗)；大新銀行居第9位，佔3.03%(378宗)；建行(亞洲)跳升4級至第10位，市佔率升至2.98%(372宗)。

首4個月中銀續居首
至於1至4月份現樓按揭市佔率首5位排名依次為：中銀(香港)居首，佔19% (詳見圖三)；恒生銀行居第2位，佔14%；匯豐銀行居第3位，佔12.8%；渣打銀行居第4位，佔11.1%；第5位星展(香港)，佔4.6%。

2010年4月及3月十大銀行現樓按揭市場佔有率

樓花按揭恒生居首

經絡研究部資料顯示，4月份樓花按揭共有605宗，按月微跌7%。其中以YOHO MIDTOWN佔約八成，達481宗。4月份樓花按揭由恒生銀行居首，佔19.8%(120宗)；中銀(香港)居第2位，佔15.4%(93宗)；第3位為匯豐銀行，佔15%(91宗)；第4位東亞銀行，佔14.4%(87宗)；第5位為渣打銀行，佔12.1%(73宗)。

 2010年首4個月及4月十大銀行樓花按揭市場佔有率

(圖一)

金管局住宅按揭調查數據顯示，3月份新取用住宅按揭貸款額按月飆升六成，至274億元 (見圖一)，為97年1月有紀錄以來的次高，按月升幅更創下有紀錄的新高。首季新取用按揭貸款額達618億元 (見圖二)，按年大增1.78倍。同時，3月份新批轉按金額更創下自99年9月有紀錄以來的新高，達98億元 (見圖三)，按月大升逾107%，首季轉按金額達192億元 (見圖四)，按年攀升5.4倍，亦為99年9月以來的紀錄新高。

轉按98億創紀錄新高
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，今年本港一二手物業成交延續去年底的暢旺市況，持續錄得過萬宗的成交，加上按揭息率屢創新低， 3月份經絡按息(M-Rate)進一步降至0.96%的新低水平，同時通脹升溫令負按揭利率重臨，上述多項因素均帶動新造按揭及轉按需求愈趨殷切，令3月份之新取用按揭貸款金額突破新高，預期4月份有關數據可望持續高企。

H按料全面取代P按
劉圓圓指出，按息屢創新低，減輕一眾業主的借貸成本，其中省息效果顯著的拆息掛勾按揭計劃更是深受供樓人士歡迎，3月份H按計劃之選用比重再攀歷史新高，達76.5% (見圖五)，已大幅抛離P按計劃54個百分點，取而代之成為按揭市場的主流產品，預期H按計劃4月份之選用比重勢將上升至逾八成，逐漸全面取代P按計劃料指日可待。

(圖一)

經絡按揭轉介研究部最新按揭資料顯示，本港銀行3月份現樓按揭市佔率排名榜，中銀(香港)連續7個月佔據首位(詳見圖一)，市佔率進一步擴至21.2%(2,797宗)；恒生銀行連續第5個月居次席，市佔率則微跌至13.8%(18,19宗)；匯豐銀行續居第3位，佔12.8%(1,686宗)；渣打銀行穩守第4位，佔10.6%(1,398宗)。大銀行持續發揮優勢，上述四大銀行於現樓按揭市場的佔有率，進一步增加至58.4%(7,700宗)。個別大銀行早前推廣拆息按揭優惠對市佔率產生的效果，預計將於4月份逐漸顯現，令按揭市佔率首幾位排名出現變化。同時，受惠於近月陸續有大型新盤推售及二手物業成交暢旺帶動，預期4月份之按揭宗數及金額將繼續錄得顯著升幅。

首季中銀19.8%居冠
經絡按揭轉介之數據反映，3月份銀行一共承做13,198宗現樓按揭，按月上升21.6%，今年首季累計達35,493宗(見圖二)，按年大升1.4倍，增長顯著主要是受惠於一二手物業交投暢旺帶動，加上去年初受到金融海嘯的影響，銀行承做按揭個案明顯放緩，這些因素均令首季現樓按揭錄得強勁增長。首季現樓按揭市佔率由中銀(香港)居冠(見圖三)，佔19.8% (7,013宗)；第2位為恒生銀行，佔14.2%(5,051宗)；匯豐銀行居第3位，佔12.3%(4,354宗)；緊接著是渣打銀行，佔11.6%(4,129宗)；第5位是星展(香港)，佔4.8%(1,706宗)。

資料來源：經絡按揭轉介研究部及土地註冊處

樓花按揭渣打居首

經絡研究部資料顯示，首季樓花按揭共有651宗，其中以領峰佔約八成。首季樓花按揭由渣打銀行居首，佔22.3%(145宗)；中銀(香港)居第2位，佔20.1%(131宗)；第3位為恒生銀行，佔16.9%(110宗)；第4位星展(香港)，佔10%(65宗)；第5位為匯豐銀行，佔5.8%(38宗)。

資料來源：經絡按揭轉介研究部及土地註冊處

(圖一)


(圖二)


(圖三)

金管局2月份住宅按揭調查數據顯示，拆息掛勾按揭計劃之選用比重錄得連續11個月升勢， 再創新高達64.3% (圖一)，而傳統的最優惠利率為基準之按揭計劃則進一步縮減至34.4%。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，受到銀行積極推廣頗具競爭力的拆息按揭計劃帶動，H按計劃之比重由去年初開始節節攀高，已連續7個月抛離P按計劃成為最受歡迎的按揭產品。劉圓圓指出，由於2月中旬有大銀行首度推出拆息按揭計劃，進一步掀動H按計劃的熱潮，而金管局早前向銀行發出按息參考水平指引料影響輕微，相信無礙H按計劃之選用比重升勢持續，直逼七成新高。

拆息按揭計劃省息優勢明顯，促使不少供樓人士萌發轉按的念頭。金管局數據反映，2月份新批轉按金額升至47.5億元(圖二)，按月增加2.4%。轉按需求持續殷切，經絡按揭轉介研究部數據顯示，由於P按計劃與H按計劃息差維持於1%甚或以上，令P按計劃轉按至H按計劃之比重突破七成(圖三)。劉圓圓預期，上半年拆息持續低企，料轉按至H按計劃之熱潮短期內將更趨熾熱。

新造按揭重拾升軌
至於2月份新批出及新取用按揭貸款表現，有關金額均錄得降幅。劉圓圓指出，2月份新批按揭貸款額按月下調一成，至266億元(圖四)，主要是基於春節長假及2月份工作天數較少的季節性因素影響，加上發展商推盤速度放緩，均令上月新批出按揭調頭下跌。新取用按揭貸款額連續5個月放緩，至171億元(圖五)，按月微跌1.5%。劉圓圓謂，隨著發展商近期加速推售新盤，加上通脹升溫令按揭負利率重臨等多項利好因素帶動，預計新批出及新取用按揭貸款3月份勢將重拾升軌。

(圖一)


(圖二)


(圖三)


(圖四)


(圖五)

經絡按揭轉介研究部揭盅2月份本港銀行現樓按揭市佔率排名，結果由中銀(香港)連續6個月穩居首位，市佔率進一步增加至兩成；緊接著是恒生銀行，連續第4個月居第2位，佔14.3%；匯豐銀行上升一級至第3位，佔12.6%，渣打銀行居第4位，佔11.3% (見圖一)。上述四大銀行市佔率進一步擴大，累計佔比58.2%，為去年6月份以來的最大份額，反映大型銀行優勢持續，料稍後可望挑戰六成市場份額。2月份銀行一共承做10,850宗現樓按揭，按月微降5%，經絡預期3月份之有關數據，受到春節假期等季節性因素影響，將持續調整，但受惠於近月新盤紅盤高開及二手物業成交暢旺帶動，4月份之按揭宗數及金額將錄得顯著上升。

隨著春節過後有大銀行首次推出拆息(HIBOR)按揭產品，掀動各銀行爭相加強有關按揭計劃之競爭力，令按揭市場非常熱鬧。經絡按揭轉介研究部資料反映，大銀行推拆息按揭計劃之舉措，對2及3月份的按揭業績及市佔率暫未產生明顯的影響，料該等數據於4月份及往後逐漸浮現；惟預期拆息按揭的競爭力及效益將不只令大銀行受惠，一直以來，中小型銀行亦甚為積極推廣及完善拆息按揭之優惠條款及按息上限等，與大銀行有分庭抗禮之勢，因此，預計未來數月之按揭市佔率將出現較顯著的變動。

2月份第5至10位現樓按揭市佔率排名依次為：第5位星展(香港)，佔5.1%；第6位東亞銀行跳升6級，佔3.4%；永亨銀行亦大幅躍進7級至第7位，佔2.9%；第8位中信嘉華，佔2.8%；第9位工行(亞洲)，佔2.8%；第10位交通銀行，佔2.77%。

此外，1至2月份現樓按揭市佔率首5位為：中銀(香港)居首，佔18.9%；第2位恒生銀行，佔14.5%；第3位渣打銀行，佔12.2%；;第4位匯豐銀行，佔12%；第5位星展(香港)，佔5% (見圖二)。

2010年2月及1月十大銀行現樓按揭市場佔有率

樓花按揭渣打居首

經絡研究部資料顯示，隨著發展商開始推售新盤或貨尾單位，2月份樓花按揭升至350宗，按月大升4倍。1月份樓花按揭繼續由渣打銀行以25.1%之市佔率居首，中銀(香港)居第2位，佔19.4%；第3位恒生銀行，佔16.9%；第4位星展(香港)，佔12.6%；第5位匯豐銀行，佔5.4%。

2010年2月及1月十大銀行樓花按揭市場佔有率

(圖一)

(圖二)

管局最新調查數據顯示，1月份新批出住宅按揭貸款額扭轉連續6個月的跌勢，按月顯著上升22.3%，至295.51億元 (見圖一)，主要是受到二手住宅交投暢旺，帶動相關按揭貸款大增逾31%，達217.77億元。至於新取用住宅按揭貸款方面，仍未擺脫自去年10月份以來的調整局面，按月下調11.8%，至173.39億元 (見圖二)。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，受到去年底及1月份二手住宅物業成交穩步增長帶動，令1月新批出按揭貸款大幅上揚，而一手住宅按揭貸款額則微增8%，主要是受到發展商去年底放緩推盤步伐影響，而預料2月份受到春節假期因素影響，新批以及新取用按揭貸款額均會出現調整，但春節長假過後，本港樓市及按揭旋即回復熱鬧，新盤價量齊升，預期3月份之新取用按揭貸款顯著回升，更隨發展商陸續推盤而繼續穩步增長。

至於按揭產品方面，拆息掛勾按揭計劃選用比重繼續創新高，1月份升至62.6% (見圖三)，穩居各類按揭產品之首。劉圓圓謂，隨著有大型銀行推出具競爭力的拆息掛勾按揭計劃，推動未來H按揭計劃之息率及上限機制更趨完善，令H計劃擁有省息優勢的同時，更具備P按揭計劃的穩定性，帶動H按揭計劃之比重將進一步顯著上升。劉圓圓指出，本港低息的環境料將持續，令H計劃及P計劃之按揭息差持續，進一步有助鞏固H計劃的優勢，吸引新造按揭用家及轉按客戶選用。

(圖一)


(圖二)


(圖三)

管局最新調查數據顯示，1月份新批出住宅按揭貸款額扭轉連續6個月的跌勢，按月顯著上升22.3%，至295.51億元 (見圖一)，主要是受到二手住宅交投暢旺，帶動相關按揭貸款大增逾31%，達217.77億元。至於新取用住宅按揭貸款方面，仍未擺脫自去年10月份以來的調整局面，按月下調11.8%，至173.39億元 (見圖二)。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，受到去年底及1月份二手住宅物業成交穩步增長帶動，令1月新批出按揭貸款大幅上揚，而一手住宅按揭貸款額則微增8%，主要是受到發展商去年底放緩推盤步伐影響，而預料2月份受到春節假期因素影響，新批以及新取用按揭貸款額均會出現調整，但春節長假過後，本港樓市及按揭旋即回復熱鬧，新盤價量齊升，預期3月份之新取用按揭貸款顯著回升，更隨發展商陸續推盤而繼續穩步增長。

至於按揭產品方面，拆息掛勾按揭計劃選用比重繼續創新高，1月份升至62.6% (見圖三)，穩居各類按揭產品之首。劉圓圓謂，隨著有大型銀行推出具競爭力的拆息掛勾按揭計劃，推動未來H按揭計劃之息率及上限機制更趨完善，令H計劃擁有省息優勢的同時，更具備P按揭計劃的穩定性，帶動H按揭計劃之比重將進一步顯著上升。劉圓圓指出，本港低息的環境料將持續，令H計劃及P計劃之按揭息差持續，進一步有助鞏固H計劃的優勢，吸引新造按揭用家及轉按客戶選用。

(圖一)


(圖二)


(圖三)

樓市交投氣氛日益熱鬧，銀行推出愈來愈具競爭力的按揭優惠以吸納生意。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，春節長假過後，樓市及按揭市場回復熱鬧，隨著今日有大型銀行首次推出具競爭力的拆息掛勾按揭計劃，將推動未來H按揭計劃之息率及上限機制更趨完善，令H計劃不但擁有省息的優勢，亦具備P按揭計劃的穩定性，未來更可望全面取代P按揭計劃，選用H按揭計劃之比重將進一步顯著上升。

劉圓圓指出，本港拆息由09年初至今一直徘徊低位(見圖一)，目前一個月HIBOR更跌至0.07%，令H計劃之實際按息不足1%，較P計劃明顯省息，同時，H計劃設有鎖定按息上限機制，現時H計劃之按息上限設於P-2.75%至P-2.8%，該等上限水平與一般P計劃之按息相若，換言之，現時之H計劃可謂是集結P計劃與H計劃之優勢，選用H計劃的供樓人士在享受省息好處的同時，亦同時享受極優惠的P減上限水平，令業主無懼拆息抽升令供款大增的風險。

劉圓圓謂，金管局數據顯示，選用H計劃之比例由09年初拾級而上，升至去年底的61.6%(見圖二)，惟比例仍未能媲美P計劃高峰時期的逾九成水平，主因之一是有大銀行一直未推H計劃，現隨著該行推出全期H+0.65%，上限P-2.5%(P=5%)的按揭計劃帶動，各銀行將更趨積極透過完善H計劃之優惠提升市佔率，包括完善現金回贈及罰息期等；另外，料大銀行的加入將有機會帶動大小銀行更積極爭取H計劃之市佔率，按息上限有機會進一步下調至更低水平，吸引更多新造按揭用家選用。同時，轉按業主之中，由P計劃轉至H計劃之比例亦由去年初的逾兩成，大幅上升至去年底之逾六成(見圖三)，反映H計劃之市場認受性與日俱增。總括上述各項因素，經絡預料未來H計劃有望完全取代P計劃。

(圖一)


(圖二)


(圖三)

踏入2010年，按揭市場持續熱鬧。經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，今年1月份本港銀行承做現樓共11,445宗，按月下調11%。現樓按揭市佔率由中銀(香港)連續5個月稱冠，市佔率擴至17.9%；恒生銀行連續3個月居次席，佔14.7%；渣打銀行蟬聯季軍位置，市佔率由去年9月份的5.1%，大幅上升至今年1月份的13.2%，升幅達8.1個百分點；匯豐銀行續居第4位，佔11.4%。上述四大銀行市佔率累計達57.2%，為09年6月以來的最大份額。

經絡按揭轉介研究部資料反映，近月市佔率持續上漲的銀行，主要是因為推出極具競爭力的省息HIBOR按揭計劃，以及「低息、高現金回贈」兼備的P按揭計劃，再者，有關銀行更加強與按揭仲介機構合作，拓展客源令市佔率持續上升。

此外，1月份現樓按揭市佔率第5至10位依次為，星展(香港)居第5位，佔4.8%；建行(亞洲)居第6位，佔3.6%；交通銀行躍升5級，至第7位，佔3.2%；大新銀行居第8位，佔2.8%；中信嘉華居第9位，佔2.7%；工行(亞洲)居第10位，佔2.6%。

樓花按揭渣打居首

經絡研究部資料顯示，受到發展商暫緩推盤活動影響，今年1月份樓花按揭大幅降至69宗，為08年10月以來的新低，1月份樓花按揭主要以來自富甲半山及峻弦，佔約一半。1月份樓花按揭由渣打銀行以26.1%之市佔率居首，中銀(香港)居第2位，佔14.5%；第3位恒生銀行，佔13%；第4位星展(香港)，佔7.2%；第5位匯豐銀行，佔5.8%。

金管局最新調查數據顯示，09年新取用按揭貸款額達1,993億元，較08年同期微增7.8%，按揭宗數達96,553宗，按年微升1.4%。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，去年首7個月受惠樓市交投愈趨熱鬧，帶動新取用按揭貸款額節節上升，由去年初的61億元，升至7月份的260億元，下半年表現平穩，平均維持於200億元以上，全年衝上97年後的新高，達1993億元；預期2010年升勢將持續，並進一步升至2,380億元。

劉圓圓預期，上半年低息環境將會持續，加上私人住宅落成量跌至1972年有紀錄以來新低，支持樓市穩健發展，按揭需求將持續殷切，今年可望繼09年後再創97後新高。劉圓圓指出，目前本港銀行體系的資金仍然相當充裕，暫時未見資金外流的跡象，故相信HIBOR將維持低企，料進一步推高拆息掛勾按揭計劃的選用比例，挑戰65%水平。

拆息按揭之比例料升至65%
金管局數據顯示，去年12月份H按揭計劃之選用比例，由11月份的56.6%，增加5個百分點突破六成，至61.6%，大幅超越最優惠利率為基準之按揭計劃達24.2個百分點。劉圓圓謂，H按揭計劃的吸引力勢不可擋，H按揭計劃不但具備即時省息的優勢，同時亦可兼享高達0.6%的現金回贈，難怪令置業人士趨之若鶩。

(圖一)


(圖二)


(圖三)

在低息因素帶動下，本港樓市交投氣氛持續熱鬧。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，根據經絡最新「20-30歲置業及按揭研究報告」，20至30歲於本港物業市場扮演日益重要之角色，其比重於02至09年一直維持於2至4成，受到目前有史以來最低息的因素及樓價趨升之預期帶動，預期今年20至30歲人士之置業比例將突破3成，成為支持本港樓市的中堅力量。

劉圓圓指出，20至30歲的年輕一族，財政能力開始獨立，加上踏入適婚年齡而產生置業、建立家庭的需要，政府統計處於09年中期人口統計報告之資料顯示，20至29歲男女總數達98.8萬人，佔全港人口14.1%，以當中3成計劃自置居所來計算，即有近30萬人有置業需要，這股新動力料對樓市產生強大的支持作用。

由經絡研究部02至09年數據顯示，20至30歲已置業的族群中，大部分是購置400萬元以下，且位於新界區的二手物業；09年之數據反映，這群業主承做按揭時，超過五成承做樓價70%或以下的按揭貸款，同時，愈來愈多的年輕業主傾向選用拆息(H)掛勾之按揭計劃。

劉圓圓預計，大部分20至30歲之置業人士按揭成數維持於七成或下，反映這群客戶借貸謹慎，手頭資金相對充裕，對按揭資訊之認知性及按揭服務要求亦較高，有助按揭市場長遠之穩健發展。

踏進2010年，按揭優惠愈趨多元化，令置業人士受惠。經絡按揭轉介夥拍中國工商銀行(亞洲)，為新造樓宇、二手物業及轉按業主，提供「首年一定發」按揭優惠，顧名思義，首年定息低至1.08%，其後按息低至P-3.15%，實際按息僅為2.1%，創全城同類按揭計劃新低水平。

 中國工商銀行（亞洲）按揭部副主管陳啟明表示，預料市場利率於下半年後會逐步提升，今年估計會有機會加0.25%至0.5%，定息的好處就在於指定期限內按揭利率維持固定，在加息週期來臨時，不受市場利率改變影響，以免失去預算。

陳啟明謂，「首年一定發」定息按揭計劃是迄今全城至低利率之定息計劃，該計劃由今日 (2010年1月7日) 起提供，名額有限，而客戶必須在3月底前提取按揭貸款，而貸款額只須達100萬元或以上就可以選擇該定息按揭計劃。

 經絡按揭轉介高級首席副總裁張顥曦表示，為配合置業人士的不同需要，經絡聯同工銀亞洲推出首年定息1.08%，為全城最低定息水平，其後全期按息P-3.15%亦相當具競爭力，以貸款額300萬元、還款期25年計算，「首年一定發」按揭優惠較一般全期P-3.15%之按揭計劃，首年即可節省$17,364供款，全期減少利息開支高達$33,760 (詳見下表)。張顥曦指出，今年息口相對穩定，上半年加息機會少，下半年息率急升機會亦不大，相信銀行會繼續願意以較低的按息吸納生意。

供款概況比較

上述個案以按揭貸款額300萬元，還款期25年，P為5.25%計算。
一切條款及細則以銀行最後批核為準

經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，2009年本港銀行現樓按揭市佔率由匯豐銀行繼06年後再度重登榜首位置，以19,848宗，穩佔市場17.8%稱冠；07及08年蟬聯稱冠的中銀香港，則以18,494宗、市佔率16.6%，退居次席；恒生銀行連續4年居第3位，市佔率12.5%；渣打銀行以9.2%市佔率，居第4位。由經絡按揭轉介數據可見，匯豐銀行之按揭市佔率於09年初曾一度大幅跑贏對手，去年共6個月稱冠，令其優勢得以持續，進而全年成功奪標。

2009年本港銀行一共承做現樓按揭111,282宗，較2008年下調18%。09年上述四大銀行承做現樓按揭62,405宗，佔56.1%，反映四大銀行優勢持續，佔逾半市場份額。中小型銀行方面，表現尤為突出的，是工行(亞洲)，由08年的第14位躍升5級，至09年的第9位，市佔率亦擴大至2.7%。

經絡按揭轉介研究部數據反映，09年現樓按揭市佔率錄得較顯著增長的銀行，主要受惠於積極推出HIBOR按揭計劃，發揮明顯的競爭優勢，從而成功爭取不少客戶，預期未來HIBOR省息優勢持續，料繼續成為銀行未來拓展按揭市場的主要賣點，提供HIBOR計劃之銀行市佔率也將有望上升。

2009年現樓按揭市佔率第5至10位依次為：第5位東亞銀行，佔5.4 %；第6位星展香港，佔4.5%；第7位建行亞洲，佔4.3%；第8位永亨銀行，佔2.9%；第9位工行亞洲，佔2.7%；第10位大新銀行，佔2.5%。

12月現樓按揭中銀香港居首
09年12月份本港銀行承做現樓按揭達12,930宗；首5位排名依次為：中銀香港以15.8%市佔率，佔據首位，按揭宗數達2,042宗；恒生銀行以1,990宗，市佔率15.4%居第二位；第3位為渣打銀行，佔12.9%，1,668宗；第4位匯豐銀行，佔12.3%，1,586宗；第5位星展香港，佔4.7%，611宗。

2009年十大銀行現樓按揭市佔率及宗數

2009年12月及11月十大銀行現樓按揭市場佔有率