金管局最新統計結果顯示，6月份新取用按揭貸款持續上升至308億元，為97年有官方紀錄以來的次高，僅次於97年7月的325億元水平，帶動上半年新取用按貸升至1,472億元，創半年度的紀錄新高，較去年同期更大幅上升115%。同時，上半年新批出按貸亦高達2,059億元，按年大升約六成。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，受惠於上半年各類物業成交暢旺，帶動市場對新取用按揭貸款需求持續殷切，攀至1,472億元的歷史高位；隨著政府推出的規管樓市措施於6月初陸續生效，對物業成交及按揭貸款均有短期的回穩作用，是以6月新批出按揭貸款按月下調6.2%，至354億元，預計令7月份新取用按揭貸款額亦趨向平穩。而6月初何文田地皮高價成交，加上近期多個一手盤紅盤高開，帶動整體樓市交投愈趨熱烈， 8月份之新取用按揭貸款將有顯著升幅。

今年轉按超越6百億
受惠於低息情況持續，上半年新批轉按金額升至有紀錄以來的半年新高，至492億元，按年大增3.9倍，已超過去年全年的401億元；與此同時，預料今年全年之轉按金額亦將打破2000年以來之紀錄，創歷史新高水平。劉圓圓指出，上半年掀起的轉按熱潮，主要是受到P按及H按計劃之息差優勢帶動，由數據可見，上半年P按與H按之息差維持於1%或以上的水平，令高達86%之轉按客戶由P按轉至H按，預計這股轉按潮下半年將持續熾熱，帶動今年轉按貸款額挑戰2000年以來的紀錄新高，超越600億元。

H按選用比重逼9成
劉圓圓謂，無論新造按揭及轉按客戶均爭相選用H按計劃，令H按計劃之選用比重再攀83.9%之歷史新高，下半年預期本港息口調頭回升的機會輕微，低息持續下預料H按選用比重可望突破9成水平。

(圖一)


(圖二)


(圖三)


(圖四)

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，隨著發展商近期陸續推出新盤，令本港樓市氣氛趨於熱鬧，但對下半年本港按揭市場刺激效用料不甚顯著，預期下半年按市表現或略遜於上半年，主要是由於下半年樓市將集中由一手盤帶動，而一手物業之建築期一般也由五個月至一年半不等，因而對今年下半年按揭市場之新取用按揭貸款金額將延至明年之數據中才有所反映，令明年2011年之按揭貸款額上升。劉圓圓續指，以去年底至今年上半年推出之新盤可見，近年推售之領都、名城、YOHO MIDTOWN及峻弦等新盤，一般以建築期付款方式完成交易之建築期長達一年半，因此下半年推售的一手新盤之按揭金額將未及反映在今年之數據。另外，下半年市場上料將約有一萬個單位推售，將遠高於上半年的6812宗成交，令明年將出現一輪一手盤上會潮，亦帶動明年之按揭金額上升。

另外，在二手市場方面，劉圓圓續謂，雖然近日市場氣氛似有升溫跡象，但由土地註冊處各類物業成交數據可見，6月份註冊量及金額均有所下調 (見下圖)，反映市場之實際成交上升也集中於個別中小型物業，樓價整體發展平穩，未見大幅上升。與此同時，以市場成交中五百萬元或以下之中小型物業佔比逾85%計算，預計下半年新取用按揭貸款刺激效用相對有限，料下半年表現將略遜於上半年。而在息口方面，劉圓圓表示，近期銀行同業拆息出現上升，加上歐美經濟情況仍未見明朗，加上內地調控樓市之等因素下，令未來息口走勢增添變數，預期今年加息機會相對輕微，但在明年將會加息之預期下，下半年之樓市以至按揭市場將受到影響有所調整。

新盤成交期及建築期概況

以上資料以發展商公佈為準

經絡按揭轉介研究部最新按揭資料顯示，匯豐銀行6月份現樓按揭市佔率為22.1% (3,403宗)，連續第2個月居首位 (見圖一)；恒生銀行穩守第2位，佔15.5%(2,385宗)；中銀(香港)以12.4%(1,900宗)的市佔率，續居第3位；渣打銀行居第4位，佔8%(1,230宗)。受到個別銀行市佔率上升帶動，上述四大銀行累計佔整體市場的58%，較5月份微增4個百分點。

上半年現樓按揭創海嘯後新高
經絡資料顯示，本港銀行於6月份一共承做現樓按揭達15,373宗，按月上升21.5%，上半年累積達75,983宗 (見圖二)，為金融海嘯後的半年度新高，較去年同期的36,883宗，大幅上升逾1倍。今年上半年現樓按揭量顯著攀升，主要受到每月逾萬宗成交的樓市直接帶動，加上本港按息持續於低位徘徊，以及銀行體系資金仍然充裕，均有助市場保持對按揭貸款之殷切需求。

按揭產品及服務趨多元化
至於個別銀行於6月份現樓按揭市佔率之表現，經絡按揭轉介研究部數據反映，個別龍頭銀行市佔率持續上揚，主要是受惠於該行早前推出頗具競爭力之H按計劃，加上其擁有規模優勢，均有助吸納客戶。隨著銀行同業拆息近期有上升跡象，預期銀行將不會集中於按息水平上的較勁，未來將推出更多元化之按揭產品，例如結合H按與P按優點的按揭計劃，以及提供更具彈性之按揭服務，從而配合愈來愈多元化的市場需求，同時，相信有助中小型銀行發揮競爭力，進一步拓展市場。

6月份現樓按揭市佔率，居第5至10位的銀行依次為：東亞銀行第5位，佔6.6%(1,009宗)；大新銀行續居第6位，佔3.8%(586宗)；花旗銀行居第7位，佔3.3%(514宗)；星展(香港)居第8位，佔3.25%(499宗)；工行(亞洲)居第9位，市佔率升至3.17%(487宗)；永亨銀行居第10位，佔2.2%(334宗)。

上半年中銀續居首
此外，上半年現樓按揭市佔率首5位排名依次為：中銀(香港)以16.7%(12,714宗)之市佔率，續居首位(見圖三)；匯豐銀行居次席，佔15.8%(12,015宗)；恒生銀行居第3位，佔14.2%(10,799宗)；渣打銀行居第4位，佔9.9%(7,510宗)；第5位東亞銀行，佔5.1 %(3,910宗)。

2010年6月及5月十大銀行現樓按揭市場佔有率

6月樓花按揭渣打居首
經絡研究部資料顯示，6月份樓花按揭共有580宗，按月微升4.1%。其中以名城、峻弦及YOHO MIDTOWN為主，佔逾91.6%，達519宗。6月份樓花按揭由渣打銀行居首，佔23.3%(135宗)；恒生銀行居第2位，佔21.6%(125宗)；第3位為匯豐銀行，佔17.6%(102宗)；第4位中銀(香港)，佔7.9%(46宗)；第5位為東亞銀行，佔6.2%(36宗)。

2010年6月及上半年十大銀行樓花按揭市場佔有率

(圖一)


(圖二)


(圖三)

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，受到整體物業每月維持逾萬宗成交的直接帶動，加上按息持續低企利好因素帶動下，5月份新取用及新批出按揭雙雙升至紀錄次高，預計6月份新取用按揭貸款穩步發展，料達290億元水平，整體帶動上半年新取用按揭貸款額挑戰1,450億元 (圖一)，創97年有紀錄以來的歷史新高。金管局住宅按揭調查數據顯示，5月份新取用按揭貸款額升至97年以來的次高水平，僅次於97年7月的325億元，按月上升12.7%，至突破289億元 (圖二)。5月新批出按揭貸款額達378億元 (圖三)，亦為95年5月有紀錄以來的次高，僅次於09年6月的384億元。

轉按112億再創新高
金管局數據顯示，今年首5個月新取用按揭貸款額累計達1,164億元，較去年同期大升1.4倍；而新批出按揭貸款額達1,685億元，按年增加88.7%。至於轉按方面，5月份新批出轉按貸款額再攀新高，達112億元 (圖四)，1至5月累積達405億，遠高於去年同期的62億元。劉圓圓指出，轉按熱潮持續攀升，主因是拆息(H)掛勾按揭計劃具備明顯的省息優勢，令不少P按計劃之用家紛紛轉用。根據經絡按揭轉介研究部資料反映，5月份由P按轉至H按的客戶比例高達9成，可見這股轉按潮持續熾熱。

H按比重料挑戰9成
另一方面，近月本港銀行同業拆息(H)有逐漸上升的跡象，但無礙H按計劃之選用比重進一步攀上新高，5月份升至82.7% (圖五)，大幅抛離P按逾66個百分點。劉圓圓謂，H按計劃之所以能保持競爭力，主要是因為H按與P按仍存有約1厘的息差優勢，因而吸引大部分業主及轉按客戶選用H按計劃，預計下半年息口持續低企、H按計劃之省息優勢持續，料其選用比重可望進一步升至9成或以上水平。

(圖一)


(圖二)


(圖三)


(圖四)


(圖五)

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，受到何田文豪宅地王以打破九龍豪宅賣地呎價成交刺激，即使世界盃開鑼亦無礙市民入市意慾，二手交投相當暢旺，而指標屋苑上星期的交投量更飆升逾3成，令成交量重返今年初旺市水平。由此可見，九招十二式公布後樓市所出現的調整期似乎暫告一段落，而是次的樓市調整比預期中早結束，故隨著交投量重拾升軌，料第三季二手交投量可望較次季回升約10%。而一手市場方面，發展商相繼推盤帶動一手交投上升，故料整體住宅市場於第三季可望錄得31,500宗，增幅達15%。

上星期35屋苑交投近300宗 重返年初旺市
劉嘉輝稱，綜合美聯物業分行資料，全港35個屋苑於過去一周(6月7日至13日)合共錄得297宗成交，較前一周(5月31日至6月6日)的228宗大幅飆升30.3%，並連升4周至近19個星期高位，重返今年初旺市水平，表現理想。

35個屋苑每星期交投量


在交投量升幅方面，若撇除農曆新年後一周所出現的節日後回升的情況後，上周錄得的交投量的按周升幅是今年以來最大，較年初曾錄得的25.3%升幅還要高出約5個百分點，可見上周二手交投無論在交投量及上升動力均相當顯著。由於上述所統計的指標屋苑交投量走勢與土地註冊處錄得的二手住宅註冊量走勢非常接近，故參考35屋苑的成交量變化作推算，若交投量可保持活躍，第三季二手住宅交投可望看俏。

是次調整期較預期中早結束
根據過去多次樓市成交調整期作分析，發現在05年所出現的調整期約為8個月，期間二手成交量由13,325宗跌至4,322宗，跌幅多達67.6%。而07年底至08年間的調整期則長達10個月，二手成交量則由13,497宗跌至3,289宗，跌幅亦達75.6%。而直至09年下半年出現的樓市調整期則約為3個月，二手交投量則由11,133宗，跌至8,203宗，跌幅較少，僅約為26.3%。至於是次出現的樓市調整期若告一段落，即意味著調整期大幅縮短至1個月，二手成交量則由10,432宗跌至估計的7,500宗水平，跌幅只為28.1%。

歷次樓市調整期比較

劉嘉輝指出，在九招十二式落實後，發展商積極推出單位，而該行早前已估計第三季一手私樓交投量可達3,000宗，較估計第二季所錄得的約1,500宗倍升。同時，由於二手成交量亦已在調整期後回穩，上周指標屋苑二手交投更錄得顯著的增幅，故若情況持續，第三季二手交投將會趨升，估計第三季二手住宅交投量將可回升至28,500宗，較估計第二季全季的26,000宗有約10%的增幅。而整體住宅成交量更可望重上逾3萬宗，料可由估計第二季的27,500宗，上升15%至約31,500宗水平。

每季二手住宅成交量

按揭宗數增加逾兩成
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，上星期二政府拍賣何文田前山谷道村地皮創出109億的驕人成績，在這熾熱氣氛帶動下，過去周末樓市成交暢旺。在按揭市場而言，同樣錄得顯著升幅，以經絡按揭轉介於過去周末錄得的業主查詢來電數目顯示，按揭宗數較上周上升逾22%，反映低息環境有助交投重拾升軌。

另外，劉圓圓指出，近期受歐洲債務問題影響，一個月銀行同業拆息(H)由去年12月15日的0.05%低位，逐漸上升至6月15日的0.29%。但雖如此，根據經絡按揭數據顯示，拆息持續微升，選用H按揭計劃之宗數有增無減，於過去周末至今，查詢及有意申請H按揭計劃之宗數更逾九成。以一個200萬物業、承造七成按揭、25年還款期為例，過去半年的拆息上升僅令每月供款增加$151，相信拆息上調對按市影響輕微。

經絡按揭轉介研究部最新按揭資料顯示，本港銀行5月份現樓按揭市佔率表現，由匯豐銀行以19.4%之市佔率，繼09年8月份後再次位居榜首，承做按揭宗數達2,457宗；恒生銀行上升一級至第2位，佔13.6%，共1,722宗；中銀(香港)退居至第3位，佔13.4%，共1,701宗；渣打銀行穩守第4位，佔7.6%，承做959宗。

經絡資料顯示，本港銀行於5月份一共承做12,655宗現樓按揭，按年大升95.6%，1至5月份累積達60,610宗，較去年同期的26,420宗，大幅上升133.2%。今年首5個月按揭宗數大升，主要是受到一二手物業成交暢旺、以及本港低息情況持續帶動，令1至5月按揭需求愈趨殷切。惟隨著政府「9招12式」規範樓市措施於本周開始實施，有關效應將逐漸浮現，預計6月份之按揭宗數增長將會輕微放緩。

經絡按揭轉介研究部數據反映，5月份個別銀行市佔率錄得顯著升幅，主要是受惠於該行2月中旬首推之拆息(H)掛勾按揭計劃，加上本身龍頭銀行之規模具優勢，吸引不少客戶選用而令市佔率上調；目前，部分中小型銀行亦提供按揭條款甚具靈活性的H按計劃，吸引自住用家、投資者以至轉按客戶選用，預期6月份中小型銀行之按揭市佔率將與大銀行旗鼓相當。

5月份現樓按揭市佔率，居第5至10位的銀行依次為：東亞銀行第5位，佔7.5%(948宗)；大新銀行上升3位居第6位，佔3.9%(491宗)；工行(亞洲)居第7位，佔3.8%(482宗)；星展(香港)居第8位，佔3.6%(453宗)；永亨銀行居第9位，市佔率升至3.5%(438宗)；花旗銀行居第10位，佔3.2%(401宗)。

首5個月中銀續居首
至於1至5月份累計現樓按揭市佔率首5位排名依次為：中銀(香港)持續居首位，佔17.8% (詳見圖三)；匯豐銀行升一級至第2位，佔14.2%；恒生銀行居第3位，佔14.2%；渣打銀行居第4位，佔10.4%；第5位東亞銀行，佔4.8%。

資料來源：經絡按揭轉介研究部及土地註冊處

樓花按揭恒生居首

經絡研究部資料顯示，5月份樓花按揭共有557宗，按月微跌7.9%。其中以YOHO MIDTOWN、峻弦及名城為主，佔逾91.6%，達510宗。5月份樓花按揭由恒生銀行居首，佔18.5%(103宗)；匯豐銀行居第2位，佔16.5%(92宗)；第3位為東亞銀行，佔13.6%(76宗)；第4位中銀(香港)，佔12.6%(70宗)；第5位為渣打銀行，佔9.9%(55宗)。

資料來源：經絡按揭轉介研究部及土地註冊處

(圖一)


(圖二)


(圖三)

政府推出規範樓市措施，對本港樓市、按揭市場之影響逐漸浮現。經絡揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，政府「九招十二式」規範措施出台，對上半年樓按市場影響尚算輕微，上半年之新取用按揭貸款額料達1,320億元，較去年同期大升93% ；惟踏入下半年，有關政策之效應將逐漸進一步浮現，令下半年新取用按揭貸款料下調25%，至不足1千億元水平，全年料調整至2,250億元，較09年上升約12.9% (圖一)。

劉圓圓指出，本港樓按市場基本因素健康，當中包括：

• 一二手物業成交暢旺：今年首4個本港物業成交量均逾1.2萬宗，5月份亦 已突破1.1萬宗；
• 樓價平穩上升：今年1至4月二手住宅平均呎價平穩上揚，由年初的$4,470升至4月份的$4,617；
• 按息持續低企：由經絡按息(M-Rate)顯示，4月份進一步降至0.863%的紀錄新低；
• 平均按揭貸款額上升：由1月份的2.22百萬元，上升至4月份的2.37百萬元，料持續企於2.3百萬元水平。

負按揭利率重臨
劉圓圓謂，踏入下半年，政府規範樓市措施效應將進一步浮現，預料在樓價下調約一成下，物業成交量亦將縮減約兩成，整體令下半年新取用按揭貸款額將略遜於上半年表現，但全年仍較去年整體有12.9%的增長。劉圓圓表示，由於歐美經濟仍存在不明朗因素，聯儲局下半年料維持低息政策，而本港息率料緊貼美息持續低企，加上通脹升溫令負按揭利率重臨，將有利樓市及按市的平穩發展。

近6成受訪者料今年不加息
此外，經絡按揭轉介本周就「未來本港息口走勢」進行一項客戶問卷調查，成功收集464份問卷，當中59.91%受訪者認為今年內本港不會上調按揭息率，40.09%認為年內將上升按息 (圖二)。87%受訪者表示若加息週期來臨，令每月供樓負擔比率升至5成，亦會選擇繼續供款；僅11%受訪者會因加息選擇出售物業 (圖三)。劉圓圓指出，由經絡按揭轉介的客戶數據反映，高達85%按揭用家之物業是自住用途，僅15%為投資目的 (圖四)，可見本港樓市及按市以用家為主，加上目前平均每月供樓負擔比率(DTI)約為3成，仍有緩衝空間，即使未來加息週期來臨，料對業主的供款負擔影響不大。

(圖一)


(圖二)


(圖三)


(圖四)

金管局住宅按揭調查數據顯示，4月份新批出住宅按揭貸款達377億元 (圖一)，按月上升2.4%，其中，轉按金額更進一步攀上有紀錄以來的新高，突破101億元。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，4月份新造按揭表現不俗，一方面是因為政府規範樓市措施之效應未於4月數據全面顯現，另一方面是3及4月份二手平均呎價及成交量均持續平穩發展，因此對按揭貸款需求仍見殷切，以致新批出按揭貸款進一步上升。

劉圓圓謂，4月份新取用按揭貸款金額達257億元(圖二)，按月輕微下調6.2%，預計5月份之有關數據將進一步顯現政府措施的影響，令物業成交量將有所調整，但預料樓價平穩發展，帶動平均按揭貸款額將會由4月份的237萬元水平上升，從而令5月份之新取用按揭平穩發展以至溫和上升。

H按計劃比重料續升
金管局數據反映，4月份拆息(H)掛勾按揭計劃之選用比重進一步挑戰新高，達80.9%(圖三)，僅18.3%之按揭用家選擇最優惠利率(P)為基準之按揭計劃。劉圓圓指出，雖然近期本港銀行結餘下調至約1,487億元，惟銀行體系資金仍然充裕，相信未來低息情況將會持續，有利H按計劃繼續發揮其省息之優勢，預期H按計劃之選用比重勢進一步攀升，更可望逐漸全面取代P按計劃。

轉按突破百億新高
劉圓圓表示，H按計劃之息率低企，令P按與H按計劃的息差維持1%或以上，H按計劃之顯著省息效果持續帶動轉按熱潮，令4月份新批轉按金額升至101億元(圖四)，創99年9月有紀錄以來新高，預期這股轉按潮未來將持續熾熱。根據經絡按揭轉介客戶資料顯示，4月份逾85%按揭用家由P按轉按至H按計劃，這股趨勢將會持續並進一步掀動轉按熱潮

(圖一)


(圖二)


(圖三)


(圖四)

經絡按揭轉介研究部最新按揭資料顯示，本港銀行4月份現樓按揭市佔率表現，大銀行的一貫優勢受到挑戰，4月份四大銀行(中銀、匯豐、恒生及渣打)之市佔率由3月份收窄4.4個百分點，至54% (詳見圖一)，中小型銀行之市佔率則相應升至46%，為09年2月後的新高。由於本港資金持續充裕，資金成本相對較低，令中小型銀行競爭能力提升，在大銀行推出拆息(H)按揭計劃後，各中小型銀行亦步亦趨地推出頗具競爭力的同類型計劃，甚至於現金回贈或罰息期等條款上更具彈性及吸引力，因而吸納不少客戶。而較早前有大銀行推出之H按計劃，料對其市佔率之影響將於5月份反映，惟市場亦有不少銀行隨即提供相類近的產品，因此預料該行市佔率將溫和上升。

經絡按揭轉介研究部數據反映，4月份現樓按揭市佔率，由中銀(香港)連續8個月穩佔首位 (詳見圖二)，惟市佔率較3月份收窄4.4個百分點，至16.8%(2,100宗)；匯豐銀行上升一級至亞軍位置，市佔率微增至14.4%(1,801宗)；恒生銀行退居第3位，佔13.2%(1,641宗)；渣打銀行穩守第4位，佔9.6%(1,194宗)；東亞銀行居第5位，市佔率進一步升至6.2%(770宗)。4月份本港銀行一共承做現樓按揭達12,470宗，較3月份微調5.5%。隨著政府推出多項監察樓市之措施，料未來數月樓按市場或將出現輕微調整。

4月份現樓按揭市佔率居第6至10位的銀行依次為：星展(香港)第6位，佔4.1%(515宗)；工行(亞洲)居第7位，佔3.7%(461宗)；永亨銀行第8位，佔3.5%(442宗)；大新銀行居第9位，佔3.03%(378宗)；建行(亞洲)跳升4級至第10位，市佔率升至2.98%(372宗)。

首4個月中銀續居首
至於1至4月份現樓按揭市佔率首5位排名依次為：中銀(香港)居首，佔19% (詳見圖三)；恒生銀行居第2位，佔14%；匯豐銀行居第3位，佔12.8%；渣打銀行居第4位，佔11.1%；第5位星展(香港)，佔4.6%。

2010年4月及3月十大銀行現樓按揭市場佔有率

樓花按揭恒生居首

經絡研究部資料顯示，4月份樓花按揭共有605宗，按月微跌7%。其中以YOHO MIDTOWN佔約八成，達481宗。4月份樓花按揭由恒生銀行居首，佔19.8%(120宗)；中銀(香港)居第2位，佔15.4%(93宗)；第3位為匯豐銀行，佔15%(91宗)；第4位東亞銀行，佔14.4%(87宗)；第5位為渣打銀行，佔12.1%(73宗)。

 2010年首4個月及4月十大銀行樓花按揭市場佔有率

(圖一)

金管局住宅按揭調查數據顯示，3月份新取用住宅按揭貸款額按月飆升六成，至274億元 (見圖一)，為97年1月有紀錄以來的次高，按月升幅更創下有紀錄的新高。首季新取用按揭貸款額達618億元 (見圖二)，按年大增1.78倍。同時，3月份新批轉按金額更創下自99年9月有紀錄以來的新高，達98億元 (見圖三)，按月大升逾107%，首季轉按金額達192億元 (見圖四)，按年攀升5.4倍，亦為99年9月以來的紀錄新高。

轉按98億創紀錄新高
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，今年本港一二手物業成交延續去年底的暢旺市況，持續錄得過萬宗的成交，加上按揭息率屢創新低， 3月份經絡按息(M-Rate)進一步降至0.96%的新低水平，同時通脹升溫令負按揭利率重臨，上述多項因素均帶動新造按揭及轉按需求愈趨殷切，令3月份之新取用按揭貸款金額突破新高，預期4月份有關數據可望持續高企。

H按料全面取代P按
劉圓圓指出，按息屢創新低，減輕一眾業主的借貸成本，其中省息效果顯著的拆息掛勾按揭計劃更是深受供樓人士歡迎，3月份H按計劃之選用比重再攀歷史新高，達76.5% (見圖五)，已大幅抛離P按計劃54個百分點，取而代之成為按揭市場的主流產品，預期H按計劃4月份之選用比重勢將上升至逾八成，逐漸全面取代P按計劃料指日可待。

(圖一)

經絡按揭轉介研究部最新按揭資料顯示，本港銀行3月份現樓按揭市佔率排名榜，中銀(香港)連續7個月佔據首位(詳見圖一)，市佔率進一步擴至21.2%(2,797宗)；恒生銀行連續第5個月居次席，市佔率則微跌至13.8%(18,19宗)；匯豐銀行續居第3位，佔12.8%(1,686宗)；渣打銀行穩守第4位，佔10.6%(1,398宗)。大銀行持續發揮優勢，上述四大銀行於現樓按揭市場的佔有率，進一步增加至58.4%(7,700宗)。個別大銀行早前推廣拆息按揭優惠對市佔率產生的效果，預計將於4月份逐漸顯現，令按揭市佔率首幾位排名出現變化。同時，受惠於近月陸續有大型新盤推售及二手物業成交暢旺帶動，預期4月份之按揭宗數及金額將繼續錄得顯著升幅。

首季中銀19.8%居冠
經絡按揭轉介之數據反映，3月份銀行一共承做13,198宗現樓按揭，按月上升21.6%，今年首季累計達35,493宗(見圖二)，按年大升1.4倍，增長顯著主要是受惠於一二手物業交投暢旺帶動，加上去年初受到金融海嘯的影響，銀行承做按揭個案明顯放緩，這些因素均令首季現樓按揭錄得強勁增長。首季現樓按揭市佔率由中銀(香港)居冠(見圖三)，佔19.8% (7,013宗)；第2位為恒生銀行，佔14.2%(5,051宗)；匯豐銀行居第3位，佔12.3%(4,354宗)；緊接著是渣打銀行，佔11.6%(4,129宗)；第5位是星展(香港)，佔4.8%(1,706宗)。

資料來源：經絡按揭轉介研究部及土地註冊處

樓花按揭渣打居首

經絡研究部資料顯示，首季樓花按揭共有651宗，其中以領峰佔約八成。首季樓花按揭由渣打銀行居首，佔22.3%(145宗)；中銀(香港)居第2位，佔20.1%(131宗)；第3位為恒生銀行，佔16.9%(110宗)；第4位星展(香港)，佔10%(65宗)；第5位為匯豐銀行，佔5.8%(38宗)。

資料來源：經絡按揭轉介研究部及土地註冊處

(圖一)


(圖二)


(圖三)

金管局2月份住宅按揭調查數據顯示，拆息掛勾按揭計劃之選用比重錄得連續11個月升勢， 再創新高達64.3% (圖一)，而傳統的最優惠利率為基準之按揭計劃則進一步縮減至34.4%。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，受到銀行積極推廣頗具競爭力的拆息按揭計劃帶動，H按計劃之比重由去年初開始節節攀高，已連續7個月抛離P按計劃成為最受歡迎的按揭產品。劉圓圓指出，由於2月中旬有大銀行首度推出拆息按揭計劃，進一步掀動H按計劃的熱潮，而金管局早前向銀行發出按息參考水平指引料影響輕微，相信無礙H按計劃之選用比重升勢持續，直逼七成新高。

拆息按揭計劃省息優勢明顯，促使不少供樓人士萌發轉按的念頭。金管局數據反映，2月份新批轉按金額升至47.5億元(圖二)，按月增加2.4%。轉按需求持續殷切，經絡按揭轉介研究部數據顯示，由於P按計劃與H按計劃息差維持於1%甚或以上，令P按計劃轉按至H按計劃之比重突破七成(圖三)。劉圓圓預期，上半年拆息持續低企，料轉按至H按計劃之熱潮短期內將更趨熾熱。

新造按揭重拾升軌
至於2月份新批出及新取用按揭貸款表現，有關金額均錄得降幅。劉圓圓指出，2月份新批按揭貸款額按月下調一成，至266億元(圖四)，主要是基於春節長假及2月份工作天數較少的季節性因素影響，加上發展商推盤速度放緩，均令上月新批出按揭調頭下跌。新取用按揭貸款額連續5個月放緩，至171億元(圖五)，按月微跌1.5%。劉圓圓謂，隨著發展商近期加速推售新盤，加上通脹升溫令按揭負利率重臨等多項利好因素帶動，預計新批出及新取用按揭貸款3月份勢將重拾升軌。

(圖一)


(圖二)


(圖三)


(圖四)


(圖五)

經絡按揭轉介研究部揭盅2月份本港銀行現樓按揭市佔率排名，結果由中銀(香港)連續6個月穩居首位，市佔率進一步增加至兩成；緊接著是恒生銀行，連續第4個月居第2位，佔14.3%；匯豐銀行上升一級至第3位，佔12.6%，渣打銀行居第4位，佔11.3% (見圖一)。上述四大銀行市佔率進一步擴大，累計佔比58.2%，為去年6月份以來的最大份額，反映大型銀行優勢持續，料稍後可望挑戰六成市場份額。2月份銀行一共承做10,850宗現樓按揭，按月微降5%，經絡預期3月份之有關數據，受到春節假期等季節性因素影響，將持續調整，但受惠於近月新盤紅盤高開及二手物業成交暢旺帶動，4月份之按揭宗數及金額將錄得顯著上升。

隨著春節過後有大銀行首次推出拆息(HIBOR)按揭產品，掀動各銀行爭相加強有關按揭計劃之競爭力，令按揭市場非常熱鬧。經絡按揭轉介研究部資料反映，大銀行推拆息按揭計劃之舉措，對2及3月份的按揭業績及市佔率暫未產生明顯的影響，料該等數據於4月份及往後逐漸浮現；惟預期拆息按揭的競爭力及效益將不只令大銀行受惠，一直以來，中小型銀行亦甚為積極推廣及完善拆息按揭之優惠條款及按息上限等，與大銀行有分庭抗禮之勢，因此，預計未來數月之按揭市佔率將出現較顯著的變動。

2月份第5至10位現樓按揭市佔率排名依次為：第5位星展(香港)，佔5.1%；第6位東亞銀行跳升6級，佔3.4%；永亨銀行亦大幅躍進7級至第7位，佔2.9%；第8位中信嘉華，佔2.8%；第9位工行(亞洲)，佔2.8%；第10位交通銀行，佔2.77%。

此外，1至2月份現樓按揭市佔率首5位為：中銀(香港)居首，佔18.9%；第2位恒生銀行，佔14.5%；第3位渣打銀行，佔12.2%；;第4位匯豐銀行，佔12%；第5位星展(香港)，佔5% (見圖二)。

2010年2月及1月十大銀行現樓按揭市場佔有率

樓花按揭渣打居首

經絡研究部資料顯示，隨著發展商開始推售新盤或貨尾單位，2月份樓花按揭升至350宗，按月大升4倍。1月份樓花按揭繼續由渣打銀行以25.1%之市佔率居首，中銀(香港)居第2位，佔19.4%；第3位恒生銀行，佔16.9%；第4位星展(香港)，佔12.6%；第5位匯豐銀行，佔5.4%。

2010年2月及1月十大銀行樓花按揭市場佔有率

(圖一)

(圖二)

管局最新調查數據顯示，1月份新批出住宅按揭貸款額扭轉連續6個月的跌勢，按月顯著上升22.3%，至295.51億元 (見圖一)，主要是受到二手住宅交投暢旺，帶動相關按揭貸款大增逾31%，達217.77億元。至於新取用住宅按揭貸款方面，仍未擺脫自去年10月份以來的調整局面，按月下調11.8%，至173.39億元 (見圖二)。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，受到去年底及1月份二手住宅物業成交穩步增長帶動，令1月新批出按揭貸款大幅上揚，而一手住宅按揭貸款額則微增8%，主要是受到發展商去年底放緩推盤步伐影響，而預料2月份受到春節假期因素影響，新批以及新取用按揭貸款額均會出現調整，但春節長假過後，本港樓市及按揭旋即回復熱鬧，新盤價量齊升，預期3月份之新取用按揭貸款顯著回升，更隨發展商陸續推盤而繼續穩步增長。

至於按揭產品方面，拆息掛勾按揭計劃選用比重繼續創新高，1月份升至62.6% (見圖三)，穩居各類按揭產品之首。劉圓圓謂，隨著有大型銀行推出具競爭力的拆息掛勾按揭計劃，推動未來H按揭計劃之息率及上限機制更趨完善，令H計劃擁有省息優勢的同時，更具備P按揭計劃的穩定性，帶動H按揭計劃之比重將進一步顯著上升。劉圓圓指出，本港低息的環境料將持續，令H計劃及P計劃之按揭息差持續，進一步有助鞏固H計劃的優勢，吸引新造按揭用家及轉按客戶選用。

(圖一)


(圖二)


(圖三)

管局最新調查數據顯示，1月份新批出住宅按揭貸款額扭轉連續6個月的跌勢，按月顯著上升22.3%，至295.51億元 (見圖一)，主要是受到二手住宅交投暢旺，帶動相關按揭貸款大增逾31%，達217.77億元。至於新取用住宅按揭貸款方面，仍未擺脫自去年10月份以來的調整局面，按月下調11.8%，至173.39億元 (見圖二)。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，受到去年底及1月份二手住宅物業成交穩步增長帶動，令1月新批出按揭貸款大幅上揚，而一手住宅按揭貸款額則微增8%，主要是受到發展商去年底放緩推盤步伐影響，而預料2月份受到春節假期因素影響，新批以及新取用按揭貸款額均會出現調整，但春節長假過後，本港樓市及按揭旋即回復熱鬧，新盤價量齊升，預期3月份之新取用按揭貸款顯著回升，更隨發展商陸續推盤而繼續穩步增長。

至於按揭產品方面，拆息掛勾按揭計劃選用比重繼續創新高，1月份升至62.6% (見圖三)，穩居各類按揭產品之首。劉圓圓謂，隨著有大型銀行推出具競爭力的拆息掛勾按揭計劃，推動未來H按揭計劃之息率及上限機制更趨完善，令H計劃擁有省息優勢的同時，更具備P按揭計劃的穩定性，帶動H按揭計劃之比重將進一步顯著上升。劉圓圓指出，本港低息的環境料將持續，令H計劃及P計劃之按揭息差持續，進一步有助鞏固H計劃的優勢，吸引新造按揭用家及轉按客戶選用。

(圖一)


(圖二)


(圖三)

樓市交投氣氛日益熱鬧，銀行推出愈來愈具競爭力的按揭優惠以吸納生意。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，春節長假過後，樓市及按揭市場回復熱鬧，隨著今日有大型銀行首次推出具競爭力的拆息掛勾按揭計劃，將推動未來H按揭計劃之息率及上限機制更趨完善，令H計劃不但擁有省息的優勢，亦具備P按揭計劃的穩定性，未來更可望全面取代P按揭計劃，選用H按揭計劃之比重將進一步顯著上升。

劉圓圓指出，本港拆息由09年初至今一直徘徊低位(見圖一)，目前一個月HIBOR更跌至0.07%，令H計劃之實際按息不足1%，較P計劃明顯省息，同時，H計劃設有鎖定按息上限機制，現時H計劃之按息上限設於P-2.75%至P-2.8%，該等上限水平與一般P計劃之按息相若，換言之，現時之H計劃可謂是集結P計劃與H計劃之優勢，選用H計劃的供樓人士在享受省息好處的同時，亦同時享受極優惠的P減上限水平，令業主無懼拆息抽升令供款大增的風險。

劉圓圓謂，金管局數據顯示，選用H計劃之比例由09年初拾級而上，升至去年底的61.6%(見圖二)，惟比例仍未能媲美P計劃高峰時期的逾九成水平，主因之一是有大銀行一直未推H計劃，現隨著該行推出全期H+0.65%，上限P-2.5%(P=5%)的按揭計劃帶動，各銀行將更趨積極透過完善H計劃之優惠提升市佔率，包括完善現金回贈及罰息期等；另外，料大銀行的加入將有機會帶動大小銀行更積極爭取H計劃之市佔率，按息上限有機會進一步下調至更低水平，吸引更多新造按揭用家選用。同時，轉按業主之中，由P計劃轉至H計劃之比例亦由去年初的逾兩成，大幅上升至去年底之逾六成(見圖三)，反映H計劃之市場認受性與日俱增。總括上述各項因素，經絡預料未來H計劃有望完全取代P計劃。

(圖一)


(圖二)


(圖三)

踏入2010年，按揭市場持續熱鬧。經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，今年1月份本港銀行承做現樓共11,445宗，按月下調11%。現樓按揭市佔率由中銀(香港)連續5個月稱冠，市佔率擴至17.9%；恒生銀行連續3個月居次席，佔14.7%；渣打銀行蟬聯季軍位置，市佔率由去年9月份的5.1%，大幅上升至今年1月份的13.2%，升幅達8.1個百分點；匯豐銀行續居第4位，佔11.4%。上述四大銀行市佔率累計達57.2%，為09年6月以來的最大份額。

經絡按揭轉介研究部資料反映，近月市佔率持續上漲的銀行，主要是因為推出極具競爭力的省息HIBOR按揭計劃，以及「低息、高現金回贈」兼備的P按揭計劃，再者，有關銀行更加強與按揭仲介機構合作，拓展客源令市佔率持續上升。

此外，1月份現樓按揭市佔率第5至10位依次為，星展(香港)居第5位，佔4.8%；建行(亞洲)居第6位，佔3.6%；交通銀行躍升5級，至第7位，佔3.2%；大新銀行居第8位，佔2.8%；中信嘉華居第9位，佔2.7%；工行(亞洲)居第10位，佔2.6%。

樓花按揭渣打居首

經絡研究部資料顯示，受到發展商暫緩推盤活動影響，今年1月份樓花按揭大幅降至69宗，為08年10月以來的新低，1月份樓花按揭主要以來自富甲半山及峻弦，佔約一半。1月份樓花按揭由渣打銀行以26.1%之市佔率居首，中銀(香港)居第2位，佔14.5%；第3位恒生銀行，佔13%；第4位星展(香港)，佔7.2%；第5位匯豐銀行，佔5.8%。

金管局最新調查數據顯示，09年新取用按揭貸款額達1,993億元，較08年同期微增7.8%，按揭宗數達96,553宗，按年微升1.4%。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，去年首7個月受惠樓市交投愈趨熱鬧，帶動新取用按揭貸款額節節上升，由去年初的61億元，升至7月份的260億元，下半年表現平穩，平均維持於200億元以上，全年衝上97年後的新高，達1993億元；預期2010年升勢將持續，並進一步升至2,380億元。

劉圓圓預期，上半年低息環境將會持續，加上私人住宅落成量跌至1972年有紀錄以來新低，支持樓市穩健發展，按揭需求將持續殷切，今年可望繼09年後再創97後新高。劉圓圓指出，目前本港銀行體系的資金仍然相當充裕，暫時未見資金外流的跡象，故相信HIBOR將維持低企，料進一步推高拆息掛勾按揭計劃的選用比例，挑戰65%水平。

拆息按揭之比例料升至65%
金管局數據顯示，去年12月份H按揭計劃之選用比例，由11月份的56.6%，增加5個百分點突破六成，至61.6%，大幅超越最優惠利率為基準之按揭計劃達24.2個百分點。劉圓圓謂，H按揭計劃的吸引力勢不可擋，H按揭計劃不但具備即時省息的優勢，同時亦可兼享高達0.6%的現金回贈，難怪令置業人士趨之若鶩。

(圖一)


(圖二)


(圖三)

在低息因素帶動下，本港樓市交投氣氛持續熱鬧。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，根據經絡最新「20-30歲置業及按揭研究報告」，20至30歲於本港物業市場扮演日益重要之角色，其比重於02至09年一直維持於2至4成，受到目前有史以來最低息的因素及樓價趨升之預期帶動，預期今年20至30歲人士之置業比例將突破3成，成為支持本港樓市的中堅力量。

劉圓圓指出，20至30歲的年輕一族，財政能力開始獨立，加上踏入適婚年齡而產生置業、建立家庭的需要，政府統計處於09年中期人口統計報告之資料顯示，20至29歲男女總數達98.8萬人，佔全港人口14.1%，以當中3成計劃自置居所來計算，即有近30萬人有置業需要，這股新動力料對樓市產生強大的支持作用。

由經絡研究部02至09年數據顯示，20至30歲已置業的族群中，大部分是購置400萬元以下，且位於新界區的二手物業；09年之數據反映，這群業主承做按揭時，超過五成承做樓價70%或以下的按揭貸款，同時，愈來愈多的年輕業主傾向選用拆息(H)掛勾之按揭計劃。

劉圓圓預計，大部分20至30歲之置業人士按揭成數維持於七成或下，反映這群客戶借貸謹慎，手頭資金相對充裕，對按揭資訊之認知性及按揭服務要求亦較高，有助按揭市場長遠之穩健發展。

踏進2010年，按揭優惠愈趨多元化，令置業人士受惠。經絡按揭轉介夥拍中國工商銀行(亞洲)，為新造樓宇、二手物業及轉按業主，提供「首年一定發」按揭優惠，顧名思義，首年定息低至1.08%，其後按息低至P-3.15%，實際按息僅為2.1%，創全城同類按揭計劃新低水平。

 中國工商銀行（亞洲）按揭部副主管陳啟明表示，預料市場利率於下半年後會逐步提升，今年估計會有機會加0.25%至0.5%，定息的好處就在於指定期限內按揭利率維持固定，在加息週期來臨時，不受市場利率改變影響，以免失去預算。

陳啟明謂，「首年一定發」定息按揭計劃是迄今全城至低利率之定息計劃，該計劃由今日 (2010年1月7日) 起提供，名額有限，而客戶必須在3月底前提取按揭貸款，而貸款額只須達100萬元或以上就可以選擇該定息按揭計劃。

 經絡按揭轉介高級首席副總裁張顥曦表示，為配合置業人士的不同需要，經絡聯同工銀亞洲推出首年定息1.08%，為全城最低定息水平，其後全期按息P-3.15%亦相當具競爭力，以貸款額300萬元、還款期25年計算，「首年一定發」按揭優惠較一般全期P-3.15%之按揭計劃，首年即可節省$17,364供款，全期減少利息開支高達$33,760 (詳見下表)。張顥曦指出，今年息口相對穩定，上半年加息機會少，下半年息率急升機會亦不大，相信銀行會繼續願意以較低的按息吸納生意。

供款概況比較

上述個案以按揭貸款額300萬元，還款期25年，P為5.25%計算。
一切條款及細則以銀行最後批核為準

經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，2009年本港銀行現樓按揭市佔率由匯豐銀行繼06年後再度重登榜首位置，以19,848宗，穩佔市場17.8%稱冠；07及08年蟬聯稱冠的中銀香港，則以18,494宗、市佔率16.6%，退居次席；恒生銀行連續4年居第3位，市佔率12.5%；渣打銀行以9.2%市佔率，居第4位。由經絡按揭轉介數據可見，匯豐銀行之按揭市佔率於09年初曾一度大幅跑贏對手，去年共6個月稱冠，令其優勢得以持續，進而全年成功奪標。

2009年本港銀行一共承做現樓按揭111,282宗，較2008年下調18%。09年上述四大銀行承做現樓按揭62,405宗，佔56.1%，反映四大銀行優勢持續，佔逾半市場份額。中小型銀行方面，表現尤為突出的，是工行(亞洲)，由08年的第14位躍升5級，至09年的第9位，市佔率亦擴大至2.7%。

經絡按揭轉介研究部數據反映，09年現樓按揭市佔率錄得較顯著增長的銀行，主要受惠於積極推出HIBOR按揭計劃，發揮明顯的競爭優勢，從而成功爭取不少客戶，預期未來HIBOR省息優勢持續，料繼續成為銀行未來拓展按揭市場的主要賣點，提供HIBOR計劃之銀行市佔率也將有望上升。

2009年現樓按揭市佔率第5至10位依次為：第5位東亞銀行，佔5.4 %；第6位星展香港，佔4.5%；第7位建行亞洲，佔4.3%；第8位永亨銀行，佔2.9%；第9位工行亞洲，佔2.7%；第10位大新銀行，佔2.5%。

12月現樓按揭中銀香港居首
09年12月份本港銀行承做現樓按揭達12,930宗；首5位排名依次為：中銀香港以15.8%市佔率，佔據首位，按揭宗數達2,042宗；恒生銀行以1,990宗，市佔率15.4%居第二位；第3位為渣打銀行，佔12.9%，1,668宗；第4位匯豐銀行，佔12.3%，1,586宗；第5位星展香港，佔4.7%，611宗。

2009年十大銀行現樓按揭市佔率及宗數

2009年12月及11月十大銀行現樓按揭市場佔有率

樓花按揭中銀居首

經絡研究部資料顯示，2009年樓花按揭達6,911宗，遠較去年2,400宗多出1.88倍，去年樓花按揭以來自銀湖天峰、領都、栢慧豪廷、翹翠峰及御龍山為主，佔比高達56.9%，共3,932宗。09年樓花按揭由中銀香港以19.7%之市佔率居首，恒生銀行居第2位，佔18%；第3位渣打銀行，佔17.3%；第4位匯豐銀行，佔14%；第5位東亞銀行，佔6.3%。

2009年十大銀行樓花按揭市佔率及宗數

(圖一)


(圖二)

踏入2010年，本港低息情況持續，利好物業市場發展。美聯物業、經絡按揭轉介及星展銀行攜手，為新造樓宇、二手物業及轉按業主，提供「置安心」按揭優惠，包括贈送高達$6,888入伙大利是、高達0.5%現金回贈，以及獲豁免首年家居保險費；同時，全期按息低至H+0.7%，鎖定上限P-2.75%，令業主盡享低息、高回贈及免首年家居保險費等多重的優惠。

星展銀行存款及有抵押貸款高級副總裁鍾少權表示，星展銀行透徹了解不同客戶置業的需要，特別與美聯物業及經絡按揭轉介攜手推出「置安心」按揭計劃。「置安心」按揭計劃備有「追蹤低息」優點，自動將同業拆息(H)+0.7% p.a. 及星展銀行最優惠利率(P)-2.75% p.a. 比較，於每個利率鎖定日為客戶自動追蹤最低者作按揭息率。利率鎖定期為1、3、6、12 至長達60 個月。此計劃同時提供豁免首年「家居財物保障」保費 (價值高達港幣2,760元) 及高達港幣6,888元之新居入伙利是。

「置安心」按揭計劃適用於新造樓宇、二手及轉按，按揭成數高達95%。客戶須於2010 年3 月31 日或以前提取按揭貸款及按揭貸款額須達港幣200萬元或以上。