金管局最新數據顯示，在本港物業市場成交持續暢旺帶動下，7月份新取用住宅按揭貸款金額連續第6個月上升，不止重返金融海嘯前的水平，更創下97年7月份後的單月新高，攀上260億元 (圖一)，按月升27.5%；同時，未償還按揭貸款額繼上月創92年以來的有紀錄新高之後，7月再升至6,125億元。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，新取用按揭貸款額刷新12年之單月新高，主要是受惠於近月一、二手物業交投興旺之市況，當中二手住宅新批按揭貸款續升至273億元，反映按揭貸款需求愈益殷切，預期8月份新取用按揭貸款額將維持相若水平。

轉按持續升勢

劉圓圓指出，近月加按及轉按金額、宗數持續上升，7月份轉按金額連續6個月上升至38億元 (圖二)，主要是受惠銀行提供愈來愈具競爭力的按揭優惠，按息更是屢創新低，7月的M-Rate (經絡按息) 進一步降至1.859%之歷史新低，促使不少供樓人士決定轉按以節省全期利息支出。劉圓圓謂，近期有部分業主有見按息低企，遂將按揭或現契物業加按套現，資金用作投資特別是用作購買物業。

新批出按揭373億元

土地註冊處資料顯示，6及7月份樓宇買賣合約宗數維持於1.4至1.5萬宗，帶動新批出按揭貸款額穩站於373億元，甚中二手物業佔273億元，一手物業佔62億元。劉圓圓預料，本港樓市下半年穩健發展，同時，銀行將繼續推出多元化之按揭優惠搶攻市場，相信直至年底按揭市場將依然熱鬧，息口維持低企。至於按揭產品選用比重方面，一如經絡上月之預測，同業拆息掛勾按揭計劃比重維持高水平，7月份稍微下降至39.2%(圖三)，尚未與最優惠利率為基準之計劃平分秋色，未來拆息低企情況將會持續，料有利拆息掛勾按揭計劃之發展。

(圖一)


(圖二)

為配合業主不同之置業目的，市場上推出的按揭優惠愈趨多元化以迎合需要。經絡按揭轉介夥拍恒生銀行，為經絡按揭轉介客戶及一手樓盤買家提供「置貼心」按揭計劃，包括「貼市」按揭利率及「貼身」按揭服務，將根據客戶之需要，提供即日回覆及48小時批核服務。客戶尊享「置貼心」服務的同時，按息更可低至全期P-2.9%，以P為5%計算，實際按息僅為2.1%，兼可享高達1%之現金回贈，同時，罰息期可短至1年，全面照顧客戶需要。

半小時搜羅最新按揭資訊

經絡按揭轉介高級首席副總裁張顥曦表示，按揭客戶按照個人需要，選擇按息、罰息期、現金回贈額等等，與此同時，對「貼身」的按揭顧問服務需求亦愈來愈殷切。經絡按揭客戶資料顯示，置業人士申請按揭時，一般會希望搜羅約六家銀行或金融機構之按揭資訊以作參考，當中按息、現金回贈額等等林林總總的按揭條款，若業主自行逐一走遍各家銀行，動輒需花上達一、兩週，對現今忙碌的香港人可謂相當費時。

張顥曦謂，有見及此，經絡特別為客戶提供「半小時搜羅全港最新按揭資訊」的服務，提供由面談諮詢、免費估價、預先批核、即日回覆以至48小時批核等專業按揭顧問服務，勢將大大節省業主的時間成本，相信上述之「置貼心」優惠，可迎合現時置業人士追求高效率以及優質按揭服務兼備的心態。張顥曦稱，經絡按揭轉介不斷提升按揭顧問服務，致力提供最優質之免費按揭轉介服務，經絡數據顯示，本港業主由去年第二季平均向2.6間銀行申請按揭，持續上升至今年同期超過3間 (詳見下圖)，可見自今年銀行積極提供多元化按揭計劃的情況下，業主申請按揭之銀行數目上升，經絡為客戶提供「半小時搜羅全港最新按揭資訊」的服務，有助業主輕輕鬆鬆搵按揭。

「置貼心」按揭優惠配合客戶需要

恒生銀行高級經理兼抵押貸款業務主管譚麗琼表示：恒生銀行推出『置貼心』按揭計劃，主要針對一手樓盤買家，提供多元化的按揭產品及優質服務。事實上，恒生銀行一向按客戶的整體要求度身訂造按揭計劃，除按息之高低外，客戶還會考慮罰息期之長短及現金回贈等因素，所以恒生銀行都會因應客戶的要求，訂出一個全面的按揭計劃以配合客戶的需要，包括傳統的最優惠利率按揭計劃、最新的拆息按揭計劃、與存款息率掛鈎的Mortgage-Link戶口及物業抵押透支等。此外，恒生Mortgage Direct按揭顧問會為一手樓盤買家提供專業意見及悉心服務，包括即日回覆及48小時批核(1)，使申請過程更便捷，客戶自然能輕鬆掌握置業良機。

即日起一手樓盤買家透過經絡按揭轉介至恒生銀行，於9月30日前遞交按揭申請，最低貸款額為一百萬港元，恒生Mortgage Direct按揭顧問會按客戶的個人需要，釐定合適之按揭計劃；如同業拆息按揭計劃，按揭息率H+1%(2)，上限P-2.5%(3)，而最優惠利率按揭計劃，息率亦可低至P-2.9%。以上計劃不論出租投資或自住物業之按揭申請皆可，按揭成數可高達樓價/估值之95%(4)。

(1) 即日回覆以恒生Mortgage Direct按揭顧問於辦公時間內接獲按揭申請(星期一至五，公眾假期除外)，均會即日回覆(星期六、日及公眾假期之回覆會順延至下一個工作天)。48小時初步批核以工作天計算，並以恒生Mortgage Direct按揭顧問收齊客戶所需提交之所有按揭申請文件後計算。
(2)以恒生銀行一個月HIBOR為基準
(3) 於2009年8月25日，P為5%
(4)最高按揭貸款額須以樓價或估值兩者中的較低者之95%計算，超逾70%需申請由香港按揭證券有限公司批核之按揭保險計劃。

受惠於資金充裕，本港銀行同業拆息由年初至今一直低企，令拆息掛勾按揭計劃大放異彩，深受用家歡迎。香港置業、經絡按揭轉介聯同星展銀行(香港)，推出「四重賞‧置輕鬆」按揭計劃，除了全期按息低至HIBOR+0.8%之外，更提供多達「四重」優惠，短至一年的罰息期、手續費全免、現金回贈高達0.2%，以及鎖定上限於P-2.5%的特低水平。

64%受訪業主重視罰息期

經絡按揭轉介高級首席副總裁張顥曦表示，根據經絡按揭轉介最新的一項客戶問卷調查顯示，在受訪的超過220位業主中，有高達64%之受訪客戶認為罰息期在選用按揭計劃時乃重要因素 (見圖一)，同時，罰息期是繼按揭息率之後的第二個重要的考慮，可見大部分無論投資或自住為目的之置業人士，均非常重視按揭計劃的靈活度及彈性，以配合目前熱鬧的市況；而是次推出「四重賞‧置輕鬆」按揭計劃，罰息期短至1年，具備相當的彈性。

圖一：按揭罰息期對客戶之重要性

張顥曦指出，今年以來，在低息及資金湧港等多項利好因素帶動下，本港樓市無論成交量及呎價均穩步向上，7月份二手主要屋苑平均呎價升至$4,135 (見圖二)，較去年底上升21.7%；同時，近月樓宇註冊量持續突破一萬宗，令置業人士對樓市前景樂觀，增加置業或換樓的意欲，故是次短罰息按揭優惠切合市場需要，相信會受投資、自用或換樓人士歡迎。樓市暢旺帶動按揭需求愈趨殷切，有利銀行未來推出更多元化的按揭優惠。

圖二：二手住宅平均呎價

「四重賞‧置輕鬆」按揭計劃特色：

香港置業09年底前分行將全力擴充至90間

香港置業行政總裁李志成表示，市場購買力源源不絕，在多個新盤推出帶動下，預期整體樓市旺勢將延續至第四季，該行亦乘勢全力拓展業務，率先增人手搶據點，包括大中華區市場，預期本年底前，該行將全力擴充分行至90間，屆時整體人數料達1,300人。

香港置業3間分行率先投入服務

李志成指出，基於熱錢流入本港及低息等利好因素，樓市交投氣氛持續升溫。香港置業研究部資料顯示，本年至今(截止8月18日) 一手註冊已錄得9,952宗，而全數售罄的領都，加上海濱南岸第三座等新盤將陸續於土地註冊處註冊，料09年首8個月的一手註冊量可達10,800宗，屆時將較去年同期7,085宗上升50%，數字更將超過去年全年8,863宗水平，升幅達22%，可見本年一手交投非常活躍(見圖三)。

與此同時，火炭御龍山、將軍澳日出康城1期首都、何文田半山壹號一期及奧運站海桃灣等項目相繼收樓，單計上述四盤已涉及近4,500伙，故下半年該行業務方針將主攻二手市場，其中宇晴軒、逸樺園及北角半山分行已率先投入服務，以爭取市場不斷上升的成交量。李氏更訂下時間表，有意在09年底前增加分行數目至51間，同時亦為今年有望開售的新盤作人手部署，務求增加25%至750人，配合市場龐大的需求。

優秀品牌贏盡口碑 積極擴充搶佔大中華區市場

除此之外，由於內地市場發展可謂舉足輕重，現時內地客已成為本港樓市重要客源，香港置業及港置地產中港兩地精英更以專業顧客服務等優勢，贏盡口碑，成功於大中華區建立優秀品牌，實力有目共睹。隨著中港兩地交通日益完善，彼此之間的距離逐步拉近，中港兩地互動已成不可逆轉的趨勢，為進一步開拓更多商機，除積極加強香港與內地精英的聯繫，該行亦有意於內地增設更多分行，現已選定新分行位置，並與業主洽談中，預期 09年底前，香港置業及港置地產分行將全力擴充至90間，料整體人數可達1,300人。

圖三：每月一手註冊量

資料提供：土地註冊處及香港置業資料研究部
*數字截至2009年8月18日

受到熱錢流入影響，本港銀行資金充裕，令銀行同業拆息持續低企，拆息掛勾按揭計劃大受置業人士歡迎。美聯物業、經絡按揭轉介聯同中國工商銀行(亞洲)，特別為美聯物業及經絡按揭轉介之客戶，推出首兩年HIBOR+0.8%，鎖定按息上限於P-2.25%，其後按息低至P-3%，令按揭用家既可享HIBOR低企帶來的慳息效果，亦兼享最優惠利率相對穩定的優勢。

按揭比率維持健康水平

經絡按揭轉介高級首席副總裁張顥曦表示，由於拆息掛勾按揭計劃慳息效果顯著，因此相信上述優惠將受到按揭用家的歡迎，金管局數據顯示，由3月開始選用拆息按揭的用家比重，連續四個月上升，至6月該比重接近四成。

張顥曦指出，由08年底至09年6月份，本港樓市交投持續暢旺，同時按揭比率 (LTV) 亦由60.7%升至65.9% (見圖一)，但仍屬健康水平，可見大部分置業人士均能秉持量入而出、謹慎借貸的原則，本港按揭貸款質素相當健康。張顥曦謂，雖然近日股市出現調整，惟本港樓市在低息及資金充裕等利好因素支持下，仍然健康穩定地發展，預期銀行於第三及四季將繼續推出多元化的優惠，積極吸納按揭生意。

圖一：按揭比率

樓市用家主導 低息按揭產品需求大

美聯物業董事兼住宅部行政總裁伍創業表示，近日樓市交投活躍，並以用家主導市場，故對低息按揭產品需求持續殷切。

根據美聯物業資料研究部及土地註冊處資料，用以反映短線投資者情況的摩貨(確認人買賣登記)註冊發現，截至8月17日為止，今年住宅市場暫錄得948宗摩貨註冊，僅佔整體二手住宅成交量的1.6%，並維持在偏低水平(見表一)。若果按新盤及二手市場劃分，二手市場的摩貨註冊則僅佔約一半，即約499宗(見表二)。有關數據反映出現時樓市炒風有限，樓市以用家主導，市場仍然健康發展。

伍創業稱，隨著銀行推出更多低息按揭產品，尤其是拆息按揭計劃，將有助增加市民置業能力，吸引用家入市，滿足買樓人士的需求。

HIBOR計劃享低息優勢

中國工商銀行(亞洲)按揭部副主管陳啟明表示，中國工商銀行(亞洲)推超級按揭計劃，首兩年按揭息率低至HIBOR加0.8%, 其後全期為P減3% (P = 5.25%)。以8月17日1個月HIBOR為0.08%計算, 首兩年實質按息僅為0.88%，比傳統以最優惠利率為基準的按揭計劃低1厘以上。此計劃的好處是借款人首兩年盡享現時以HIBOR為基準之特低按揭利率，兩年後利率改為相對穩定並以Prime Rate為基準之特惠按揭息率。

美國聯儲局本港時間今日凌晨宣布聯邦基金利率維持不變，同時本港銀行亦陸續宣布維持最優惠利率於5%及5.25%。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，基於美國以至環球的實體經濟復甦步伐及前景走勢仍未見全面復甦，相信聯儲局相距加息週期亦言之過早，料目前本港的低息時期將維持至明年初，有利支持樓市及按揭市場發展。

劉圓圓指出，低息令一眾置業人士直接受惠，綜觀反映新造按揭客戶實際承造之按息水平指標，七月份之M-Rate(經絡按息)已下降至1.89%，創下1990年有紀錄以來的新低水平，與此同時，數據顯示有超過66%業主均選用少於七成的按揭貸款，加上現時本港業主的每月供樓負擔比率(DTI)僅不足三成，遠低於1997年逾93%的高峰水平，顯示目前的置業人士不但收入穩升，同時借貸健康、謹慎，為日後遇上加息週期預設了緩衝區域。

低息環境持續，勢將支持本港樓市平穩發展。劉圓圓謂，物業註冊量連續四個月突破一萬宗，同時二手物業平均呎價穩步趨升，這些因素均帶動按揭市場需求愈益殷切，預計第三季新取用按揭貸款額將升至$640億元，料創97年後之季度新高。

(圖一)

(圖二)


(圖三)

經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，7月份本港銀行樓花按揭市佔率由中銀(香港)，以23.9%蟬聯稱冠，達368宗；緊接著是匯豐銀行，佔19.6%，按揭宗數達302宗；第三位是恒生銀行，佔15.3%，共235宗；第四位是渣打銀行，佔13.9%，共214宗。上述四家銀行佔去近73%的樓花按揭市場，反映大型銀行繼續發揮主導優勢。

七月份十大銀行之樓花按揭市佔率

7月份本港銀行一共承做1,538宗樓花按揭，主要集於銀湖天峰、栢慧豪廷及天璽，達1,192宗。至於第五至十位樓花按揭市佔率排名依次為：星展(香港)居第五位，佔4.4%；第六位為交通銀行，佔3.4%；第七位為建行(亞洲)，佔3.2%；第八位東亞銀行，佔2.5%；第九位永亨銀行，佔2.3%；第十位工行(亞洲)，佔2.1%。

今年首七個月本港銀行一共承做4,204宗樓花按揭，第一至五位樓花按揭市佔率排名依次為：中銀(香港)居首，佔19.1%；緊接著是恒生銀行，佔17.7%；第三位是匯豐銀行，佔16.5%；第四位為渣打銀行，佔16.4%；第五位為東亞銀行，佔7.3%。

(圖一)

(圖二)

經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，七月份本港現樓按揭市佔率首四位與六月份如出一轍，由匯豐銀行連續第二個月居首，佔22.7%；緊跟著的是中銀(香港)，市佔率輕微跌至16.3%；恒生居第三位，佔9.4%；第四位是渣打銀行，佔7.4%，上述四大銀行佔去現樓按揭市場約55.8%，而中小型銀行之市佔率連續第三個月上升，至44.2%。七月份本港銀行承做按揭宗數達12,023宗，其中匯豐銀行2728宗，中銀(香港)1961宗，恒生銀行1134宗，以及渣打銀行887宗。

經絡按揭轉介研究部資料顯示，中小型銀行按揭市佔率由五月份的39.8%，連續第三個月上升至44.2%，由此可見，中小型銀行近期推出的按揭優惠，發揮之競爭力與大銀行相若，如慳息效果顯著的拆息掛勾按揭計劃，以及提供高達1%之現金回贈等，這些優惠均有助吸納生意。踏入第三季，相信銀行將一如既往，積極爭取按揭市場，預計未來數月按揭優惠將繼續百花齊放。

至於現樓按揭市佔率之第五至十位，依次為：第五位星展(香港)，佔5.1%；第六位東亞銀行，佔4.4%；第七位建行(亞洲)，佔3.99%；第八位永亨銀行，佔3.96%；第九位大新銀行，佔2.7%；較突出的，是第十位的交通銀行，由六月份的第十七位，躍升七級至打入十大排名。

09年7月及6月十大銀行現樓按揭市場佔有率

資料來源：經絡按揭轉介研究部及土地註冊處

本港樓市交投持續暢旺，帶動按揭需求愈趨殷切。銀行為客戶提供愈來愈具競爭力的按揭優惠，同時，按揭息率亦持續下降，6月份經絡按息 (M-Rate) 降至1.9%的有紀錄新低 (圖一)。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，低息環境持續，加上大量資金湧入本港，銀行結餘已突破2100億元，勢將刺激市民入市的意欲，進一步帶動按揭需求。

劉圓圓指出，踏入09年，新取用按揭貸款在低息及樓市愈益興旺的帶動下，重拾升軌，7月新取用按揭貸款額料重返金融海嘯前的240億元水平，預計第三季新取用按揭貸款額更將升至640億元，料創97年後的季度新高 (圖二)。根據金管局數據，本港曾於97年第三季新取用按揭貸款升至829億元。

劉圓圓謂，按揭貸款需求趨升，主要是因為物業成交增加，同時預期整體樓價將續升5%，按揭貸款金額由現時平均按揭貸款金額200萬元增加至210萬元，致令第三季新取用按揭貸款顯著上升。新批轉按金額亦受惠於低息因素，6月份按月飆漲1.1倍，至38億元，未來數月可望穩步上升。

首兩年『 0 』息供款優惠

按揭市場需求甚殷，經絡按揭轉介遂夥拍渣打銀行(香港)有限公司(「渣打(香港)」)，特別為經絡客戶提供「置磚按揭優惠」，首兩年『 0 』息供款優惠，首三年按息低至H+0%，其後H+0.8%，鎖定年利率上限P-2%，按揭成數最高可達物業估值之95%。同時，客戶提早部分或全部還款，均無須罰息。

經絡按揭轉介高級首席副總裁張顥曦表示，「置磚按揭優惠」首3年按息低至H+0%，以今日一個月同業拆息為0.08%計算，實際按息僅為0.08%，同時，用家於首兩年可獲銀行提供高達七成按揭貸款額之0.16%現金回贈，用以補貼首兩年之利息支出，等同『 0 』息，令供款初期更為輕鬆。

張顥曦指出，金管局數據顯示6月份選用拆息掛勾按揭計劃之用家比重升至約四成，可見拆息持續低企，令其慳息效果突出，相信會有愈來愈多客戶選擇拆息按揭計劃。

「置磚按揭優惠」特色

* 2009年7月30日渣打(香港)最優惠利率(P)為5.25% p.a.
優惠名額有限  額滿即止

(圖一)

(圖二)

首24個月「0」利息供款優惠之條款及細則:

1. 首24個月「0」利息供款優惠將以現金回贈方式由渣打銀行(香港)有限公司 (「渣打(香港)」)提供予客戶。  例子：假設供款年期為20年，1個月HIBOR 維持於2009年7月29日之0.08%，按揭貸款額為港幣2,000,000元，首24個月之利息支出為港幣3,048 元，本行提供高達七成按揭貸款額之0.16%，即港幣3,200元現金回贈，足夠抵銷首24個月所須繳付之按揭利息支出，其間若HIBOR利率有所調升，客戶須負擔有關之利息差額。現金回贈將於按揭提取後一個月內存入客戶之按揭供款戶口內。有關按揭之實際年利率可能會視乎個別客戶情況而有所調整或會於任何時間有所增加或減少，渣打(香港)有權隨時更改，客戶必須有良好還款紀錄方可享以上優惠。首15名客戶可享以上優惠，名額有限，額滿即止。
2. 是次計劃之按揭年利率︰a）首3年以香港銀行同業拆息（HIBOR）+ 0%計算；b）第4年或以後年利率可低至HIBOR+ 0.8%，年利率上限鎖定低至 P - 2%。 客戶同時選用FamilyLink服務，可獲高達0.8%存款紅利。
3. 選用「0」按揭計劃，客戶必須繳付首3年「0」按揭計劃手續費(「手續費」)，每年為按揭貸款總額的0.8%，總數相等於於按揭貸款總額的2.4 %。手續費以按揭全期每月攤還及將由按揭還款戶口內扣除。 有關此按揭計劃之詳情、條款及細則，請參閱相關宣傳單張或向渣打(香港)職員查詢。
4. 以上優惠及貸款計劃須受有關條款及細則之限制，詳情請向渣打(香港)職員查詢。

金管局最新數據顯示，受到本港樓市成交暢旺帶動，6月份新批出住宅按揭貸款金額創下95年5月有官方紀錄以來的單月新高，攀上384億元。同時，未償還按揭貸款額亦刷新92年底以來的紀錄，突破6010億元。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，受到近期大量資金流入物業市場，以及各大發展商頻頻推盤之攻勢刺激，6月份無論一、二手新批出按揭貸款額均錄得顯著增幅，一手住宅新批出按揭貸款按月大升44%，達93億元；二手住宅新批出按揭貸款亦升至252億元，按月增逾27%；轉按金額更按月飆漲1.1倍，至38億元。

轉按金額飆升1.1倍

劉圓圓指出，近月轉按金額及宗數持續上升，主要是因為銀行為新造按揭客戶提供愈來愈具競爭力的按揭計劃，其中， 6月的M-Rate (即經絡按息) 更跌至1.9%，為1995年以來的新低水平，促使不少供樓人士決定轉按以節省全期利息支出。

新取用按揭料升至240億元

6月新取用按揭貸款金額持續5個月的升勢，達204億元，較5月份上升34%。劉圓圓表示，由於新批出按揭貸款節節上升，將帶動7月份新取用按揭貸款額挑戰08年1月金融海嘯前的水平，預計可直逼240億元水平。至於按揭產品選用比重方面，拆息掛勾按揭比重升至近四成，達到06年11月的40.3%歷史新高水平，而最優惠利率為基準的按揭計劃仍屬主流，佔六成，預料在拆息低企的帶動下，該選用比重將持續偏高。

經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，上半年本港銀行樓花按揭市佔率由恒生銀行，以19.2%%稱冠，達511宗；緊接著是渣打銀行，佔17.8%，按揭宗數達474宗；第三位是中銀(香港)，佔16.2%，共433宗。今年首六個月，銀行共承做2666宗樓花按揭，較去年同期大幅上升逾43%。上半年住宅樓花按揭集中於御龍山、原築及首都，佔比約四成，達1080宗。

上半年十大銀行之樓花按揭市佔率

6月份樓花按揭中銀居首

至於6月份首十位樓花按揭市佔率排名依次為：中銀(香港)以29.9%居首，第二位為匯豐銀行，佔19.1%；第三位渣打銀行，佔13.8%；第四位恒生銀行，佔10.2%；第五位東亞銀行，佔4.8%；第六位星展(香港)，佔4.8%；第七位永亨銀行，佔3.5%；第八位南洋商業銀行，佔2.5%；第九位大新銀行，佔2.1%；第十位建行(亞洲)，佔1.8%。經絡按揭轉介研究部資料顯示，6月份住宅樓花按揭達970宗，集中於栢慧豪廷、海桃灣及翹翠峰等屋苑。

經絡按揭轉介研究部最新數據顯示， 6月份銀行現樓按揭市佔率，由匯豐銀行居首位，市佔率由5月的17%擴至21.7%；緊接著是中國銀行(香港)，佔16.7%；恒生銀行繼續穩守第三位，佔10.5%；第四位是渣打銀行，佔7.6%。上述四大銀行按揭市佔率為56.5%，較5月輕微下調3.7個百分點。

經絡按揭轉介研究部資料顯示，大銀行持續推出具競爭力之按揭計劃，繼續發揮旗鼓相當的優勢，因此居首四位的銀行近月變動不大。中小型銀行方面，部分銀行採用較進取的策略，如推出具顯著慳息效果的拆息掛勾按揭計劃及多元化的優惠，令市佔率錄得顯著增幅。值得注意的，是永亨銀行及南洋商業銀行，6月份市佔率及排名均有明顯的上升，後者更由5月份的第18位，躍升8級至第十位，市佔率升至2.2%；由此看來，中小型銀行的競爭力亦不容小覷。

6 月份銀行於現樓按揭市佔率第五至十位依次為：第五位東亞銀行，佔5.5%；永亨銀行由5月份上升3級，至第六位，佔5.2%；第七位星展銀行(香港)，佔4.6%；第八位中國建設銀行(亞洲)，佔3.5%；第九位大新銀行，佔2.9%；第十位南洋商業銀行，佔2.2% (詳見下表)。

至於上半年銀行於現樓按揭市佔率之首五位排名依次為：匯豐銀行居首位，佔18.8%；第二位中國銀行(香港)，佔14.3%；第三位恒生銀行，佔12.4%；第四位渣打銀行，佔10.5%；第五位東亞銀行，佔7.5%(詳見圖一)。

09年6月及5月十大銀行現樓按揭市場佔有率

資料來源：經絡按揭轉介研究部及土地註冊處

圖(一)

銀行提供之按揭息率及優惠愈益多元化，勢將帶動本港樓市交投氣氛進一步趨於暢旺。由即日起，經絡按揭轉介為四季名園業主，提供「賀南線‧超低息」按揭優惠，全期按揭息率P-3.25%，以P為5.25%計算，實際按息僅為2%，兼享高至1%之現金回贈，優惠堪稱震撼全城。

經絡按揭轉介高級首席副總裁張顥曦表示，「賀南線‧超低息」按揭計劃之實際按息低至2%，跌破沙士時期的2.375%水平，更創90年有紀錄以來的最低水平，同時，置業人士兼享高至貸款額1%的現金回贈，優惠條件實為近期罕見，相信對業主具有非常大的吸引力。

張顥曦指出，目前市場上的最優惠利率為基準的按揭計劃，一般按息水平約為P-2.5% (P為5.25%)，若以按揭貸款額為$525萬元，供款期為25年計算，是次推出的「賀南線‧超低息」按揭優惠較一般按揭計劃，每月可節省供款近二千元，全期節省利息開支更高達$59萬元(詳見下表)，省息效果相當顯著，加上可獲高至貸款額1%之現金回贈，該優惠實非其他同類按揭計劃可媲美。

供款比較概況

                 
「賀南線‧超低息」按揭優惠特色

• 全期按息低至P*-3.25%
• 現金回贈高至按揭貸款額1%
• 須於2009年8月31日或之前提取按揭貸款
• 優惠名額有限  先到先得

* P為5.25厘   一切條款及細則以銀行最終批核為準。

本港樓市交投氣氛熾熱，銀行為爭取按揭市場，持續推出愈來愈趨多元化的按揭計劃，甚至全期特低按息以吸納客戶。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，受到銀行下調按息影響，經絡按息M-Rate (即反映普遍按揭新客戶一般可做到最新的實際按息水平)，於5月份續創新低至2.079% (見圖一)，令本港按息創下自1990年有紀錄以來的新低水平。劉圓圓指出，M-Rate貼近2%水平，反映目前大部分供款人士以至新造按揭客戶，已可享低至2%超低按息水平，較沙士時期的2.375%更低近40點子，可見本港現時正處於近20年來前所未見的低息時期，預計下半年可望維持於2%之低息水平，料進一步利好樓市交投。

劉圓圓謂，現時市場上的低息按揭計劃，包括全期H+0.7%，鎖定上限P-2.7%，以及全期P-3.1%(P為5.25%)，同時可兼享高至1%之現金回贈，最高按揭成數可高達物業估值之95%，供款期更可長達30年(詳見表一)，優惠條件極具競爭力。劉圓圓表示，置業人士選用按揭計劃時，一般以按息為首要考慮因素，以按揭貸款額為200萬元，供款期20年計算，全期P-3.1%或H+0.7%之按揭計劃，其省息效果遠較其他按揭計劃突出 (詳見表二)，建議置業人士在選擇按揭產品時，可盡量爭取P減折扣部分優惠，減幅愈大，慳息效果愈明顯。

(圖一). 經絡按息(M-Rate)

(表一). 市場現有按揭計劃比較

# P為5.25%       一切條款及細則以銀行最終批核為準
* HIBOR以香港銀行公會於2009年6月22日公布之一個月同業拆息為0.1%計算。

(表二). 按揭計劃個案

 上述個案以貸款額200萬元，供款期20年，P為5.25%計算。
* HIBOR以香港銀行公會於2009年6月22日公布之一個月同業拆息為0.1%計算。
^ 首3年計劃A優惠總值較計劃B多$34,528，乃以(1)+(3)-(2)計算。以上個案僅供參考。
一切條款及細則以銀行最終批核為準

銀行提供之按揭息率及優惠愈益多元化，勢將帶動本港樓市交投氣氛進一步趨於暢旺。由即日起，經絡按揭轉介為四季名園業主，提供「賀南線‧超低息」按揭優惠，全期按揭息率P-3.25%，以P為5.25%計算，實際按息僅為2%，兼享高至1%之現金回贈，優惠堪稱震撼全城。

經絡按揭轉介高級首席副總裁張顥曦表示，「賀南線‧超低息」按揭計劃之實際按息低至2%，跌破沙士時期的2.375%水平，更創90年有紀錄以來的最低水平，同時，置業人士兼享高至貸款額1%的現金回贈，優惠條件實為近期罕見，相信對業主具有非常大的吸引力。

張顥曦指出，目前市場上的最優惠利率為基準的按揭計劃，一般按息水平約為P-2.5% (P為5.25%)，若以按揭貸款額為$525萬元，供款期為25年計算，是次推出的「賀南線‧超低息」按揭優惠較一般按揭計劃，每月可節省供款近二千元，全期節省利息開支更高達$59萬元(詳見下表)，省息效果相當顯著，加上可獲高至貸款額1%之現金回贈，該優惠實非其他同類按揭計劃可媲美。

供款比較概況

                 
「賀南線‧超低息」按揭優惠特色

• 全期按息低至P*-3.25%
• 現金回贈高至按揭貸款額1%
• 須於2009年8月31日或之前提取按揭貸款
• 優惠名額有限  先到先得

* P為5.25厘   一切條款及細則以銀行最終批核為準。

近期銀行推出不少低息按揭計劃，為置業人士提供更貼身的服務。根據美聯物業與經絡按揭轉介剛進行的聯合問卷調查發現，約73%受訪者認為，最優惠利率為基準的按揭計劃息口走勢穩定，故若果銀行可提供息口走勢更穩定的低息按揭計劃料可刺激市民入市意欲。隨著銀行按揭競爭激烈，最優惠利率按揭計劃利率回落，相信以該利率為基準按揭計劃比重料拾升勢，而且由於其風險相對較低，故若該類計劃息率趨降可進一步刺激物業交投，增加市民換樓意慾。

調查:最優惠利率按揭計劃息口走勢較拆息計劃穩定

按美聯物業與經絡按揭轉介進行的問卷調查，一共訪問345名客戶，發現約有73%市民認為最優惠利率(P)為基準的按揭計劃息口利率走勢相對拆息(HIBOR)掛勾按揭計劃較穩定(見圖一)。事實上，即使近期甚受歡迎的同業拆息為基準的按揭計劃的息率相當吸引，但由於息口存在一定波幅，故貸款者亦要承擔較大的息口上升風險，相對上，最優惠利率的變化便較少。

圖一:

(按圖放大)

*美聯物業與經絡按揭轉介調查

另外，近期有銀行提供息率更吸引的最優惠利率按揭計劃。按剛進行的問卷調查亦顯示，約有72%受訪者認為按揭計劃息口走勢相對穩定，會增加其入市信心(見圖二)，而銀行提供的低息按揭計劃有助刺激物業交投。

圖二:

(按圖放大)

*美聯物業與經絡按揭轉介調查

按揭息口趨降 物業成交趨升

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，以過去5年整體住宅成交量及按揭息率走勢分析，發現兩者普遍呈相反走勢。如05年按揭利率曾一度調升，成為當年整體住宅成交量回落的其一原因。又如07年尾按揭利息率下滑，則刺激當時住宅交投顯著回升。因此預期按息下調，將有助住宅成交量進一步攀升(見圖三)。

料換樓市場刺激較大

以P為基準的按息一再下調，料對換樓市場有較大的刺激，原因是去年金融海嘯爆發後，部份銀行將P減的幅度收窄，令按揭利率上升，對換樓客影響較為明顯，因當時換樓的話，必須放棄早前銷定較低的按息；相反，現時銀行調低新造按息，業主於換樓後所採用的按揭利率反而較現居物業的按息更低，故此相信有利樓市交投活躍。

圖三：整體住宅成交量與按揭息率走勢

(按圖放大)

註：每月成交量乃根據下月土地註冊處的買賣登記，而09年5月則屬估計數字

資料來源：土地註冊處及美聯物業資料研究部

P-BASED按揭計劃比重料拾升勢

經絡按揭轉介研究部之數據顯示，本港物業按揭市場之計劃選用比重，由去年底起，出現了明顯的變化。 經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，在芸芸按揭計劃之中，一直以最優惠利率 (P-BASED) 為基準之按揭計劃最受市場歡迎，但直至去年十月開始，最優惠利率為基準按揭計劃之選用比重，由96.2 %顯著下跌至今年三月之67.6 %，與此同時，選用拆息掛勾按揭計劃之用家比例則大幅上升至三成以上 (見圖四)。

圖四:

(按圖放大)

實際按息創有紀錄新低

劉圓圓表示，按揭計劃選用比重上述之變化，乃由於在過去半年，以最優惠利率為基準之按揭計劃，實際按息較拆息掛勾按揭計劃的水平為高，去年底以最優惠利率為基準之按揭計劃之實際按息達3厘水平，而拆息掛勾按揭計劃之實際按息則徘徊2厘以下，令拆息掛勾按揭計劃有明顯的省息優勢。隨著熱錢湧入本港，銀行之風險溢價降低，令本港按揭利率息差(P減折扣部份)再度擴大(見圖五)，加上近日物業成交暢旺，按揭需求有增無減，以今日市場上最優惠的全期P-3.25% (P=5.25%) 計算，實際按息僅為2厘，創下新造按揭自1990年有紀錄以來的新低水平，勢將帶動P-BASED按揭計劃之選用比重，重拾升勢，繼續成為選用比重最高之按揭計劃。

圖五:

(按圖放大)

美聯集團執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興表示，09年樓市持續造好，在今年出現的「雙低息」效應刺激下，「按息」「存息」均處於極低水平，帶動物業市場價量齊升，大型屋苑的平均呎價已陸續重返海嘯前的水平，預期在樓市持續看俏下，樓價將會發力再上。

有見及此，星展銀行(香港)有限公司、美聯物業與經絡按揭轉介今日(2009年6月4日)聯合宣布，特別為其一手、二手及轉按客戶提供1.28%之一年定息按揭計劃，為置業者提供更輕鬆的按揭計劃。

「按揭置定息」按揭優惠助買家

星展銀行存款及有抵押貸款高級副總裁鍾少權表示，早前推出之定息按揭計劃反應熱烈，有鑑於部份客戶對定息按揭需求殷切，加上市場上資金成本吸引，所以再次推出新一輪之定息按揭優惠。此計劃之按揭年利率首年鎖定為1.28%，其後為全期P – 2.75%。透過此計劃，一手、二手或轉按客戶可鎖定首年按揭利息支出，令利息支出不會受市場利率波動影響，助客戶理財計劃更有預算。優惠期由今日起至2009年7月31日，客戶需於2009年8月31日前提取按揭貸款及貸款額須達港幣200萬元或以上 (見表一) 。

經絡按揭轉介高級首席副總裁張顥曦表示，是次「按揭置定息」按揭優惠鎖定首年按息於1.28%，堪稱全城至低之定息水平，其後按息低至P-2.75%，即實際按息2.5%；相較市場上的最優惠利率為基準之按揭計劃息率P-2.75%，首年可節省利息開支高達$36,039 (見表二)，省息效果顯著；加上按揭成數可高至物業估值之95%，令業主首期以至供款初期的財政安排更為輕鬆 。

「按息」「存息」雙低息帶動  指標屋苑造價陸續重上海嘯前水平

陳坤興指出，自去年底樓價經過金融海嘯的洗禮後急跌，帶動買家積極入市，市場購買力逐漸釋放，加上雙低息效應的刺激，更加速資金流入樓市，為樓市利好發展注入強心針。據美聯物業資料研究部的數字顯示，整體平均成交呎價由去年低位的3,341元，拾級而上，截至5月份，平均呎價已升至3,804元*，升幅達14%。而土地註冊處的數據亦反映，在本港100大指標屋苑中，已有14個屋苑，即14%的平均造價重上海嘯前的水平。

美聯物業董事兼住宅部行政總裁伍創業表示，在14個屋苑中，尤以港島區的樓價走勢最為強勁，如北角百福花園，便由去年海嘯時期錄$3,628的平均呎價，跳升至最近$4,303，升幅為18.6%。而鯉景灣及嘉亨灣的平均呎價亦分別較海嘯前的呎價有17.5%及12.5%的升幅，現達$6,345及$7,761。至於九龍區的匯景花園、新界區的愉景新城及沙田第一城等藍籌屋苑，平均造價亦已重返海嘯前的水平。

陳坤興總結時表示，是次星展銀行特別為美聯物業及經絡按揭轉介客戶提供1.28%之一年定息按揭計劃，令買家減輕入市負擔，進一步擴大「按息」低企的誘因，加上儲蓄利率近乎「零」，勢有助刺激市民入市，並推高樓價，令更多大型屋苑的樓價重返海嘯前的水平。

資料來源: 美聯物業資料研究部及土地註冊處
*以土地註冊處數字計算，數字主要反映前一個月市況

*一切條款及細則以星展銀行最終批核為準

上述個案以按揭貸款額$300萬元，供款期20年，P為5.25%計算。
一切條款及細則以銀行最終批核為準。

經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，5月份本港銀行樓花按揭市佔率由匯豐銀行，以20.7%居於榜首位置，為08年12月後再度稱冠。緊接著是中銀(香港)，佔20.3%，上述兩家銀行已佔去逾四成的樓花按揭市場。渣打銀行居第三位，佔18%。第四位是恒生銀行，佔12.8%；東亞銀行位居第五，佔7.9%。

至於5月份第六至十位樓花按揭市佔率排名依次為：第六位星展銀行(香港)，佔6%；第七位南洋商業銀行，佔4.5%；第八位大新銀行，佔2.3%；第九位建行(亞洲)，佔1.9%；第十位工行(亞洲)，佔1.5%。

經絡按揭轉介研究部資料顯示，5月份住宅樓花按揭的屋苑以海桃灣、御龍山及亮賢居等為主。

經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，5月份本港銀行現樓按揭市佔率，中銀(香港)市佔率由4月份上升3.4個百分點，至20.8%，連續第二個月佔據榜首。匯豐銀行上升一級至第二位，佔17%；恒生銀行居第三位，市佔率13.2%；渣打銀行穩守第四位，佔9.2%。

經絡按揭轉介研究部資料反映，中銀(香港)、匯豐、恒生及渣打銀行於5月份之市佔率，進一步擴大至超過六成，為08年2月份以來的最大份額。此外，數家於過去一個月有下調按息之銀行，市佔率亦同時上升，當中，在過去一個月，按息減幅由15至40點不等，致令市佔率錄得升幅，預料這些銀行將保持低息優勢，令6月份之市佔率可望繼續上升。

另一邊廂，中小型銀行亦不讓大銀行專美，推出頗具競爭力及多元化之按揭計劃，例如：首年定息低至1.8%，其後P-3.05% (P為5.25%)，或是現金回贈高達1%，尚有目前省息效果非常顯著的拆息掛勾按揭計劃等，此類按揭優惠對按揭用家甚具吸引力，預計未來數月個別中小型銀行之按揭市佔率可望上升。

至於5月份第5至10位現樓按揭市佔率排名依次為：第5位為東亞銀行，佔5.6%；第6位為建設銀行(亞洲)，佔4.1%；第7位為星展銀行(香港)，佔3%；第8位為大新銀行，佔2.7%；第9位為永亨銀行，佔2.5%；第10位為富邦銀行，佔2.3% (詳見下表)。

此外，今年1至5月份之現樓按揭市佔率首五位分別為：匯豐銀行佔17.7%；中銀(香港)佔13.3%；恒生銀行佔13.2%；渣打銀行佔11.7%；東亞銀行佔8.3% (詳見圖一)。

09年5月及4月十大銀行現樓按揭市場佔有率

資料來源：經絡按揭轉介研究部及土地註冊處

(圖一)

(按圖放大)

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，本港存款息率跌至近乎零息水平，刺激樓市交投愈趨暢旺，加上按揭息率持續低企，勢將帶動按揭貸款需求愈趨殷切。金管局最數統計結果顯示，4月份新批出住宅按揭貸款額按月大幅上升31.4%，至219億元，為去年7月以來的新高；同月新取用按揭貸款額亦錄得19.3%升幅，至106億元，為半年新高。

劉圓圓表示，受惠於海外熱錢流入，本港銀行結餘突破$2500億元，銀行體系資金非常充沛，同業拆息持續低企，個別銀行大幅下調存款利率，令資金轉而投向樓市，此舉相信對下半年本港樓市及按揭市場均有刺激作用。劉圓圓謂，銀行資金成本以至風險溢價將持續低企，有助銀行進一步下調按揭息率，相信下半年本港按揭利率息差 (即俗稱P減折扣部分) 將會擴大，由目前的P-2.75%左右降至P-3% 至P-3.25% (P現為5.25%) 水平，即實際按息由2.5%下調至2%。

劉圓圓預計，按息進一步下調，加上樓市交投重納升軌，預計未來數月新造按揭需求將受惠這些利好因素愈趨殷切，以經絡數據分析顯示，5月份新取用按揭貸款額料升至150億元，6月份更可望重返金融海嘯前的單月水平。

至於按揭產品方面，拆息掛勾按揭計劃選用比重由3月份輕微上升至4月份的29.9%，以今日一個月同業拆息率為0.09%，全期H+0.8%計算，實際按息僅為0.89%，遠低於市場平均實際按息水平；可見拆息按揭計劃省息效果顯著，因此將繼續吸引用業主採用。而最優惠利率為基準的按揭計劃選用比重微升至68.7%，近期P-BASED按揭計劃之按揭利率息差 (即俗稱P減折扣部分) 略見擴大，令其競爭力亦隨之提升。

東亞銀行、香港置業與經絡按揭轉介宣布，為本港高樓齡住宅物業買家，提供最長樓齡加還款期達70年之按揭安排，按揭成數更最高可達物業現值之九成半，適用於新造、轉按及加按物業，自住及投資買家均為適用。

經絡按揭轉介高級首席副總裁張顥曦表示，是次擴闊樓齡加還款期至長達70年之按揭計劃，乃全港目前銀行最長年期之水平，過往本港銀行提供之樓齡加還款期一般由50至60年不等，令部分高樓齡物業之還款年期局限於10年或以下。張顥曦指出，由於市場上高樓齡住宅物業佔比逐漸上升，令該類物業按揭之需求日益殷切，因此是次夥拍東亞銀行為香港置業之物業買家，提供全港最長達70年之樓齡加還款期安排，相信可令全港高樓齡物業用家受惠。

香港置業行政總裁李志成表示，2005年起各大銀行將二手物業之按揭年期加樓齡的上限，由過往的40年放寬至60年，令不少樓齡較高物業的買家受惠。是次東亞銀行將按揭年期加樓齡的上限，進一步由60年放寬至70年，不但令樓齡50年以上的物業可列入按揭貸款範圍，更加令不少樓齡40年或以上物業的買家，可選擇較長年期的按揭貸款。

根據香港物業估價署資料顯示，08年底私人住宅物業總存量約108.6萬個單位，按樓齡分布，樓齡50年以上的物業約3.7萬個單位，佔全港私樓總存量的3.4%，而樓齡超過40年的物業亦佔14.1%，逾15.3萬個單位。銀行增加最長貸款年期，將可減低按揭貸款每月所需的供款金額，同時令更多置業人士達到貸款的要求。相信計劃推出後，上述約20萬個二手物業將即時受惠，有助刺激該類物業交投。

現時市場不乏樓齡40年或以上的物業，如美孚新村一個位於一期百老匯街23號低層E室的單位，面積620平方呎，現時放盤價約為203.5萬，每月供款約為6755元(以七成按揭、息率3厘和25年供款期計算)，但此類型單位現時的租金卻可高達8000元，供款較租金低逾1245元，供樓支出與租金差幅更超過1成半。

事實上，美孚新村上述單位樓齡超過40年，以往一般最長貸款年期只能承造到20年，以七成按揭、息率3厘和20年供款期計算，該單位每月供款約為7900元，而新計劃月供僅約6755元為高(以25年供款期計算)，兩者相距逾1145元，故新計劃可幫助市民減輕供樓負擔，達致自置居所的目的。

李志成指出，現時40年或以上的高樓齡物業佔整體私人住宅市場接近2成，可見該類物業佔市場一定份額，但由於過往樓齡較高的物業的按揭申請，較難取得銀行批核，是次經絡按揭轉介、香港置業夥拍東亞銀行為客戶提供按揭年期加樓齡的上限高達70年，在供樓與租樓支出進一步拉闊的情況下，相信會增加租客「轉租為買」的意欲，可對二手及舊樓市場帶來刺激作用。

本港股市近期升勢不斷，恒生指數直逼萬八點；同時，一二手物業交投亦持續暢旺，加上以美國為主之外圍經濟體系漸見起色，本港整體經濟已呈現谷底回升的好勢頭。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示， 自去年10月中金融海嘯爆發至今接近8個月，經過各國政府一輪全力拯救行動，近期公布之多項經濟數據逐漸出現見底回升的可喜跡象；這些利好消息刺激大量海外熱錢湧進本港投資市場，今日銀行結餘升至2,422.07億港元，乃有紀錄以來的歷史新高。

劉圓圓指出，目前本港銀行體系資金非常充沛，近日一個月銀行同業拆息降至0.11%之水平，為04年11月中旬後的新低水平，可見銀行資金成本以至風險溢價將持續低企，有助按揭息率進一步下調，相信下半年本港按揭利率息差 (即俗稱P減折扣部分) 將會擴大，由目前的P-2.75%左右降至P-3% 至P-3.25% (P現為5.25%) 水平，即實際按息由2.5下調至2%。

劉圓圓續謂，按息進一步下調，加上樓市交投重納升軌，預計未來數月新造按揭需求將受惠這些利好因素愈趨殷切，新取用按揭貸款額料重返金融海嘯前的單月水平。

經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，4月份本港銀行現樓按揭市佔率，中銀(香港)市佔率較3月份上升5.6個百分點，至17.4%，自去年6月份後再度重登榜首。緊接著是連續第3個月居次席的恒生銀行，佔15.4%；第3位是匯豐銀行，佔13.2%；渣打銀行居第4位，佔13.1%。

經絡按揭轉介研究部資料反映，上述四家大型銀行4月份之市佔率較3月份擴大3.7個百分點，至59.1%，為08年2月份以來的最大份額，可見大型銀行近月積極推出的低息優惠奏效，其中包括省息效果顯著的拆息掛勾按揭計劃，以及低息與現金回贈兼備的最優惠利率為基準按揭計劃等等，都是吸引不少客戶選用的原因。當然，中小型銀行亦陸續提供首階段特低息之定息按揭計劃，例如首年定息低至1.8%或首半年定息1.88%，均有助提升其吸引力，令個別中小型銀行之市佔率亦有上升。

至於4月份第5至10位現樓按揭市佔率排名依次為：第5位為東亞銀行，佔4.82%；第6位為建設銀行(亞洲)，佔4.76%；第7位為工商銀行(亞洲)，佔3 %；第8位為富邦銀行，佔2.9%；第9位為大新銀行，佔2.7%；第10位為星展銀行(香港)，佔2.5% (詳見圖一)。

此外，今年1至4月份之現樓按揭市佔率首五位分別為：匯豐銀行佔17.9%；恒生銀行佔13.2%；渣打銀行佔12.5%；中銀(香港)佔10.9% (詳見圖二)。

(圖一)

(按圖放大)

(圖二)

(按圖放大)

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，近期銀行積極推出多元化低息按揭優惠，帶動樓市小陽春得以延續，本港3月份之新批出住宅按揭貸款按月大幅上升46%，達167億元，更創下07年10月後的最大升幅，可見樓市交投承接力強。

為迎接「五一‧黃金周」的樓市交投旺季，經絡按揭轉介夥拍銀行為一、二手物業買家提供全城至低定息按揭優惠，首年定息低至1.8%，其後P-2.85%，兼享高達按揭貸款額1%之現金回贈。同時，為配合置業人士有關買樓做按揭之需要，經絡按揭轉介客戶熱線 (852) 319-66666，黃金周期間將如常運作，全力解答客戶之查詢。

劉圓圓表示，是次配合「五一‧黃金周」推出的全城至低按揭優惠，較目前市場上的定息計劃，甚至最優惠利率為基準的按揭計劃更為省息，舉例而言，按揭貸款額為200萬元，供款期20年，上述定息優惠較P-2.9%按揭計劃，首年節省供款高達$6,288，同時客戶可享高至1% (即$20,000)之現金回贈，首年尊享優惠總額高達$26,288，非其他按揭計劃可媲美，相信對一、二手物業買家均頗具吸引力。

參考按揭個案：

註：上述個案以按揭貸款額200萬元、供款期20年，P為5.25%計算。
一切條款及細則以銀行最終批核為準。

本港樓市交投持續暢旺，帶動按揭貸款需求增加。金管局最數統計結果顯示，3月份新批出住宅按揭貸款額按月大幅上升46%，至167億元；同月新取用按揭貸款額亦錄得25.5%升幅，至89億元。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，受惠於近期樓市一、二手物業交投趨於暢旺，3月份新造按揭貸款錄得明顯增長，新批出住宅按揭貸款額更錄得自07年10月後的最大升幅，預計未來本港低息形勢持續，將正面刺激樓市發展，可望帶動未來數月的新造按揭額進一步上升。

至於按揭產品方面，拆息掛勾按揭計劃選用比重由2月份的32%，輕微下調至3月份的29.5%，以今日一個月同業拆息率為0.22%，全期H+0.8%計算，實際按息僅為1.02%，遠低於市場平均實際按息水平；可見拆息按揭計劃省息效果顯著，因此將繼續吸引用業主採用。而定息計劃方面，本月為自08年5月錄得0.1%後，再次紀錄到選用比重，數字達3%，主要是由於多家銀行於近月推出由半年至數年不等的定息計劃，如首半年定息1.88%，其後P-2.25%(P為5.25%)之按揭計劃。

本港銀行推出的按揭優惠愈趨多元化及具競爭力，帶動樓市交投向好。經絡按揭轉介夥拍銀行為四季名園買家，提供「全城至豪」按揭優惠，首年定息低至1.8%，其後P-2.8%，無論定息及全期按息利率均創全城同類計劃之最低水平，同時業主更可兼享高達貸款額0.5%之現金回贈。

經絡按揭轉介高級首席副總裁張顥曦表示，近期樓市呈現小陽春景象，一手物業交投尤為熱鬧，經絡按揭轉介特夥拍銀行為四季名園業主，提供息口特低之定息按揭計劃，鎖定首年按息於全城至低的1.8%水平，其後實際按息低至2.45%。張顥曦指出，若以按揭貸款額$560萬元、供款期為20年計算，上述按揭優惠令業主首年可節省供款額高達$39,060，全期節省利息開支更高逾$40萬元，省息效果非常顯著，加上兼具高至0.5%之現金回贈 (即$28,000)，相信對一眾業主甚具吸引力。

供款比較概況

* P為5.25% 上述參考個案以按揭貸款額$560萬元，供款期20年計算。

美聯物業與經絡按揭轉介合作發表的「全球按揭息率報告」顯示，在全球主要國家及地方的按揭市場中，目前本港拆息掛勾按揭計劃之平均實際按息僅為1.01%，並且遠較世界各地為低，預期在低息環境持續、資金泛濫而缺乏出路、銀行批核按揭態度放寬等利好因素支持下，本港樓市的陽春市可延續，而長遠而言更會刺激外來資金流入本港樓市。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓在發布會上表示，本港正處於極低息環境，加上近期樓市交投趨於暢旺，銀行積極推出多元化的按揭產品，其中以拆息掛勾按揭計劃尤具競爭力，銀行同業拆息持續低企，一個月同業拆息近期徘徊0.3%左右，以現時全期HIBOR+0.7%計算，實際按息約為1.01%。

根據美聯物業及經絡按揭轉介發表的「全球按揭息率報告」中指出，以本港按揭息率為1.01%計算，本港按息水平較紐西蘭的6.25%、澳洲的5.8%、法國的5.1%、美國的4.73%低出逾3至5個百分點，而加拿大按揭息率更由3.19%高至8%不等，英國則由2.79%至7.59%。至於中國內地的按揭息率亦達4.158%至6.534%不等，而日本亦錄得1.7%至3.2%。從以上數字反映，綜觀全球主要國家及地方按揭市場，本港為全球低息城市。在目前經濟環境下，低息環境無疑對樓市產生正面刺激作用。

劉圓圓補充說，以金管局二月份之統計數字顯示，市民採用拆息按揭產品比例持續上升，並由去年底的3.8%低位，大幅上升至32%水平，反映特低息口令拆息按揭產品市場甚受按揭用家歡迎。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，本港低息環境及資金充裕，而銀行基礎穩健，相對於其他貸款業務，本地銀行在按揭市場態度更為積極，相信是與物業按揭市場的按揭風險低有關，事實上，經過金融海嘯洗禮後，本港住宅按揭拖欠比率僅0.06%，而01年高峰期亦僅為1.43%，因此銀行亦樂於提供相關的貸款服務。

現時存款利率僅為0.01%，在資金泛濫而缺乏出路的情況下，亦促使部分資金湧向樓市，在銀行按揭態度放寬下，令到樓市的陽春市得以持續。美聯物業統計的35個大型屋苑的一周交投續創新高，並攀升至去年初的高位，顯示買家的入市意慾持續增加，購買力流入樓市。

劉嘉輝稱，是次樓市出現的陽春市基礎較98年曾出現的陽春市更為鞏固。以按揭息率作比較，當年的息率高見11.25%，及後呈現下調趨勢，而目前按息亦呈回落，拆息按揭產品息率更低見1.01%，不過，當年本港正進入通縮期，故雖然按息回落，但實質按揭息率卻是不跌反升，而99年的實質按揭息率更升至逾14%。至於近期按息回落，實際按息是接近零，遠較98年為低。數字反映目前的息口環境與98年的陽春市有明顯分別，故現時的低息有助刺激資金入市。

在物業市場供應量方面，09至10年所落成的單位僅佔總存量約1%，較98年的2.3%及99年的3.5%為低。在單位供應比例偏低的情況下，加上低息環境的帶動下，有利本港樓市長遠健康發展。劉嘉輝重申，近日樓市交投持續活躍，而金融海嘯後銀行積極的物業按揭貸款態度可讓物業市場的陽春市延續，而短期而言，偏低的實際按揭利率將繼續刺激本地用家入市。再配合其他利好樓市的因素，以及外圍環境穩定下，長遠而言，料可吸引更多外來資金投放於香港物業市場。

本港樓市一、二手物業近期交投趨暢旺，銀行積極推出多元化的按揭優惠配合客戶需要。經絡按揭轉介與星展銀行(香港)宣佈，由即日起為透過經絡按揭轉介申請及批核按揭之客戶，提供全城獨有之「雙重尊享」按揭優惠，全期按息低至P-2.25%，首3個月「0」 息供款，同時更可獲高達港幣$2,888之入伙大利是，即尊享免息及現金利是雙重優惠，按揭成數更最高可達物業估價之95%。

星展銀行存款及有抵押貸款高級副總裁鍾少權表示，本行透徹了解不同客戶置業的需要，特別與經絡按揭攜手合作提供「0」息供款按揭計劃。客戶不但可享全期按揭息率P- 2.25%， 更豁免首三個月利息及可獲贈高達HK$2,888入伙利是；此計劃可讓客戶充裕地運用資金，理財更有預算。

經絡按揭轉介高級首席副總裁張顥曦表示，近期按揭優惠日益多元化，在按息愈見優惠外，各銀行更在供款方式、現金回贈等安排推出各種優惠，是次夥同星展銀行提供首3個月 「0」息供款，附設高至$2,888入伙利是 (詳見下表)，該「雙重尊享」優惠總值創全城新高，令按揭用家供款初期更為輕鬆，獲贈之現金亦可幫補律師費開支，相信該優惠對業主有吸引力及具競爭力。

「雙重尊享」按揭優惠：

· 全期年利率P*-2.25%
· 首三個月「0」息供款
· 高達HK$2,888入伙利是
· 按揭成數高達樓宇估值之95%
· 按揭貸款年期可長達30年

客戶可享上述按揭優惠，惟須符合銀行釐定之資格及條款。
一切條款及細則以銀行最後批核為準。
* P=5.25%

經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，3月份本港銀行現樓按揭市佔率，渣打銀行躍升3級進佔首位，佔17.1%；第二位是恒生銀行，佔16.1%；中銀香港居第三位，佔11.8%；匯豐銀行居第四位，佔10.4%；跟著是東亞銀行，佔8.3%。

經絡按揭轉介研究部資料反映，渣打銀行為05年有紀錄以來首登榜首位置，市佔率亦屬有紀錄的單月新高，相信與該行率先提供具競爭力的銀行同業拆息掛勾按揭計劃有關，而拆息持續低企水平，將有助該行吸納客戶，預計未來數月優勢將會持續。金管局數據顯示，2月份選用拆息掛勾按揭之比重急增至32%，可見該類產品甚受按揭用家歡迎。 研究部指出，近期樓市一、二手物業交投轉趨暢旺，銀行積極推出多元化之按揭產品及優惠，包括定息產品及首階段免息供款等優惠，預料這些因素將於稍後數月反映，但相信對市佔率排名影響輕微。

3月份第六至十位現樓按揭市佔率排名依次為：第六位為工商銀行(亞洲)，佔4.7%；第七位為星展銀行(香港)，佔3.7%；第八位為建設銀行(亞洲)，佔3.2%；第九位為富邦銀行，佔3.1%；第十位為中信嘉華銀行，佔2%。

至於今年首季現樓按揭市佔率首五位分別為：匯豐銀行佔19.4%；恒生銀行佔12.5%；渣打銀行佔12.3%；東亞銀行佔10.6% (詳見下圖)。


(按圖放大)

市場上新盤及二手物業成交漸趨活躍，各銀行陸續推出不同形式之按揭優惠。目前，香港銀行同業拆息持續低企，拆息掛勾按揭計劃甚具競爭力，有見及此，經絡按揭轉介夥拍中國工商銀行(亞洲)宣佈，由即日起凡透過經絡按揭轉介申請物業按揭之客戶，可享「全城最抵」按揭優惠，首年按息低至HIBOR+1%，鎖定按息上限於P-2.25%的新低水平，其後按息為P-2.25%，以P為5.25%計算，實際按息為3%。

經絡按揭轉介高級首席副總裁張顥曦表示， 拆息掛勾按揭計劃近期深受置業人士歡迎，金管局數據顯示，2月份選用拆息按揭之用家比重升至32%，為近兩年的新高，是次拆息按揭優惠，首年按息低至HIBOR+1%，按息上限鎖定於P-2.25%之市場新低水平，令客戶避免拆息波動的風險；以今日一個月HIBOR為0.32%計算，實際按息為1.32%，遠低於市場上的定息及最優惠利率按揭之息率水平，省息效果顯著 (詳見下表)。

供款概況比較

* 以2009年3月31日香港銀行公會公佈之一個月HIBOR為0.32%計算。上述個案以貸款額$200萬元，還款期20年，P為5.25%計算。
一切條款及細則以銀行最後批核為準。

本港一、二手物業交投趨旺，刺激按揭市場需求。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，受惠於樓市出現小陽春，2月份新批出及新取用住宅按揭貸款額雙雙錄得升幅，新取用按揭貸款額按月顯著上升15.7%，達71億元；而新批出按揭貸款微增1.5%，至114億元，預計未來樓市交投持續向好，將帶動未來數月的新造按揭繼續上升。

按揭產品分佈方面，亦有相應的變動。2月份選用拆息按揭產品之比重進一步上升至32%，較1月增加3.6個百分點，為07年3月以來的新高。劉圓圓指出，本港一及三個月之銀行同業拆息今年以來，一直徘徊1%以下水平，令拆息掛勾按揭產品保持不俗的競爭力，目前有銀行提供全期H+0.7%，以3月25日一個月同業拆息為0.3%計算，實際按息僅1%，遠較市場平均按息3%為低；難怪深受按揭用家歡迎，預期未來拆息按揭比重將挑戰四成水平。

劉圓圓續謂，拆息按揭以外，近期銀行積極推廣的定息按揭產品，亦是市場新焦點，例如首年定息低至2.08%，其後P-2.25%，這類定息計劃較P-Based按揭計劃省息，相信未來選用定息按揭產品比重將上升數個百分點。劉圓圓表示，一如經絡於去年底所料，今年按揭市場將愈益多元化，優惠層出不窮，今日有銀行推出首半年定息的按揭產品，兼備現金回贈等優惠，預計未來類似的優惠將陸續推出，刺激樓市向好，新造按揭亦進一步上升。

近期本港樓市交投日趨暢旺，銀行亦陸續推出多元化的按揭優惠，配合置業人士的需要。經絡按揭轉介聯同大新/豐明銀行，宣佈為一二手物業買家提供全城至抵的定息按揭優惠，首年定息為2.08%，其後P-2.25% (P為5.25%)，實際按息為3%，兼享高達貸款額0.3%之現金回贈。

經絡按揭轉介高級首席副總裁張顥曦表示，目前市場上的最優惠利率為基準的按揭計劃息率約為3%，是次定息低至2.08%，較市場平均按息水平低近1%，具備明顯的省息效果；以按揭貸款額為$200萬元，還款期為20年，上述的定息計劃較一般P-2.25%計劃，首年節省供款達$10,776 ，加上兼獲高至0.3%的現金回贈，相信對置業人士頗具吸引力。

近期定息按揭計劃成為按揭市場的新焦點，經絡按揭轉介研究部為此以電話訪問形式進行客戶問卷調查。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，調查結果顯示高達82%之受訪人士表示會選用定息按揭，主要原因是定息低於市場平均按息水平；近七成受訪者認為本港息口今年內將維持現水平。劉圓圓指出，置業人士預期息口維持不變，而目前大部分定息較市場的平均按息為低，供樓人士可享省息的好處，加上近期銀行積極推廣定息按揭，預計未來選用定息按揭比重將會上升，並與拆息掛勾按揭計劃同為P-base計劃以外的主要選擇。

隨著多個一手樓盤帶動，近日本港樓市成交以至樓價亦漸趨穩定，各大小銀行亦積極配合，為業主提供各種優惠之按揭計劃。繼近日掀起一片熱潮之定息揭計劃後，今日亦有銀行為業主推供九十天零息供款安排，經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，以200萬元借貸額，供款20年計算，是次免息供款安排可減輕業主在置業初期的供款開支，對市場屬正面訊息，增加有意置業人士之入市信心。

劉圓圓續指，是次安排再次反映，「按揭多元化」將會是2009年的按揭計劃大趨勢，如經絡研究部於去年年底預測，銀行將專注在按揭產品種類上推出各式各樣的優惠，令過往超過九成用家採用以最優惠利率為基準計劃之市場，蛻變成今日多元化之按揭市場，當中包括有浮息、定息、以及使用量將直迫四成之拆息按揭計劃。

對一眾業主而言，在選擇五花百門之按揭計劃時，最重要也是了解自己的按揭需要，例如現金回贈可即時為業主提供現金週轉，幫補置業初期的裝修、律師費等，而根據經絡按揭轉介研究部數據顯示，超過75%之業主選擇具現金回贈之按揭計劃。另外，近日受市場關注的定息按揭計劃則為業主免除息口浮動之風險，可享有穩定的供款額。至於拆息計劃方面，受惠於近日同業拆息維持在低水平，使用該類計劃之業主則可享即時省息之效果。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，隨著本港樓價回穩及成交量重拾升勢，近期銀行積極推出愈益多元化的按揭產品，優惠層出不窮，其中定息按揭計劃更成為焦點；定息水平因應定息年期的長短，由低至2.18%至2.88%不等，相信未來在主流的最優惠利率基準按揭產品以外，拆息掛勾按揭及定息按揭產品對業主的吸引力旗鼓相當，料將出現一場角力賽，預計下月兩類按揭計劃之選用比重將同步上升。

劉圓圓指出，近期銀行推出的定息按揭計劃，首階段 (例如首1至3年) 鎖定按息水平於2.18%至2.88%不等，較目前市場平均按息水平3%為低，因此具備一定的競爭力。定息按揭產品最大的好處是，供款人士在定息期間以固定息率供款，避免了息口上升的風險，然而，亦無法享受倘若息率下調帶來的省息好處，但供款額穩定，鎖定市場低息也令定息計劃具吸引力，而隨著銀行加強推廣定息按揭計劃，相信此類按揭產品的選用比例未來數月將會回升。

劉圓圓謂，與此同時，拆息掛勾按揭產品的競爭力亦不容小覷，受惠於拆息由去年底起持續低企，一個月同業拆息更曾低至0.15%，近期則徘徊於0.5%以下，令拆息按揭選用比重由去年11月開始大幅上升，至今年1月份升至28.4%。劉圓圓預期，本港銀行同業拆息未來將企穩現水平，拆息掛勾按揭產品繼續發揮顯著的省息效果，令其選用比重可望於下月直逼四成水平。業主亦需留意，由於拆息相對具波動性，令每月供款額可能變動，不過，現時市場上的拆息掛勾按揭均設有鎖定上限機制，避免供款因拆息抽升而大幅增加。

劉圓圓表示，總括而言，目前市場上的按揭計劃及優惠確實是五花八門，定息計劃可享穩定供款額，鎖定低息；而拆息計劃則具省息之優勢，雖然拆息波幅增加拆息掛勾按揭計劃之風險，但始終定息一直只錄得零星使用個案，起步點相對低，預料拆息計劃將會成為另一按揭計劃主流，定息則將於未來兩個月上升數個百分點。

經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，09年2月份銀行現樓按揭市佔率排位，匯豐銀行連續第8個月居首，惟市佔率較1月份下調14.2個百分點，至16.4%；恒生銀行則躍居第2位，佔14.7%；居第3位的東亞銀行市佔率進一步擴大至13%，成功創下06年3月以來的單月新高；渣打銀行居第4位，佔11.9%。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指出，2月份上述四大銀行之按揭市佔率差距明顯收窄，第1與第4位市佔率之差距僅4.5個百分點，較1月份的23.5個百分點大幅收窄，反映各銀行市佔率旗鼓相當，在按揭市場中平分春色，在積極爭取按揭業務下，市佔率的差距大減。

劉圓圓表示，2月份按揭市佔率主要反映去年底及今年初銀行按揭貸款批核情況，銀行於去年底信貸審批明顯較為嚴謹，按揭息率由P-1.5%至P-2.25%不等，個別甚至收窄至P-1%，因此令部分銀行市佔率出現較顯著的下調。劉圓圓指出，相反，有銀行提供具競爭力的按揭計劃，例如全期按息P-2.25% (P為5.25%)，或是拆息掛勾按揭計劃如HIBOR+0.7%，也因此吸納不少生意令市佔率上升。

劉圓圓謂，2月份銀行爭相推出多元化的按揭優惠，包括定息按揭、高現金回贈、新春大利是等，可見銀行再次積極擴闊按揭市場，競爭越見激烈，刺激一眾銀行致力提供五花百門之按揭優惠計劃，相信現時有提供如定息、拆息掛勾按揭計劃之銀行，將成功搶佔3月份之按揭市佔率。

至於2月份按揭市佔率第5至10位排位依次為：第5位中銀香港，佔7.8%；第6位中國工商銀行(亞洲)，佔4.2%；第7位星展銀行(香港)，佔4.1%；第8位中國建設銀行(亞洲)，佔2.15%；第9位永隆銀行，佔2.13%；第10位交通銀行，佔2.1%。

金管局數據顯示，08年第四季本港負資產住宅按揭宗數急增至10,949宗。經絡按揭轉介遂宣佈，推出「按揭負資產」查詢熱線 ─ 3196 6999，專門解答負資產業主的疑難。

經絡按揭轉介高級首席副總裁張顥曦表示，是次推出的「按揭負資產」查詢熱線 ，將由專業的客戶主任解答業主們關注的問題，包括：

• 如何減輕每月的供款負擔；
• 延長還款年期是否需要支付手續費及補回差價；
• 可否轉用較低按息的按揭計劃；
• 轉用新按揭計劃需要支付什麼費用；等等。
  

張顥曦謂，該查詢熱線除了解答負資產業主疑慮，更重要的是，為客戶制定適合的按揭還款方案，紓緩業主的財政壓力。張顥曦指出，隨著多個發展商稍後陸續推售新盤，樓市呈現小陽春現象，相信本港樓價將穩定下來，負資產情況料有所改善。

踏入09年，本港銀行的現樓按揭市佔率出現較顯著的變動。經絡按揭轉介研究部及土地註冊處09年1月份的資料顯示，匯豐銀行連續7個月稱冠，按揭市佔率進一步擴至30.7%，創下本港銀行由05年有紀錄以來的單月新高。東亞銀行排名上升一級，居亞軍位置，佔10.7%，為該行07年3月以來的新高。第三位是渣打銀行，市佔率8.2%，恒生銀行居第四位，市佔率連續3個月上升，至7.1%。中銀香港變動較為顯著，由去年12月的第二位，下降至第五位，市佔率為6.6%。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，個別大銀行市佔率持續上升，主要是因為該行於過去數月持續提供具競爭力的按揭計劃，包括低息口、高回贈等優惠，因此吸納不少新客戶，令市佔率升至有紀錄新高。劉圓圓謂，一眾大型銀行按揭優勢持續，料未來市佔率將續超過五成，而有中小型銀行則以拆息掛勾按揭計劃或其他優惠吸引客戶，積極吸納市場份額。

至於第六至十位按揭市佔率排名，依次為第六位星展銀行(香港)，佔3.2%；第七位創興銀行，佔2.9%；第八位交通銀行，佔2.8%；第九位中國工商銀行(亞洲)，佔2.6%；第十位大眾銀行，佔2.4%。

香港金融管理局最新資料顯示，2008年住宅新取用按揭貸款額為1,848億元，較2007年輕微上升6.5% ，而新批出按揭貸款額為2,262億元，按年稍增5.8%。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，08年上半年受到樓市交投暢旺帶動，按揭貸款增長顯著；惟踏入下半年，金融海嘯侵襲影響樓市，連帶新取用按揭貸款亦出現連續5個月的調整，12月進一步下調至72億元，但樓市基本因素良好，08年整體新造按揭貸款額仍錄得輕微增長，預期09年新取用按揭貸款有機會出現負增長，料調整至約1700億元。

劉圓圓指出，08年按揭產品方面，以最優惠利率 (P) 為基準之按揭計劃一直是市場主流，直至去年底，受惠於銀行同業拆息持續低企，令拆息掛勾按揭計劃受到用家歡迎，12月份選用拆息用家比例由11月的9%，大幅飆升至17.7%，預計下月該數字將持續升勢。

隨著去年底銀行對信貸趨於審慎，按揭利率的息差持續收窄，在12月份的新批按揭貸款中，按息低於最優惠利率超過2.5%的貸款所佔比率由11月份的15%，急降至3.3%。劉圓圓謂，踏入09年，銀行重整旗鼓積極吸納新按揭客戶，春節前後有銀行透過擴大按揭利率之息差部分，以調低按息，預計09年1月份按息低於最優惠利率超過2.5%的貸款所佔比率料會輕微回升。劉圓圓指出，由於金融海嘯影響，銀行對信貸審批將持續審慎，置業人士應盡快「上會」鎖定低息。