金管局資料顯示，6月底綜合利率(C-Rate)較5月底的0.75%，輕微上升10個點子，至0.85%。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，追溯綜合利率上一次的升浪，出現於05年3月份，06年5月更升至3.39%的高位，至07年10月開始下跌，直至今年5月底跌至3年多的新低， 6月份C-Rate是見底後回升 。

劉圓圓指出，6月份C-Rate微升10個點子，反映銀行資金成本稍稍回升；上月中旬，本港銀行陸續上調按揭息率平均達25個點子，按息升幅已足以抵銷資金成本的升幅，可見銀行按揭業務未有受壓；加上美國聯儲局下半年料維持聯邦基金利率不變，因此預計稍後本港按揭息率仍將維持現水平。劉圓圓續謂，本港按揭市場需求持續殷切，至年底按息有機會上調至P-2% (P現為5.25%)。

經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，六月份本港現樓物業之按揭市場再出現四大銀行主導的局面，市場佔有率創二月份以來的五個月新高，達54.3%，中小型銀行則佔45.7%。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，由於大型銀行存款基礎較強，資金成本較中小型銀行為低；近月來更推出具競爭力的按揭優惠計劃，從而吸納不少客戶，令六月市佔率穩步上升；中小型銀行方面，由於拆息抽升連帶資金成本上漲，影響其按揭計劃競爭力。

六月份銀行於現樓物業之按揭市佔率排名方面，中銀香港仍佔據首位，市佔率由今月一月份的22.6%放緩至六月份的16%；第二位是恒生銀行，市佔率為15.4%；第三位是匯豐銀行，六月的市佔率由五月的12%擴闊至15%；緊接著是渣打銀行，佔7.9%。至於第五至十位排名分別為：第五位東亞銀行，佔5.9%；第六位星展銀行(香港)，佔5%；第七位永亨銀行，佔4.7%；第八位中國建設銀行(亞洲)，佔3%；第九位大新銀行，佔2.5%；第十位美國通用金融(香港)，佔2.4%。

08年上半年現樓物業之按揭市佔率首五位依次為：第一位中銀香港 ，佔19.1%；第二位恒生銀行，佔15.1%；第三位匯豐銀行，佔12.3%；第四位渣打銀行，佔6.8%；第五位星展銀行(香港) ，佔4.9%。 

近期本港拆息上升，有銀行先後上調按息，但相信此舉對本港樓市乃至按揭市場影響不大。經絡按揭轉介研究部數據顯示，自去年底實際按息水平下調至約2.4%的低位橫行，直至6月初，個別銀行先後收窄P減折扣部份，將實際按息上調10至25點子不等。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，假設按息由P-2.75%升至P-2.5% (P為5.25%)，貸款額為$300萬元，還款期為25年，每月供款額將增加$300 。

劉氏指出，銀行上調實際按息最主要由按揭貸款需求殷切所帶動，並非資金成本問題，根據金管局的數字，四月份未償還按揭貸款金額持續上揚，已突破$5,812億元的歷史新高 ，較97年的$4,254億元水平，躍升逾36%，反映現時本港的按揭需求殷切；若按揭需求進一步上升，本港銀行將有機會進一步收窄P減折扣部份。

雖然按息輕微上升，但由於通脹率持續加劇，負按揭利率進一步創歷史新低。從反映普遍按揭新客戶一般可做到最新的實際按息水平 (即M-rate) 可見，最近五月份的負按揭利率達到負3.266% ，較四月份的負2.969%進一步再創新低。

隨著本港通脹不斷升溫，即使美國以至本港逐步加息，息口調整的幅度與速度必遠不及通脹上升的幅度及速度。基本通脹率已是自去年五月以來連續12個月的升軌，期間由去年五月的2.3%上升至最近五月的5.7%，可見通脹將繼續上升，加息實際影響輕微，預料因負按揭利率將持續，刺激置業意欲，支持樓市價量穩步發展。

經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，5月份本港現樓物業之按揭市場，四大銀行比重微升至51%，中小型銀行市佔率為49%。中銀香港持續佔據榜首位置，惟市佔率續跌至17.1%，較4月份下跌了1.1個百分點；第二位是恒生銀行，佔14.4%；第三位是匯豐銀行，佔12%；緊接著是渣打銀行，佔7.5%。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，四大銀行資金相對較充裕，借貸成本較中小型銀行具彈性，在積極爭取按揭業務下市佔率上升。四大銀行市佔率排名次序不變，比率由4月份的49.6%上升1.4個百分點，至5月的51%。由此可見，近期四大銀行積極爭取按揭市場，市佔率已回穩在超過五成。

5月份銀行於現樓物業按揭市佔率之第五至十位排名方面，第五位是東亞銀行，上升1.5個百分點至6.3%；第六位的星展銀行(香港)，輕微下跌1個百分點至4.7%；第七位是中國建設銀行(亞洲)，佔3.4%；第八位是美國通用金融(香港)，佔2.8%；第九位是永亨銀行，同樣佔2.8%。第十位的則是中國工商銀行(亞洲)，佔2.7%。

金管局宣佈，4月底綜合利率跟隨美息持續下調，跌至0.79%，創05年3月以來的新低水平，顯示銀行資金成本續減。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，根據最新經絡按息 (M-Rate) 指標，反映4月份本港銀行實際按息水平之M-Rate為2.441%，同期綜合利率為0.79%，即銀行按揭息差為1.651%，可見本港銀行按揭業務目前維持不俗的利潤水平；而綜合利率將繼續受美國息口及本港資金需求影響。

劉氏指出，銀行按揭息差在1.5%以上，令實際按息水平有條件維持低位，以目前最新的拆息按揭優惠為例，全期按息低至HIBOR+0.45%，以5月19日一個月同業拆息1.37%計算，實際按息創1.82%之歷史新低，較沙士時期2.375%低逾半厘。劉氏續指，置業人士可把握現時超低按息的時機，入市置業享低息按揭的優勢。

經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，4月份本港現樓物業之按揭市場，四大銀行比重為49.6%，中小型銀行市佔率輕微升至50.4%。中銀香港持續佔據榜首位置，惟市佔率較3月份下跌1.6個百分點，至4月份的18.2%；第二位是恒生銀行，佔12.8%；第三位是匯豐銀行，佔11.5%；緊接著是渣打銀行，佔7.1%。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，早前中小型銀行積極推出低息按揭計劃，令其市佔率上升，但升幅較前兩個月收窄；同時，近期四大銀行亦積極爭取按揭市場，市佔率已回穩在五成左右。而今年1至4月份，四大銀行之現樓按揭市佔率達53.6%，可見仍佔優勢。

4月份銀行於現樓物業按揭市佔率之第5至10位排名方面，第5位是星展銀行(香港)，佔5.7%；第6位是東亞銀行，佔4.8%；第7位是中國建設銀行(亞洲)，佔4.5%；第8位是中國工商銀行(亞洲)，佔3.3%；第9位是大新銀行，佔3.3%；第10位是中信嘉華銀行，佔2.9%。

經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料顯示，3月份本港現樓物業之按揭市場，中小型銀行市佔率持續擴大，由今年初的不足四成大幅增加至50%，與四大銀行平分秋色，各佔一半按揭市場。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，中小型銀行現樓物業之按揭市佔率穩步上升，反映他們於按揭業務上採用的進取策略成效顯著。劉氏指出，近期個別中小型銀行推出非常富競爭力的按揭優惠計劃，舉例而言，首階段按息低至P減3.3.厘 (P為5.5厘)，實際按息為2.2厘，其後低至P減3.15厘，實際按息為2.35厘，扣除通脹率後，按揭借貸可說是「零成本」。

 3月份銀行於現樓物業按揭市佔率之排名方面，首五位變動輕微，中銀香港繼續佔據首位，市佔率為19.8%，但則較2月份輕微下跌；恒生銀行連續第3個月居亞軍，市佔率13.6%；匯豐銀行居第3位，市佔率10%；接著第4位是渣打銀行，市佔率6.6%；第5位是星展銀行(香港)，市佔率6.3%。第6至10位排名依次為：第6位為中國建設銀行(亞洲)，市佔率5.5%；第7位為東亞銀行，市佔率4%；第8位大新銀行，市佔率3.4%；第9位中國工商銀行(亞洲)，市佔率2.8%；第10位為中信嘉華銀行，市佔率2.7%。

經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，本港銀行於按揭市場之市佔率出現顯著變化。中小型銀行市佔率，由39.2%上升至47.9%，升幅達8.7個百分點。與此同時，四大銀行二月份之現樓按揭的市場佔有率則較一月份下跌8.7個百分點，至52.1%。而個別銀行排位方面，中銀香港據首位，但市佔率由一月份的22.6%收窄至20.3%；恒生居亞軍，市佔率16%，緊接著是匯豐銀行，市佔率由一月的14.8%降至二月份的9.9%，第四位為渣打銀行，市佔率5.9%。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，中小型銀行按揭市佔率再度穩步上升，乃反映中小型銀行日益積極爭取正在擴大之按揭市場，如推出按揭息率低至P減3.15厘 (P現為6厘)、現金回贈高至0.8%、免罰息期等之按揭計劃，競爭力毫不遜色，帶動市佔率穩步上升。值得留意的是，中國建設銀行(亞洲) 繼一月份後，二月份繼續穩佔第五位，市佔率進一步擴大至5.5%；另外，第六位之星展銀行(香港)，市佔率更由一月的3.2%顯著上升至5.3%。 第七至十位排名依次為：第七位東亞銀行，佔3.6%；第八位大新銀行，佔3%；中信嘉華銀行排名由一月份上升一級至第九位，佔2.8%；永亨銀行居第十位，佔2.2%。

根據金管局最新的數據顯示，今年一月份新批出按揭貸款額按月躍升29.2%，達294億元，為97年8月以來的新高；其中，新批出的二手住宅物業之按揭貸款佔逾80%，達237億元，反映二手市場乘勢增長，交投持續活躍。另外，新取用按揭貸款額亦按月增長逾一成，達236億元，創97年10月以來的新高。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，受惠於負按揭利率加劇、樓市交投愈趨興旺等利好因素刺激，今年本港按揭市場造好，一月份新批出按揭貸款額直逼300億元，創97年7月後之新高。

劉圓圓續指出，本港由去年9月開始跟隨美國踏入減息週期，按揭息率持續下調，目前實際按息低至2.85厘，減去一月份達4.3%之通脹率 (扣除寬減差餉因素)，負按揭利率創歷史新低，達到負1.45%；預料未來負按揭利率將會進一步擴大，繼續對本港樓市及按揭市場有強勁的刺激作用。劉圓圓謂，按揭息率持續下降，令不少供樓人士為現有按揭進行轉按，一月份轉按金額按月大增29%，至31億元。

本港連番減息的情況下，08年1月本港銀行現樓按揭市佔率出現明顯變動。經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，四大銀行今年一月份市佔率突破六成，中銀香港持續居首位，佔22.6%；恒生銀行從去年12月之排名提升1位晉級亞軍，佔17.4%；第3位為匯豐銀行，佔14.8%；第4位為渣打銀行，佔6%。

一月份本港銀行現樓按揭市佔率第5至10位排名依次為：第5位中國建設銀行(亞洲)，佔4.2%；第6位星展銀行(香港)，佔3.2%；第7位東亞銀行，佔3.1%；第8位大新銀行，佔3%；第9位永隆銀行，佔2.7%；中信嘉華銀行繼06年10月份後再次居第10位，佔2.2%。

美國聯儲局宣佈下調聯邦基金利率半厘至3厘。本港銀行隨即宣佈調低最優惠利率0.25 厘，至5.75 厘及6厘。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，香港自去年九月份踏入減息週期後，至今共減息6次，累積減息幅度達2厘；由經絡實質按息 (Real M-Rate) 走勢可見，去年9月經絡按息 (M-Rate) 由4.58厘急跌至目前的2.91厘，扣除通脹率 (假設1月份通脹率為3.8%) 之後的負按揭利率進一步跌至負0.89%，較91年的負0.85%為低，創出有紀錄以來的新低。

劉氏謂，隨著最優惠利率及實際按揭息率持續下調，加上負按揭利率創新低，預計一月份新批出按揭貸款金額將較去年同期大幅上升近一倍，升至245億元；而今年全年新取用按揭貸款金額相信會突破2700億元。

美國聯儲局昨晚突然宣佈大幅調低聯邦基金利率0.75厘，減幅乃26年以來最大一次。本港有銀行今日 (1月23日) 跟隨同步下調0.75厘，最優惠利率分別減至6厘及6.25厘。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，根據經絡實質按息顯示，07年12月經絡按息為3.9厘，減息後的最新按息水平料跌至3.15厘左右，扣除3.8%通脹率後的經絡實質按息為 - 0.65厘；換言之，本港已正式出現負按揭利率。

按揭借貸「零」成本
劉氏續指出，負按揭利率的來臨意味著，廣大按揭用家將享受借貸「零成本」的好處，可說借貸買樓已「免息」。本港樓市亦將重演91至93年期間樓市繁榮的景象，未來兩年內本港樓價料大幅增長一倍。劉氏謂，美國聯儲局下周有機會再度下調利率0.25至0.5厘，本港銀行若同步再減0.25厘，經絡實質按息將進一步跌至– 0.9厘，跌破91年的– 0.85厘水平，創出負按揭利率新低水平。

香港金融管理局最新公布，07年12月底的綜合利率(C-rate)受到招股集資活動影響，由11月底上升7個基點至2.29厘。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，綜合利率輕微上升令銀行資金成本增加；另一邊廂，本港銀行平均按揭息率水平在減息週期下持續低企，07年12月份反映銀行實際按息率水平的「經絡按息」跌至3.9厘之低位，令按揭業務的息差隨之收窄至1.6%。去年11月銀行按揭息差曾一度大幅擴大至1.9%，主要是由於金管局向市場注入資金令拆息及綜合利率應聲下調所致。

劉氏續指，美國聯儲局極有可能於本月內減息半厘，預料本港銀行將同步跟隨下調息率，連帶實際按息將進一步下降，銀行按揭業務之息差將會收窄；對於按揭用家而言，按息下調令借貸成本持續下降，刺激置業人士加快買樓入市。