新聞專欄
11
6月
73%受訪者指最優惠按揭利率穩定 料P按揭計劃息率降可刺激置業信心

近期銀行推出不少低息按揭計劃,為置業人士提供更貼身的服務。根據美聯物業與經絡按揭轉介剛進行的聯合問卷調查發現,約73%受訪者認為,最優惠利率為基準的按揭計劃息口走勢穩定,故若果銀行可提供息口走勢更穩定的低息按揭計劃料可刺激市民入市意欲。隨著銀行按揭競爭激烈,最優惠利率按揭計劃利率回落,相信以該利率為基準按揭計劃比重料拾升勢,而且由於其風險相對較低,故若該類計劃息率趨降可進一步刺激物業交投,增加市民換樓意慾。

調查:最優惠利率按揭計劃息口走勢較拆息計劃穩定

按美聯物業與經絡按揭轉介進行的問卷調查,一共訪問345名客戶,發現約有73%市民認為最優惠利率(P)為基準的按揭計劃息口利率走勢相對拆息(HIBOR)掛勾按揭計劃較穩定(見圖一)。事實上,即使近期甚受歡迎的同業拆息為基準的按揭計劃的息率相當吸引,但由於息口存在一定波幅,故貸款者亦要承擔較大的息口上升風險,相對上,最優惠利率的變化便較少。

圖一:


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*美聯物業與經絡按揭轉介調查

另外,近期有銀行提供息率更吸引的最優惠利率按揭計劃。按剛進行的問卷調查亦顯示,約有72%受訪者認為按揭計劃息口走勢相對穩定,會增加其入市信心(見圖二),而銀行提供的低息按揭計劃有助刺激物業交投。

圖二:


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*美聯物業與經絡按揭轉介調查

按揭息口趨降 物業成交趨升

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,以過去5年整體住宅成交量及按揭息率走勢分析,發現兩者普遍呈相反走勢。如05年按揭利率曾一度調升,成為當年整體住宅成交量回落的其一原因。又如07年尾按揭利息率下滑,則刺激當時住宅交投顯著回升。因此預期按息下調,將有助住宅成交量進一步攀升(見圖三)。

料換樓市場刺激較大

以P為基準的按息一再下調,料對換樓市場有較大的刺激,原因是去年金融海嘯爆發後,部份銀行將P減的幅度收窄,令按揭利率上升,對換樓客影響較為明顯,因當時換樓的話,必須放棄早前銷定較低的按息;相反,現時銀行調低新造按息,業主於換樓後所採用的按揭利率反而較現居物業的按息更低,故此相信有利樓市交投活躍。

圖三:整體住宅成交量與按揭息率走勢


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註:每月成交量乃根據下月土地註冊處的買賣登記,而09年5月則屬估計數字

資料來源:土地註冊處及美聯物業資料研究部

P-BASED按揭計劃比重料拾升勢

經絡按揭轉介研究部之數據顯示,本港物業按揭市場之計劃選用比重,由去年底起,出現了明顯的變化。 經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,在芸芸按揭計劃之中,一直以最優惠利率 (P-BASED) 為基準之按揭計劃最受市場歡迎,但直至去年十月開始,最優惠利率為基準按揭計劃之選用比重,由96.2 %顯著下跌至今年三月之67.6 %,與此同時,選用拆息掛勾按揭計劃之用家比例則大幅上升至三成以上 (見圖四)。

圖四:


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實際按息創有紀錄新低

劉圓圓表示,按揭計劃選用比重上述之變化,乃由於在過去半年,以最優惠利率為基準之按揭計劃,實際按息較拆息掛勾按揭計劃的水平為高,去年底以最優惠利率為基準之按揭計劃之實際按息達3厘水平,而拆息掛勾按揭計劃之實際按息則徘徊2厘以下,令拆息掛勾按揭計劃有明顯的省息優勢。隨著熱錢湧入本港,銀行之風險溢價降低,令本港按揭利率息差(P減折扣部份)再度擴大(見圖五),加上近日物業成交暢旺,按揭需求有增無減,以今日市場上最優惠的全期P-3.25% (P=5.25%) 計算,實際按息僅為2厘,創下新造按揭自1990年有紀錄以來的新低水平,勢將帶動P-BASED按揭計劃之選用比重,重拾升勢,繼續成為選用比重最高之按揭計劃。

圖五:


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