新聞專欄
27
2月
700萬元以下物業按揭佔市場比例超過七成
經絡:樓市成交短期內料會稍為降溫

金管局今日推出三招物業按揭的監管措施,以提升銀行風險管理和抗震能力,措施包括:

  1. 700萬以下的住宅按揭成數,由之前的60%至70%,一律降低到60%。即再沒有七成按揭。
  2. 市民購入第二個物業,即使是自用,其供款入息比率的成數,由50%降至40%,而銀行的壓力測試,供款入息比率亦由60%減至50%。
  3. 所有非自用物業,包括住宅及工商物業等,其供款入息比率則由50%調至40%,銀行壓力測試亦由60%降至50%。

700萬元以下物業佔市場比例達74%
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,去年透過經絡申請按揭之客戶,購入物業作自住用途的客戶比例已升至超過97%,加上現時市場以中小型物業為主導,是次收緊700萬以下的住宅按揭成數,以及修訂按揭保險計劃申請資格,將最高按揭成數下調至8成,對用家市場影響較大。根據經絡按揭轉介數字顯示,去年全年700萬元以下物業佔整體按揭市場比例達74%,換言之超過七成買家將會受到措施影響(圖一)。相反,投資者比較佔不足3%,因此即使收緊對各類非自用物業按揭貸款,由現時最高五成調低至四成,影響較為有限。

(圖一)

 

第二套房買家雙重夾擊  入市門檻大增
對於有意購買第二套房的置業人士,因為同時受到兩大措施夾擊,故是次收緊按揭將會大大提升入市門檻。舉例說明,假設買家原本已持有一個價值600萬元物業,想增持多一個350萬元物業,以按息2.15%及25年還款期計算,在措施推出前,每月最少收入僅需65,763元,但措施推出後,700萬元的物業按揭成數收緊一成,即貸款額減少35萬元,與此同時供樓佔入息上限亦相應下調,因此每月收入需增加9,001元至74,764元,增幅達13.7%(表一)。

(表一)

預期細價物業會進一步受追捧
劉氏相信,樓市成交短期內料會稍為降溫,不過待市場消化過後,買家將會再度重返市場,焦點仍然會集中細價物業。究其原因,在收緊按揭的情況下,除非置業人士短期內能夠增加每月收入,相信可能性不大,因此只能夠因應相關收入,退而求其次選擇合乎負擔能力的物業入市,因此預期細價物業會進一步受追捧。

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