新聞專欄
13
2月
53%受訪者指樓控措施影響入市   一半人冀放寬「3D」稅項
98%受訪者認為加息50點子合理及可負擔  馬年息口走勢影響僅次要
    新辣招一週年將至  呼籲政府盡快檢討減辣  免樓市兵荒馬亂

 


相片說明:經絡按揭轉介行政總裁朱賀華(中)與眾管理層祝願全港市民馬年福澤綿綿。

金蛇辭舊歲,駿馬迎新春,經絡按揭轉介是日舉行新春團拜,由經絡按揭轉介行政總裁朱賀華帶領眾管理層向傳媒友好拜年。展望馬年,朱賀華認為本港樓市辣招未除,而美國已落實退市,在內外不明朗消息夾撃之下,樓按市場調整勢頭將延續,並陷入按揭史上第二長調整期。為免樓市陷入兵荒馬亂的局面,建議政府趁新辣招一週年進行全面檢討,有需要時盡快減辣。

61%受訪者預期馬年樓價平穩及向上  對樓市態度樂觀
朱賀華指出,馬年樓市去向備受關注,有見及此,由農曆年開始,經絡特別進行一項「馬年置業意向調查」,至今成功以致電形式訪問了320位客戶。調查發現,當中51%受訪者預期馬年樓價走勢平穩,而預期樓價會下跌的受訪者則佔近四成,只有餘下的一成人認為樓價向上(圖一),反映超過六成人對後市仍感到樂觀。

逾半受訪者指樓控措施比加息更影響置業決定
調查結果亦顯示,大部份受訪者認為馬年影響樓市的因素,最主要是樓控措施,佔整體比例達五成三,息口走勢僅居次,佔比例達三成一,至於認為房屋供應影響較大的受訪者則最少,佔比只有16% (圖二)。即使馬年加息,有98%認為加息50點子以下屬於合理及可負擔水平,當中有56%受訪者認為加息50點子以下屬於合理及可負擔水平;有三成半認為加息50點子至1厘合理及可負擔;認為加息1至2厘以下屬於合理及可負擔的佔7%;至於加息2厘以上仍合理及可負擔的只佔2%(圖三),反映受訪者對於加息具有一定的抵禦能力。

而被問及樓控措施影響時,希望放寬「3D」稅項的佔受訪者比例百分之五十最重,其次為放寬按揭貸款成數,佔28%,至於希望放寬壓力測試力度的受訪者只佔22% (圖四)。

香港有機會較美國更早加息
根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,反映最新實際按息水平之「經絡按息」於最新1月份錄得2.07%,創兩年半新低(圖五),反映雖然美國聯儲局連續兩個月決定減少買債,但未對本港按息帶來即時加息壓力。儘管如此,美國逐步退市,長遠而言難免影響市場資金流向,現時部份新興國家已相繼加息,料本港難以獨善其身,息口將跟隨逐步回升。
朱賀華認為,加息步伐將取決於資金流動性,現時本港銀行體系結餘仍維持1,600億元以上,市場未有大量資金流走情況,故息口走勢變化不大。如果資金流走速度加快,以致本港銀行體系結餘急跌至少於1,000億元,出現資金緊張情況,加息壓力則將會增加,屆時本港甚至有機會較美國更早加息。

H按計劃業主較早面對加息
預期加息壓力於下半年較為明顯,相信對資金流向敏感度較高的同業拆息(HIBOR RATE)會較最優惠利率(PRIME RATE)率先回升(圖六),故採用H按計劃的業主需要留意,有機會較P按計劃的業主更早面對加息,而且以往的H按計劃,鎖息上限普遍較P按計劃為高,一旦息口急升,將增加每月按揭供款支出,建議此類業主趁早為加息週期做好壓力測試及風險管理,轉換合適的按揭計劃。

近月銀行已逐步將之完善及優化,不少銀行推出全期按息可低至H+1.7厘,以2月12日銀行公會公布之最新一個月同業拆息0.21厘計算,實際按揭僅1.91厘,對比以最優惠利率為基礎的P按計劃,實際按揭約2.15厘,以及定息按揭計劃實際按揭2.3厘起,的確相當吸引。再者,現時新造的H按計劃鎖息上限相當貼近P按實際息率,換言之兼備低息週期慳息及加息週期有效封頂功能,與此同時,近日更有大型銀行推出與H按揉合之存款掛勾計劃,亦較傳統以P按為基礎的存款掛勾計劃慳息。由於P按實際按息已見底,欠缺下調空間,預期銀行今年將會加大力度推廣較具競爭力的H按計劃,吸引業主鎖定低息尾班車,相信H按計劃使用比例有望進一步上升,不但與P按計劃平分春色,甚至挑戰P按計劃領先地位。
現時市場以本地用家為主,從經絡按揭轉介研究部數據可見,內地客的入市比例已連續兩年下跌,2013年內地客的比例更跌至只有8%單位數水平(圖七),雖然內地客減少,不過仍未能解決本地用家的置業問題。因為自2009年起,政府六度收緊按揭,期間置業人士平均按揭成數已由當年的六成半高位降至最新只有五成四(圖七),大大增加置業所需的首期資金,提升了本地用家的入市難度。

適逢下週六(22/2)為「新辣招」一週年,經絡希望藉此呼籲政府適時檢討政策,適時因應用家需要放寬相關政策,一旦市況逆轉更應盡快減辣,以免樓市陷入兵荒馬亂的局面。政府可以考慮先放寬非住宅物業的按揭成數,避免市場進入逆週期影響本港整體營商環境及窒礙經濟發展。至於住宅物業,可以考慮放寬換樓客的按揭成數,以增加物業的流通率,讓市民有機會改善生活。

圖一

圖二

圖三

圖四

圖五

圖六

圖七

圖八

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