新聞專欄
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1月
2015年全年新取用按揭額升14%至2,438億元 一手按揭額升至754億元歷史新高
加息步伐緩慢 預測2016年全年新取用按揭額微跌至2,292億元

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指出,過去一年樓市出現轉角,雖然全年按揭貸款數字不俗,不過從7月開始細看,新取用及新批按揭均持續錄得跌幅,到11月才見跌幅收窄,當中主要靠一手支撐大市,另新申請按揭貸款宗數更自8月起跌穿萬宗水平。金管局住宅按揭調查數據顯示,2015年全年新取用按揭貸款額錄得2,438億元及73,446宗,對比2014年的2,138億元及69,610宗,分別增加14%及5.5%,創3年高位(圖一)。2015年全年新批按揭貸款額按年亦增加2.2%至2,850億元,宗數則按年下跌3.8%至84,710宗(圖二),當中涉及一手按揭貸款額達754億元,除按年升4.3%之外,更創歷史新高(圖三),而二手按揭額則下跌6.6%至1,528億元,表現相對遜色。去年8月樓價創歷史新高,因而刺激轉按融資活動,2015年全年轉按貸款額按年增長31.5%至567.5億元(圖四)。

預測2016年全年新取用按揭貸款額微跌至2,292億元
展望2016年,整體樓價料有約10%的跌幅,二手業主擴大議價空間,部分購買力回流二手市場;春節之後一手多區新盤供應增加,並以折扣回贈等優惠吸客,有望延續2015年底的熾熱氣氛,兩方面均支持樓市成交量回升、出現「價跌量升」的情況。在政府不「撤辣」及二手業主持貨能力強之下,上半年一二手比例差距持續拉闊。由於樓市調整需時,發展商推盤步伐依然進取,銀行續以多元化按揭計劃及優惠,爭取新盤按揭市場份額,所以競爭不減之下,策略上要多花心思。2016年按揭貸款仍可平穩發展,全年新取用按揭貸款額將微跌至2,292億元,以反映樓價的輕微調整。

樓價連跌4個月 12月份按揭還款年期25.75年、按揭比率50.1% 雙雙回升
數據亦顯示,去年12月新取用按揭貸款錄得3,887宗,與11月份的4,664宗比較再跌16.7%,涉及金額亦跌17.6%至128.83億元(圖五);新批出按揭貸款金額及宗數分別錄得158.9億元及4,829宗,按月分別回升3.1%及3.9% (圖六),當中所涉及的一手按揭貸款額為49.23億元,按月回升24.1%,而二手按揭額亦升0.3%至68.41億元。去年樓價先升後跌,按揭還款年期及按揭比率雙雙回升,12月平均按揭還款年期按月增加5個月至309個月,即25.75年(圖七),按揭比率按月增加1.4個百分點至50.1%(圖八),惟平均按揭貸款額則按月減少3萬元至329萬元,而業主轉按融資活動亦隨樓價下跌而減少,轉按貸款額按月下跌10.8%至41.26億元。

定按佔比升至7.9% H按計劃使用比例近八成
按揭產品方面,浮息按揭計劃仍主導市場,去年12月H按計劃使用比例按月跌0.6個百分點至79.7% (圖九),而P按計劃使用比例亦跌2.3個百分點至11.1%。12月美國近10年來首次加息,惟早於7月,定息按揭計劃已重獲業主選用,使用比例更逐步增加,由1.3%升至12月的7.9%,創逾10年高位。今年1月拆息抽高至0.39厘附近,H按息口升至2厘以上,慳息效果漸減,料上半年將觸動P按鎖息上限(2.15厘),使用比例或進一步回落。近月市場提供首年低至2厘以下的定按,具一定的吸引力,隨着銀行推出更多定按優惠,料上半年使用比例可見10%。

圖一

圖二

圖三

圖四

圖五

圖六


圖七

圖八

圖九

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