新聞專欄
17
12月
2014年新取用按揭貸款額料跌13.2%至1,380億元 創8年新低 憧憬美國退市息口存暗湧 用家對應市場變化宜多作比較

經絡按揭轉介行政總裁朱賀華表示,美國聯儲局展開2013年最後一次議息會議,相信仍未具條件啟動退市機制,本港明年未有即時加息迫切性,估計2014年美國決定退市,步伐亦循序漸進,本港銀行體系結餘需急跌至一千億元以下水平,才呈現加息壓力,故預期明年按息介乎2至3厘。儘管按息仍徘徊歷史低位,但息口變化存在暗湧。究其原因,各大銀行資金成本有異,一旦美國宣佈退市,個別銀行或因應市況調整業務策略及息口,在步伐不一致的局面下,屆時將出現明顯息差,用家選擇按揭產品時宜多作比較。

展望2014年,新盤小陽春勢頭延續,相信一手按揭貸款存在增長空間,不過新盤提供優惠搶客,加上措施窒礙上車及換樓市場發展,削弱二手樓競爭力,二手按揭貸款將反彈乏力。尤其踏入下半年,外圍市況不明朗因素增加,加上用家市場購買力陸續消化,整體觀望氣氛會漸趨濃厚,樓按市場表現將較上半年遜色,估計全年新取用按揭貸款額將連續4年出現調整,按年再跌13.2%至1,380億元,創8年新低(圖一)。

(圖一)

回顧2013年  樓按貸款額連續3年負增長
回顧2013年,在連串措施影響下,樓市成交不及2012年,按揭市場亦錄得價量齊跌。若比較每月按揭款宗數,根據金管局住宅按揭調查數據顯示,今年首10個月平均只有5,084宗,不但較去年同期平均6,198宗相比少17.9%,同時創有紀錄以來新低。至於金額方面,累計今年首10個月,新取用按揭貸款金額錄得只有1,354億元,較去年同期的1,518億元大幅減少10.8%,而每月平均按揭貸款金額亦只有135億元,為同期的6年新低(圖二)。

2013年10月份新取用按揭貸款宗數按月下跌5.5%至4,264宗,涉及金額減少3.6%至112.07億元,雖然近月市場有一手成交支撐大市,但一手佔市場比例始終有限,本年迄今,單月最高計算亦只不過佔約兩成,因此在二手成交大幅減少下,按揭市場難以收復失地,相信全年新取用按揭貸款額將不足1,600億元,並較去年下跌17.1%至1,590億元,屆時按揭市場規模不但創7年新低,更連續3年出現負增長。

(圖二)

一、二手走勢背馳  兩者平均貸款額差距收窄至6年新低
樓市在收緊按揭、「3D」辣招及《一手住宅物業銷售條例》連環夾擊下,一、二手物業市場同受打擊。按揭成交方面,累計今年首10個月,新批出按揭貸款額及宗數分別錄得1,676億元及61,321宗,與去年同期比較,分別下跌23%及27.3%,當中涉及一手物業按揭貸款金額按年減少18%至302億元,而二手物業按揭貸款額則按年減少30.8%至1,081億元,對比之下,二手市場跌幅顯著。

值得注意,一、二手平均按揭貸款金額走勢呈現背馳,除了因為一手物業價格向來較二手物業為高,較易跌入收緊按揭措施限制範圍,往往難以借取高成數按揭,從以影響按揭貸款金額。另外,發展商旗下新盤開價趨向保守審慎,造價貼近二手市場,以致格價出現下調。2013年截至10月,一手平均按揭貸款金額跌至389萬元,創4年新低,相反,今年二手市場以400萬元以下的中小型物業主導,業主叫價硬淨,樓價累升不少,此類物業較易獲批高成數按揭,故2013年截至10月,二手平均按揭貸款金額升至279億元,創有紀錄以來新高,一、二手兩者差距明顯收窄,迄今收窄至只有36%,為6年以來新低(圖三)。

 

(圖三)

2014年樓按市場變數多  冀政策從寬
朱賀華展望2014年,認為本港政策及加息陰霾增添樓按市場變數,並有以下預測:

1.措施有增無減  料明年按揭貸款規模少於1,400億元
預期新盤推售及入伙潮延續至明年初,期內按市表現會較平穩。儘管新盤旺場,然而自《一手住宅物業銷售條例》生效後,實際銷售速度已大不如前,加上新盤的客源及按揭成數仍受措施所限,購買力未必能夠持久,要達致貨如輪轉,相信下半年發展商需採取「先量而後價」策略應對,以低價吸引買家。在購買力偏向一手的情況下,將會分薄二手客源,令兩者在價格上構成惡性競爭,明年一、二手平均按揭貸款金額差距有機會收窄至少於30%。

政府推出辣招及收緊按揭措施無疑有效壓抑投資需求,但同時扭曲用家市場生態,窒礙物業流轉,今年物業成交量更遜2003年沙士時的經濟不景氣時期。若比較按揭市場規模,旺市時期的新取用按揭貸款額單月計曾高達300億元,相比今年每月平均只得135億元,仍不及旺市時的一半。雖然樓市聚焦一手,但佔比較大的二手市場成交減少,導致整體樓市實際成交偏低,相信單靠一手按揭市場難以扭轉頹勢,假如港府的樓市需求措施仍然有增無減,下半年樓按市場表現料將較上半年遜色,預期明年全年按揭貸款規模少於1,400億元,按年再縮減13.2%至1,380億元,跌幅雖收窄,但仍較2010年高峰期3,242億元相差近6成,並創8年新低。

2. 上半年息口橫行   銀行結餘不足1,000億元現加息壓力
根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,反映最新實際按息水平之「經絡按息」於10月份錄得2.14%,料明年初按息仍於現水平徘徊。究其原因,本港息口走勢大致跟隨美國步伐,除非銀行資金成本突然增加,否則以現階段美國退市時間表尚未明顯的步伐下,明年首季仍然持續低息。即使美國決定縮減買債規模,相信會採取「循序漸進」形式多於「一刀切」形式,退市步伐溫和,因此預期下半年才浮現較明顯的加息壓力。

回顧2008年金融海嘯,本港銀行結餘突破1,000億元關口(圖四),最高一度升至3,180億元高位,經絡按息亦逐步由3厘回落,最終跌至不足1厘的歷史低位。現時市場資金仍然充裕,從金管局數據可見,今年本港銀行結餘長期處於1,600億元以上水平,意味著銀行體系穩健,即使美國退市,只要銀行結餘穩守1,000億元關口,相信明年初仍未具加息的迫切性,全年實際按息將介乎2至3厘。

(圖四)

3. 料H按與P按計劃平分春色 
按揭計劃方面,在低息環境之下,大部份業主仍垂青浮息按揭計劃,即以最優惠利率為基礎的P按計劃及與拆息掛勾的H按計劃,兩者之中,由於拆息(HIBOR)對資金流向的敏感度較高,息口容易受市場刺激而出現波動,故相對穩定的P按計劃較受歡迎,今年10月份有超過七成業主採用。不過銀行近月積極優化及推廣H按計劃,現時吸引的H按計劃,實際利率與P按計劃存在0.24厘差距,鎖息上限部份更與P按實際利率幾乎達到一致水平,可享低息之餘,即使面對息口上升,負擔比率亦與P按計劃不相伯仲,因此不少新造按揭客戶紛紛選擇H按計劃,帶動其最新使用比例上升至26.3%,超過兩成半。按揭市場規模縮減,而且按息下調空間有限,相信明年新盤上會潮,銀行將加大力度推廣較具競爭力的H按計劃,吸引業主鎖定低息尾班車,因此加息週期重臨前,H按計劃使用比例有望進一步上升,甚至與P按計劃平分春色(圖五)。

4. 加息迫近再掀定按熱潮
2013年首季有大型銀行牽頭加息,其後多間銀行及財務機構相繼引入多元化定息按揭產品,市場曾掀起一股定息按揭熱潮,相信明年美國退市訊號響起,加息之聲迫近,有抗衡加息風險的定息按揭產品將再受用家垂青,並再掀熱潮。整體而言,預期明年銀行對按市取態審慎樂觀,為保持競爭力及提升市佔率,將推出更多元化按揭計劃吸客。不過由於銀行的業務策略各有不同,在憧憬美國退市的情況下,料銀行息口調整步伐並不一致,屆時按揭產品將更多元化,用家申請按揭前宜貨比三家。

 

(圖五)

冀明年放寬按揭助用家
朱賀華總結,一旦大量資金流出香港,將令本港樓市受壓,但整體而言,相信政策因素遠較加息壓力為大。最主要原因,隨著美國計劃退市開始,市場對加息將有所預期,自從2008年金融海嘯後,本港按息已一直處於歷史低位長達5年時間,相信息口將逐步回復正常化,在市場有足夠時間適應的大前提下,將有效抵禦加息的衝擊。然而樓市需求管理措施威力不散,物業成交始終難有突破空間。

因此冀政府明年初發表《施政報告》及《財政預算案》,可從根本著手,加快落實新供應時間表,增加市場透明度及回應市場訴求。與此同時,建議適度放寬用家按揭成數或上調中上價物業的按揭成數,甚至削減額外印花稅(SSD)力度,從換樓市場著手推動物業流轉,此舉既可釋放既有市場的單位供應,同時可增加市民上車置業的機會,讓樓市得以重返正常軌道健康發展。

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