新聞專欄
17
12月
2012年十大樓按新聞「買家印花稅」最具影響力 內需帶動 明年中小型物業按揭看高一線

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,2012年政府推出多項房屋政策成為市場焦點,經絡客戶選出之十大樓按新聞,當中超過一半受訪業主認為「新增買家印花稅」最具影響力。雖然今年下半年銀行在按揭業務取態積極進取,表現較上半年優勝,料11、12月份新取用按揭貸款金額可衝破200億元關口,不過在連串政策影響下,按揭市場難以收復失地,相信全年新取用按揭貸款金額將不足2,000億元水平,並較去年下跌13%至1,980億元(圖一)。劉氏預期明年市場由本地客主導,在低息環境支持及實際需求帶動下,料中小型物業備受追捧。

圖一


回顧2012 逾半業主認為「新增買家印花稅」最具影響力
2012年進入倒數階段,經絡藉此舉辦第6屆十大樓按新聞選舉,以電話訪問方式成功訪問了313位客戶,選出心目中最具影響力新聞。調查發現,有52%受訪業主認為「新增買家印花稅」最具影響力,其次為「加強版額外印花稅」及「本港超過六成私樓業主供滿樓」,分別佔36%及11%。(圖二)

圖二

內地客比例由高位回落3.2個百分點
事實上,買家印花稅針對外地人士及以公司名義入巿之買家,首當其衝影響近年追捧本港物業的內地客。根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,去年內地客按揭成數以五成至七成為主,現時逾半數內地客均採用三成至五成按揭,佔市場比例更連升三個月至11月份的57.1%,置業成本明顯增加,加上收緊按揭效應,購買力逐漸減弱。以價值一千萬元或以上的豪宅市場為例,內地客佔比由10月份超過三成,按月下跌5.1個百分點至11月份僅約兩成半(25.6%)。買家印花稅亦降低內地客入市意欲,內地客申請按揭比例由10月份的13.9%高位下跌3.2個百分點至11月份的10.7%,若按年計算,本年截至11月份,內地客申請按揭比例更回落至不足一成,僅9.9%。(圖三)

圖三

展望2013 中小型物業按揭看高一線
劉氏認為,隨著政府收緊第二套房按揭、新增買家印花稅及推出加強版額外印花稅,樓按措施多管齊下持續抑壓住宅物業投資氣氛,以及削弱非本地客購買力,明年市場將由本地客重新主導。儘管目前金管局收緊按揭成數,並鎖定按揭還款年期上限為30年,局限資金不足者選擇物業的空間,窒礙換樓人士升級置業的意欲,惟上車客影響輕微,仍積極在中小型物業市場尋寶。根據經絡按揭轉介研究部數字顯示,本年至今的按揭申請比例,以樓價介乎200至500萬元的中小型物業佔比最重,比例高近五成半(54.6%)。

鑑於本月底置安心計劃開始接受申請,政府明年亦分階段推出5,000個名額予白表申請人免補地價購二手居屋,價格主要介乎200至500萬元,預期銀行在按揭規模縮減的壓力下,將積極爭取此類按揭市場份額,本地客購買力有待陸續釋放,因此明年中小型物業按揭市場仍可看高一線。

市場資金充裕 低息環境延續
息口方面,反映最新實際按息水平之「經絡按息」於11月份錄得2.2厘,料明年走勢將維持平穩。究其原因,資金充斥市場,繼美國9月中推出QE3後,「經絡按息」長時間徘徊2.2厘,近日再推變相QE4的量化寬鬆措施,促使大量熱錢持續湧港,本月初本港銀行結餘率先突破2,000億元,至今更迫近2,500億元,期內本港一個月同業拆息下調至不足0.28厘,令拆息掛勾H按計劃再受關注。另外,本港最優惠利率目前跟隨美國息率調整,聯儲局延長超低息環境至2015年,令市場對加息預期降溫,現時逾九成置業人士採用以最優惠利率為基礎的P按計劃,低息政策無疑亦為採用P按計劃人士注入強心針。整體而言,銀行資金成本下降,加息理由仍薄弱,除非外圍市況突然逆轉,否則明年「經絡按息」可維持2.5厘以下水平,大幅回升機會偏低,對置業人士有利。

劉氏總結,本港樓價由去年底至今,累計升幅達兩成,超過97年高位,帶動平均按揭貸款金額及還款年期創出新高,政府為防止外來資金進入本地住宅物業市場,已推出多項措施回應,自從政府推出「雙辣招」後,住宅成交量大幅減少,料樓價逐步走向平穩。展望明年,在政府公布新一年《施政報告》及《財政預算案》前,市場氣氛會較觀望,雖然新盤陸續上會對按市有支持,但受制於多項房策,削弱市場部份購買力,整體樓市成交會稍為放慢,料新取用按揭貸款金額難以大幅彈升,全年將低於2,000億元水平。

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