新聞專欄
01
12月
2011年政策令市場理性化發展 全年按揭金額將錄2,280億元 明年P按計劃勢成主流地位 「經絡按息」徘徊3厘水平

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,市場充斥多項利淡因素,2011年下半年整體樓市交投較上半年遜色,拖累按揭市場表現,但銀行已著手為新一年的按揭業務重新制定目標及爭取市場份額,相信11月及12月的新取用按揭金額可望穩守100億元關口,預期2011年全年的新取用按揭金額錄約2,280億元,維持過去五年的平均數。

回顧2011年1至11月,十大按揭新聞包括:

  1. 恒生銀行宣布淡出H按市場,掀起按揭計劃使用比例轉變之序幕 (2月)

 

  1. 加息訊號響起,經絡指按揭利率將步入「正常化」階段(3月)

 

  1. 政府推出正面按揭信貸資料庫,令業主財務紀錄透明化(4月)

 

  1. 金管局再推五招,首次收緊主要收入來源非來自香港及以資產淨值為依據的按揭貸款成數(6月)

 

  1. 香港按揭證券公司推出安老按揭計劃(7月)

 

  1. 施政報告推「新居屋」售價與負擔能力掛勾,供樓佔收入比率不可多於四成(10月)

 

  1. P按再度成為市場主流 10月份使用比例近七成(10月)

 

  1. 「經絡按息」十月份升至2.44厘創32個月新高(10月)

 

  1. 按揭比率十月份更跌至52.3%的歷史新低(10月)

 

  1. 全年銀行加息六次,市場最高P按及H按息率分別上調至P-2%(P=5.25%)及H+3% (11月)

2011年按市 政策影響多於經濟因素
劉圓圓表示,恒生銀行二月淡出H按市場後掀起按揭計劃使用比例轉變之序幕,經絡率先預期按息逐步「正常化」逐步回升,其後銀行六度上調按揭利率,促使「經絡按息」十月份升至2.44厘創32個月新高,與此同時,P按及H按的實際按揭利率息差收窄,令轉按誘因減少,十月份新批轉按金額跌至僅20.3億元創逾兩年新低,另外,由於H按計劃慳息優勢大不如前,P按再度備受關注,十月份P按的使用比例更升至接近七成。

加息無疑令置業人士每月供樓支出增加,不過收緊按揭措施影響力更為顯著,金管局繼去年底收緊按揭,今年六月份再推出五招,以穩定樓價升勢,惟力度有增無減,導致新取用按揭金額跌至十月份的115億元。由於置業人士入市成本增加,多項數據亦反映措施的威力,其中按揭比率十月份更跌至52.3%的歷史新低。

展望2012 P按計劃勢保主流地位
劉圓圓指出,銀行所提供的按揭利率雖存在差異,但整體而言傾向提供P按,以兩大銀行的按息為例,其中一間的H按計劃目前最高為H+2.7厘,以今日銀行公會公布的一個月同業拆息0.23厘計算,實際利率為2.93厘,其P按計劃為P-2.1至2.4厘(P為5厘),實際利率介乎2.6至2.9厘,以兩者上限比較,實際利率P按較H按低0.03厘;另一間近日將H按計劃最高調升至H+2.9厘,實際利率為3.13厘,而P按計劃為P-2至2.5厘(P為5厘),實際利率介乎2.5至3厘,兩者上限比較,P按較H按低0.13厘,可見近日P按使用比例大升之誘因。預期2012年P按繼續以穩定取勝,勢保持市場主流地位,其使用比例將維持偏高水平。

「經絡按息」料徘徊3厘水平
展望2012年,經絡按揭轉介認為在多方面的樓按措施規管下,市場發展已理性化,暫緩收緊措施可讓樓市穩定發展。而按息走勢方面,主要取決於市場資金流向,歐債危機陰霾未散,外圍市況仍存在不明朗因素,而上半年本地按揭需求料受政策影響持續放緩,相信銀行按揭市場業務將採取審慎樂觀策略,以平衡風險及利潤。現階段「經絡按息」仍屬於偏低水平,惟目前各國央行紛紛因應經濟發展調整貨幣策略,以紓緩金融市場及流動資金的壓力,相信息口只會循序漸進地上升,「經絡按息」料徘徊3厘水平,遠低於歷史高位。

圖一

圖二

圖三

 
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