新聞專欄
29
10月
銀行按揭貸款與財務公司物業貸款(一)

近年市場上不乏標榜可提供物業貸款的財務公司發展迅速,此類公司聲稱貸款人只要擁有私人物業,不論物業樓齡新舊,均可透過簡易程序為物業申請一按、二按貸款,或者加按套現,而且可以在短時間內獲批相關貸款,以解決資金不足問題,因而獲得不少業主垂青。

由於銀行為置業人士提供按揭貸款,須遵從金管局的指引,審查貸款人過往的財務信貸紀錄,限制供款與入息比率上限及為貸款人進行加息的壓力測試,審批程序嚴謹,需時亦較長。相反,財務公司不受金管局監管,一般以手續簡單快捷及無須入息證明等賣點作招徠,審批程序相對較為寬鬆,因此隨著政府逐步收緊按揭成數,業主透過銀行貸款的難度日漸增加,不少以物業貸款為名的財務公司應運而生。此類財務公司不但接受私人物業的業主申請,個別亦聲稱接納村屋、寫字樓、舖位、工廠及車位,甚至未補地價居屋的業主申請,以吸納客源。 

政府的資助房屋,不論轉售、放租,一般需要向政府申請補地價,否則屬於違規。究其原因,資助房屋以折扣形式售予合資格人士,舉例一個未補地價的綠表居屋,折扣率為六折,即業主佔六成業權,政府佔四成,有別於私人物業,因此資助房屋要在私人市場轉售、放租,事前需要向政府申請補地價,贖回政府所屬的四成業權。

至於加按,根據房屋條例,業主在未補地價的情況下將居屋單位重新按揭,包括加按,必須事先獲得房屋署批准,房屋署會因應情況酌情處理,一般獲批個案不外乎業主需要籌措醫藥費、家庭成員的教育費、殮葬費及因離婚而支付贍養費等,其他如個人財務問題,則鬚根據個別情況考慮,而且業主獲房屋署批准加按後,仍須向領有牌照或註冊的銀行或接受存款公司申請加按。以往曾有居屋業主於未補地價前向財務公司進行加按,結果被罰款定罪,因此建議未補地價的綠表居屋業主在加按前先諮詢銀行業界之專業人士意見。

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