新聞專欄
30
6月
銀行加息 M-Rate創17個月新高 P按計劃使用比率勢續升

本港銀行由三月份起,將拆息(H)按揭利率由H+0.7%起四度上調,令實質按息上升。今日有個別銀行將調整拆息(H)按揭利率調升至最高H+2.5%,意味著下半年整體按息仍有上升空間,置業人士宜為加息作好預備。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,按息過去一直維持處於異常低位,目前本港按息正進入「正常化」之過程,由於資金出路增加,銀行轉向爭取較有利可圖的業務,故由三月中旬起四度上調按揭利率,根據經絡按揭轉介數字顯示,反映最新實際按息水平之「經絡按息」於四月份已突破1.3% (圖一),為09年12月後的17個月新高,預期下半年本港按息仍有一段上升空間。

由於市場預期美國加息條件有限,預期P按波動性較H按為低,加上部份銀行取消H按現金回贈優惠,個別需要資金即時應急的業主逐轉投選擇現金回贈較高的P按計劃,令選用P按之比重回升,根據金管局住宅按揭調查數據顯示,五月份拆息(H)掛勾按揭計劃之選用比重最新跌至87.2%,連續下跌四個月並創十一個月新低,至於以最優惠利率(P)為基準之按揭計劃,使用比重則逐步上升,亦一如經絡按揭上月所料,P按使用比重最新達11.7%,突破一成水平。

而是次有銀行將拆息(H)按揭利率調整至最高H+2.5%,即實質按息達2.7%(表一),以一個200萬元物業,承造七成按揭,供款期20年計算,與P按實質2.15%比較,加息後之H按每月供款支出較P按多出373元,預料此舉將吸引更多用家於下半年轉用P按,因此P按使用比率將進一步增加。

(圖一)


(表一)息口上調供款變化

 

最優惠利率按揭計劃(P)

拆息按揭計劃(H)

 

P計劃

H計劃一

H計劃二

H計劃三

按揭計劃

全期
P-3.1%

全期
H+1.5%

全期
H+2% 

全期
H+2.5%

實際按息

2.15%

1.7%

2.2%

2.7%

每月供款額

$7,182

$6,885

$7,215

$7,555

P計劃與H計劃之供款比較

節省$297

增加$33

增加$373

每月供樓負擔比率

26%

24.9%

26.1%

27.4%


註:以上計算乃假設樓價及居於私人住宅的家庭入息中位數維持不變
以一個200萬元物業、承造七成按揭 、供款期為20年計算
*H以銀行公會於6月30日公布之一個月同業拆息0.2%計算
^P為5.25%
每月供款負擔比率 = (每月供款 / 居於私人住宅的家庭入息中位數) x 100%
以統計處公布之2011年第1季居於私人住宅之家庭入息中位數為$27,600計算
資料來源:經絡按揭轉介研究部

 
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