新聞專欄
27
4月
選擇合適供款年期 為退休作好準備

香港政府統計處於二○一一年六月至八月期間進行人口普查,調查結果顯示,二○一一年自置居所的家庭數目較二○○六年增加59,463個至1,233,595個,逾百萬個自置居所當中,有741,334個住戶並沒有按揭及貸款,佔比例約六成,可見大部份業主已無樓債。

上文筆者建議按揭貸款人因應息口週期選擇合適的供款年期,因為樓宇按揭每月的供款分為兩部份,一部份是「利息」,另一部份是「本金」,當中利息佔每月供款比例會隨息口走勢而變化。以現時低息環境而言,利息佔每月供款比例相對較低,故縮短供款年期有助盡早贖回物業。當然亦有部份貸款人見貸款成本極低,認為無須急於清還貸款,或將資金投入於更高回報的投資,將贖樓的時間推遲。

事實上,香港沒有強制性的退休年齡,只見強積金條例訂明65歲為退休年齡。回顧上一代的香港人,畢業後投入社會工作,直至30歲左右擁有穩定經濟基礎,才實行置業計劃,而普遍選擇少於20年的供款年期,因此若以65歲作為退休年齡參考標準計算,供滿物業後仍有多於15年的時間才達至退休年齡。由歷史數據可見,及至二○○四年至二○○六年本港進入加息週期,基於部份貸款人需要延長供款年期以降低每月供款,平均供款年期才顯著急升。

二○○八年金融海嘯過後,本港雖然進入了超低息時代,但平均按揭供款年期卻持續增長,新一代置業人士的平均按揭供款年期已超過24年,換言之在退休前約10年才將物業供滿。假如置業人士延長供款年期至30年,甚至個別銀行提供的40年上限,則有機會年屆退休仍要繼續償還樓債。更值得注意的是,由於該類置業人士的供款年期已達上限,因此一旦加息週期重臨,也沒法再透過延長年期以減少每月的供款支出,增加供款負擔,甚至影響退休計劃。

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