新聞專欄
18
12月
近八成市民指「雙倍印花稅放寬」為本年度最具影響力新聞 中上價物業佔比創四成創歷史新高 惟加息存隱憂 經絡:預測2015年全年新取用按揭貸款額平穩輕微增長至2,156億元

2014年樓市先苦後甜,置業人士對後市取態由悲觀轉為樂觀,帶動樓按貸款按年增長超過三成。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓展望明年,發展商推盤步伐節奏將較今年迅速,銀行積極爭取新盤按揭市場份額,料以現金回贈優惠等形式吸客,勢必競爭激烈。值得注意,美國聯儲局剛結束本年度最後一次議息,一改以往維持長時間低息的措辭,令明年下半年存在加息隱憂,加上收緊按揭措施限制,劉氏相信,明年按揭貸款僅平穩發展,欠缺雙位數增長動力,預期2015年全年新取用按揭貸款額增長至2,156億元,雖然按年增加僅6億元,但仍創四年新高(圖一)。

(圖一)

「雙倍印花稅DSD放寬」高票數當選本年度最具影響力新聞
今年經絡首創Facebook全民投票,選舉2014年「經絡十大樓按新聞」,反應相當熱烈,活動由12月3日至11日短短一星期已有數以百計市民投票,總數達363人。綜觀 2014年「經絡十大樓按新聞」排行榜,第1位「雙倍印花稅DSD放寬『先買後賣』換樓期限,5001000萬元物業按揭佔比近四成創05年以來有紀錄新高」以280票高票數榮登榜首,佔總投票人數近百分之八十,投票結果反映樓市政策仍然主導大市,成為市民心目中最具影響力之本港樓按新聞。其次「本港樓價屢創新高,令平均按揭貸款額達334萬元續破歷史新高」有236票,以44票之差屈居第2位,至於「買家印花稅BSD屆滿兩週年,內地客比例一度跌至4%創近五年新低」121票,排名第3位(圖二)。

 

(圖二)

中上價物業佔比近四成創新高   料明年表現超越細價樓
回顧2014年,年初政策影響樓市,物業交投異常淡靜,期後政府微調房策,新盤源源不絕登場,刺激換樓需求,為樓市重新注入動力,不論新取用及新批出貸款額均更勝去年。根據金管局住宅按揭調查數據顯示,今年首10個月的新取用按揭貸款額累計錄得1,710億元,與去年同期的1,354億元比較,增加26.3%。至於今年首10個月新批出按揭貸款額則按年升37.3%至2,302億元,當中二手按揭貸款額累計僅增加24%至1,345億元,至於一手按揭貸款額累計則已達610億元,較去年同期的302億元急升1倍達102%,反映升幅主要由一手按揭帶動,完全符合經絡料全年一手按揭貸款額「翻一番」的預測,2014年進入尾聲,全年新取用按揭貸款額料可升至2,150億元,較2013年的1,586億元增加三成半。

事實上,雙倍印花稅DSD放寬後明顯舒緩樓市兩極化的局面,從經絡按揭轉介研究部數字可見,若以物業價格劃分,2014年截至12月17日,500至1000萬元物業的中上價物業的增長幅度為全年之冠,佔整體按揭市場的比例由去年的28.1%,按年急升11.5個百分點至39.6%,為2005年有紀錄以來首次創近四成新高(圖三),反映中上價物業的換樓市場需求殷切。

(圖三)

明年按市平穩增長至2,156億元創四年新高
劉氏預期明年不乏新單位供應,中上價物業成交量將看高一線,有機會首度超越細價物業主流地位,不過按揭金額會較今年稍遜。究其原因,發展商連環推盤促銷,加上資助房屋亦相繼登場,私樓與資助房屋互相角力,定價吸引,而且銀行配合推出按揭優惠,買家傾向購買一手樓,相信新盤成交量明年升幅可達一成以上。不過一手新盤定價普遍介乎500至1000萬元,而600萬元以上物業的按揭成數設有上限。另一方面,房委會及房協積極推售資助房屋,將進一步攤薄二手市場客源,在中上價物業主導市場的情況下,總結整體按揭貸款金額難有大幅增長空間,料2015年全年新取用按揭貸款額輕微增長至2,156億元,按年增加僅6億元,仍創四年新高。

加息存隱憂  明年息口上落波幅少於50點子
隨著美國結束量化寬鬆措施,按息在所難免逐步正常化,現時本港利率近年處於極低水平,根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,反映最新按息水平之經絡按息(M-Rate)於11月份錄得1.95%,不但連續八個月不足2%(圖四),更創逾三年新低。

美國聯邦儲備局剛結束今年最後一次議息會議,主席耶倫指未來兩次會議不加息,換言之低息環境最少維持至明年首季,料本港的加息步伐將較美國落後。究其原因,以往即使美國聯儲局加息,本港大部份時間沒有即時跟隨,舉例,2004年至2006年加息週期,美國連續17次加息,累計加息達4.25厘,期內本港最優惠按揭利率僅調整13次,累計加息達3厘,以此計算,平均每次調整幅度不多於25點子,相信未來本港按息上調的步伐亦循序漸進,預期最快要到2015年下半年後才會啟動加息,而且初期加息幅度不會太大,首階段每次加息幅度不多於25點子,全年整體按息上落波幅少於50點子。鑑於新申請按揭需要通過加息3厘的壓力測試機制,輕微加息對於業主的供款負擔影響有限,相信不會對樓市構成巨大衝擊。

(圖四)

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