新聞專欄
22
7月
資金欠出路 下半年樓市交投料改善
經絡:預測2016年下半年一二手及轉按貸款全線上升

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,2016年上半年全球政經不穩,而且兩地股市表現反覆,資金欠缺出路,本港樓價經過數個月調整後,展現出一定的抗跌力,而按揭市場競爭相當激烈,經過首季的樓市寒冬後,本港銀行先後下調按揭利率,由H加1.7厘,逐步減至H加1.5厘,首年定按亦低見1.75厘。雖然年初一二手住宅成交較沙士時低迷,不過次季買家逐漸回復入市信心,樓價止跌回升。

6月英國公投最終決定「脫歐」,未來資金回流動向屬未知之數,令美國加息預期再降溫,下半年利率料仍處於低水平,銀行維持積極放貸態度,新盤銷售空窗期過去,樓市交投及按揭貸款價量可望改善。雖然下半年貸款數字將較上半年佳,不過全年來看仍然會出現顯著的調整,預期新取用按揭貸款金額按年下跌30%至1,707億元,宗數跌幅較少,按年下跌20%至73,446宗(圖一)

圖一

2016年上半年樓按市場回顧:

1. 上半年新取用按揭貸款額料跌四成

雖然本港未有跟隨美國於去年底加息,不過今年首季樓市出現冰封局面,除未有大型新盤應市外,二手買家亦普遍持觀望態度,直到次季樓價累積一定的跌幅後,買家才開始回復入市信心。根據金管局住宅按揭調查數據顯示,總結今年首5個月,新取用按揭貸款額累計錄得640.98億元及20,070宗,按年分別大減39.4%及37.8%,累計宗數為1997年以來有紀錄新低;而首5個月新批按揭貸款額累計按年大減35.7%至865.08億元,宗數亦跌34.4%至26,276宗,累計宗數及金額分別為13及9年新低。總結2016年上半年,按揭貸款先跌後回穩,預計新取用按揭貸款金額僅791億元,與去年上半年的1,250億元比較,跌幅接近四成(圖二)

圖二

2. 中細價物業再成市場主流

雖然去年購買力轉投至中上價物業,推動該類物業按揭貸款比例創新高,但從經絡按揭轉介研究部數字可見,按客戶購買的物業價格劃分,隨着樓價持續下跌,今年上半中細價物業(200萬至500萬元)已重新獲得買家追捧,其按揭貸款比例由去年上半年的36.6%,回升14.3個百分點至50.9%,而中上價物業(500萬至1,000萬元)則按年下跌11.5個百分點至36.4%。至於逾千萬元物業佔比亦下跌至8.9%,其中2.6%為2,000萬元以上物業(圖三)

圖三

3. 內地客入市比例回升至8%

自從本港樓價由2009年起連續攀升,加上非本地客買樓的印花稅限制,令入市成本大幅上漲,內地客寧願選擇往較低水的海外物業市場尋寶,惟根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,隨着樓價已從高位回落逾一成、新盤加推稅項優惠(例如買家印花稅(BSD)回贈),以及人民幣開始持續貶值等因素,內地客入市比例於今年上半年回升至8% (期內樓價累跌4.3%),除已連升3個月之外,亦是2013年下半年後的半年度新高,反映內地客入市意欲增加 (圖四),而五月購買中上價物業的內地客佔47.2% (圖五)

圖四

圖五

2016年下半年樓按市場前瞻:

1. 一手按揭貸款額料顯著回升

復活節長假及五一黃金周樓市氣氛出現好轉,而且美國加息步伐較預期緩慢,本港銀行趕加息前推按揭優惠搶市佔率,加按及轉按活動明顯增加。踏入下半年,發展商正醞釀推出多個大型新盤,新盤大戰即將開鑼,續以加佣、稅項回贈、高成數一按等作招徠,預期按揭貸款進一步回穩,料下半年新取用按揭貸款宗數30,515宗,較上半年的24,570宗回升24%,涉及金額916億元,較上半年的791億元回升16%;新批一手按揭額料升31%至342億元;新批二手及轉按按揭額料升10%至931億元(表一)

表一

註:最新2016年5月份數據,6月份及下半年為預測數字

 

2. 全年新取用按揭貸款額料跌三成

2016年可推售新盤估計約31,200伙,根據土地註冊處數據顯示,上半年一手住宅註冊宗數5,616宗;下半年可推售新盤估計約18,872伙,預計下半年一手住宅註冊宗數逾8,000宗。同時,目前轉按的誘因及需求大,可助套現周轉、慳息,以及賺取現金回贈,上半年轉按(8,361宗)佔新批按揭(26,276宗)數目逾三成。基於一手及轉按按揭額顯著帶動之下,預期下半年按揭貸款數字較上半年佳,唯受上半年數字影響,全年新取用按揭貸款金額按年下跌30%至1,707億元,但宗數跌幅料較小,按年下跌20%至73,446宗(表二)

表二

​註:最新2016年5月份數據,6月份及下半年為預測數字

 

3. 料轉按顯著上升 H按挑戰九成佔比

近期銀行進一步下調定按及H按息口,市場上最新定息已低至首年1.75%,而多間銀行H按息率亦低至H+1.5%,預期這兩類產品將會繼續成為焦點。根據金管局住宅按揭調查數據顯示,3月定息按揭計劃使用比例創出9.2%的逾11年新高,惟浮息按揭計劃仍主導市場,當中因目前H按實際息率低至1.74 厘,P按實際息率維持2.15厘水平,息差拉闊至0.41個百分點,H按慳息效果明顯,故5月H按使用比例升至85.8%,重返去年6月水平;而P按計劃使用比例則跌至6.9%,為逾五年低位;定按亦跌至5.3%的半年低位。因H按已由維持多年的H+1.7%,減至現時最低H+1.5%,預期可刺激H按使用比例更上一層樓,挑戰九成高位 (圖六)

圖六

 

4. 本港具條件明年初加息

英國「脫歐」後,金融市場出現波動,金價連升6周、美股先跌後升、英磅跌日圓升,幸港股企穩於2萬點樓上;而本港銀行體系結餘逾2,900億元,香港銀行同業拆息(HIBOR)處於0.24厘的低水平,除非資金突然抽走,HIBOR短期大幅抽升機會不大,本港有條件延至明年初才加息。另外,根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,2016年(截至5月)扣除本港通脹率後的經絡實際按息(Real M-rate)為-0.75%,已連續近七年處於負按揭利率時期。以此推算,即使2017年香港上調按息,令Real M-rate重返正數,按息相比以往仍屬偏低水平(圖七)

圖七

圖八

 

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