新聞專欄
24
4月
財富效應下 套樓換股增?

​有報導指近日股市走勢凌厲,造就財富效應,樓市亦因而掀起「套股換樓」熱話,即是買家透過股市獲利,將資金轉投樓市,同時亦有不少業主見物業有所升值,趁樓價高企及乘股市升浪,選擇「套樓換股」將資金投入股票市場,究竟現時應該「套股換樓」還是「套樓換股」?
 
筆者認為「套股換樓」及「套樓換股」的舉動,兩者並無衝突之處,分別在於現時客戶本身持有物業還是股票,假如客戶本身並無任何物業在手,而現階段有置業需求,透過「套股換樓」出售股票套現,某程度上等於增加流動資金及首期,一方面可有助提升購買力,變相可增加選擇物業的範圍,另一方面可減低借貸成本。至於「套樓換股」,顧名思義是利用物業套現資金投入股票市場,姑勿論是將業出售或將物業加按套現,大前提需要有物業在手。而在現時樓價高企及息口處於低位的情況下,普遍業主的持貨能力及還款能力仍然甚高,因此放售意欲偏低,換言之加按套現的活動相對較為活躍。
 
值得注意,今年本港樓價持續上揚,根據經絡按揭轉介研究部數字顯示,若以實用面積計算,本港二手住宅平均呎價自今年1月份升穿1萬元關口後,維持高企不下,3月份進一步升至10,474元,按月仍有0.5%增長,首季累計升幅達4.9%,期內透過經絡加按套現的客戶,今年首季佔整體按揭比例已超過一成,達10.8%,不但較去年第4季的9.7%增加1.1個百分點,更創2013年第4季後的六個季度新高。另外,從金管局數據亦可見,去年全年轉按連加按的貸款金額達431.5億元,雖然未及2010年旺市時期的一半,但仍錄得逾兩成增長,踏入2015年第2季,熱錢流入帶動港股造好,由於股樓一向息息相關,在北水逐向南流之勢,樓市交投亦隨之轉熾。而加按市場中,由於不少上車客借取高成數按揭入市,因此即使細價樓造價持續上升,加按套現的水位十分有限,相反中上價物業的按揭成數較低,隨著物業升值,加按套現金額相對較為可觀,筆者預期今年加按套現會以中上價物業為主,而貸款金額仍有雙位數的上升空間,但增長幅度將不及去年。

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