新聞專欄
16
2月
財務機構三按或以上之樓按貸款額僅佔市場1.8%  多重按揭屬零星個案
62%財務機構最高按揭成數僅七成

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指出,近日有評論指細價樓存危機,連日來業界爭議之聲不斷,亦引起市場關注個別物業出現多重按揭的情況,有見及此,經絡特別向全港最具規模的20間合作財務機構進行廣泛業界諮詢,以評估多重按揭對樓市影響。結果發現,上述有承造物業貸款的財務機構,多重按揭的情況並不普遍,而截至2015年1月份,財務機構承造住宅三按或以上的個案只有113宗,估計牽涉總貸款額約4億,佔市場每月平均新取用按揭貸款額只有不足百分之二(僅1.8%),相信即使市況逆轉,對整體樓市衝擊輕微。

9間財務機構完全沒有承造三按或以上的多重按揭
綜合上述20間合作財務機構的數據分析,當中有9間財務機構完全沒有承造三按或以上的多重按揭,另外11間財務機構即使有承造多重按揭,亦只有零星個案,佔全年生意額甚少,與此同時,所有代表財務機構亦表示三按或以上的多重按揭並不普遍 (圖一)。

(圖一)

62%財務機構最高按揭成數為七成
綜合上述數據亦發現,財務機構大部份以承造物業一按及二按為主要業務,即使有少部份承造三按或以上的物業按揭,最高按揭成數亦不會超過物業本身價值。當中有62%的財務機構按揭成數最高為七成(圖二),其次為八成及八成半,分別佔13%,而佔最少數的為七成半及九成按揭,各佔6%,反映市場未有過度借貸情況出現。
(圖二)

       
財務機構涉及三按或以上的住宅按揭貸款額佔市場不足百分之二
根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新數據顯示,截至2015年1月的現樓按揭註冊當中,若以宗數計算,本港住宅按揭貸款涉及三按或以上的個案合共有118宗,而扣除三級制銀行(即認可機構),餘下的財務機構住宅按揭貸款涉及三按或以上的個案僅錄得113宗,佔該月7,260宗現樓按揭註冊只有1.6%。當中承造三按或以上的主要屋苑為美孚新邨,1月份佔3宗,其次為沙田第一城、豪景花園、龍蟠苑、翠豐臺及YOHO TOWN,分別各佔2宗。

若以金額計算,假設上述113宗涉及三按或以上的個案全部為500平方呎單位,而1月份二手實用面積計算的平均呎價報約10,094元,即樓價約504.7萬元,加上大部份財務機構最高按揭成數為七成或以下,以此推算,三按或以上的個案財務機構的住宅按揭貸款額只有4億元,相比去年第4季金管局公佈的平均每月的新取用住宅按揭貸款額218億元而言,僅佔1.8%。由於三按或以上的貸款額佔住宅按揭市場比例不足百分之二,加上上述財務機構在審批按揭貸款時亦相當審慎,除要求貸款人提供信貸紀錄報告外,按揭成數最高亦不會超過物業本身價值,因此即使業主最後無力償還貸款,亦不足以動搖整個銀行體系穩定。

財務機構近六成客戶按息為2.3厘或以下  與銀行按息不相伯仲
近年政府收緊按揭成數,業主透過銀行貸款的難度與日俱增,相比旺市時期,整體按揭貸款規模已有所縮減,相反,財務機構的商機卻因此而增加。以往財務機構以高息見稱,不過根據經絡按揭轉介的資料統計,去年財務機構提供的「一按」息率水平,當中有42%客戶可享2.3厘按息優惠,其次有17%客戶可享2.2厘,換言之59%客戶按息為2.3厘或以下(圖三),而即使財務機構提供的「二按」息率,亦有近四成(37.2%)為4.8厘以下。

(圖三)

劉圓圓總結,從上述數據可見,三按或以上的多重按揭屬少數個案,即使個別承造零星個案,逾六成財務機構的最高貸款額僅佔物業樓價之七成或以下,並不超過物業本身價值,因此大量物業突然出現資不抵債的情況並不存在。值得注意的是,美國結束買債後,加息是必然大方向,聯儲局已一改以往維持長時間低息言論,似為加息鋪路,相信今年的息口有上調空間,料初期加息幅度不會太大,首階段每次加息幅度不多於25點子,全年整體按息上落波幅少於50點子。目前銀行以加息三厘做壓力測試,因此對正常「一按」貸款影響不大,但多重按揭則會令風險以槓桿倍數增加,建議此類業主趁早為加息週期做好壓力測試及風險管理。

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