新聞專欄
13
9月
負資產接近絕跡

根據金管局公布本港最新負資產數字顯示,今年第二季負資產住宅按揭貸款宗數僅錄得5宗,與今年第一季錄得的78宗比較,按季跌幅達94%,期內負資產按揭貸款金額,則由第一季的2.36億元,銳減至1,600萬元,跌幅同樣超過九成,達93%,而銀行亦無錄得任何拖欠三個月以上的負資產住宅按揭貸款紀錄,反映負資產情況逐步改善。筆者認為,本港負資產宗數連續三個季度下跌至接近「零」負資產水平,主要是本港樓價走勢上揚帶動,料年內負資產有機會絕跡。

一般而言,負資產是指抵押物業現有的市值低於物業按揭貸款額。舉例說明,業主購買一個價值200萬元的物業,承造九成按揭,貸款額為180萬元,假若樓價下調兩成,該物業的價值將會由200萬元回落至160萬元,換言之物業的價值低於按揭貸款額達20萬元,即使業主將物業售出,仍出現「資不抵債」的情況。很多人會誤以為,樓價下跌即代表其物業會變成負資產,但事實並非如此,以上述相同物業為例,假若業主承造七成按揭,情況將有所不同,因為貸款額只有140萬元,即使樓價同樣下調兩成至160萬元,業主將物業售出仍較貸款額多20萬元,不會出現「資產」抵銷不了「債務」的情況,故這種情況則不會計算為負資產。

事實上,樓價走勢影響資產價格升跌,儘管近月樓市成交減少,但是樓價仍然有支持,根據本港二手平均樓價走勢顯示,今年上半年樓價累積升幅超過一成,意味資產價格不斷升值,同時促使更多業主脫離負資產行列。另一方面,現時已取消了九成半按揭,而二○一一年下半年金管局進一步推出收緊按揭措施,促使按揭比率跌至近五成的歷史低位,由此可見,市場沒有出現過份借貸的情況,因此負資產住宅按揭宗數未有惡化。鑑於物業市場供應匱乏,現時普遍業主叫價態度進取,反價個案屢見不鮮,支持樓價平穩向上,預期今年負資產數目再大幅上升的機會有限,年內甚至可望徹底擺脫負資產對樓市持續影響多年的陰霾。

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